【看中國2024年8月21日訊】中國樓市持續低迷,各地方為了救市,也是各出奇招,百花齊放,而這些招術裡面,最常用的一招,就是零首付買房了!
過去,每逢樓市不景氣,零首付買房,這個噱頭,就會拿出來用,因此來吸引更多購房者。
為什麼會有零首付買房?
在樓市裡面,有一個現象:中老年人買房,往往不缺首付,而是月供。
這個很好理解,到了一定年紀,大家身邊多少有些存款,但因為退休了,或者被裁員了,收入就降低了,這個時候買房,大家往往擔心的是月供的壓力;而年輕人買房,恰恰相反,他們從事朝陽行業,收入在遞增;但由於工作沒幾年,再加上花錢大手大腳,也沒存下多少錢,這個時候,他們買房,最大的擔憂不是月供的問題,而是首付款不夠;所以,要吸引更多年輕人來買房,就得繼續降低首付款比例,最好是零首付!
最近,各大城市都興起了零首付買房,在深圳、在廣州、在杭州、在長沙,全國各地,幾乎都有零首付買房的行為。
畢竟開發商也想加速回籠資金,地方管理層也有意促進樓市成交量升溫,年輕人存款又不夠,零首付買房,符合三方利益,逐漸大行其道!
常規的「零首付」買房操作手法
一般來說,市面上的零首付買房,分為兩種操作模式:
第一種操作模式:高評高貸。舉例,你想買一套房子,開發商願意100萬賣給你,按照首套房15%的首付款比例,你需要支付15萬的首付款;但你年輕呀,剛參加工作沒兩年,手裡面錢不夠,怎麼辦?
沒事呀,開發商利用銀行關係,這套房子給你調高銀行貸款評估價,這套房子銀行評估價為150萬,按照8.5成貸款,你能從銀行貸款127.5萬的貸款。100萬用來支付開發商的房款,剩餘27.5萬裝進自己兜裡,但是你此時需要還銀行的總貸款,就不是原來的100萬房款了,而是127.5萬的貸款。這樣操作的缺點是:你雖然零首付買了這套房子,但是你貸款總額增加了,月供也相應增加了;這樣操作的優點,就是你手裡面多了27.5萬的流動資金,能夠緩解未來2-3年的還款壓力;
第二種操作模式:找墊資方。此時你手裡面首付款不夠,好,開發商幫你找資金方,給你把首付款先墊進去,你去辦理銀行貸款,把房子買下來之後,再去申請信用貸、消費貸、裝修貸,通過貸款渠道,一筆把錢拿出來,去還之前的墊資方的錢。
其實,以上兩種手段買房,嚴格意義上來說,都是違規操作,但樓市低迷期,很多地方和銀行都是睜一隻眼閉一隻眼,因為大家都有這個需求。
這其中,對開發商、銀行都是有利的,畢竟大家在裡面賺到錢了,而對於真實購房者,其實還款壓力反而增大了。
那為什麼有購房者願意這樣操作呢?很簡單,就像前面提到的,首付款不夠,但是收入還可以的年輕人,他們願意呀。提前住進心儀的房子,同時手裡面現金流是充沛的,至於每個月貸款多還兩三千,他們就不那麼介意了。
說白了,就是年輕人買房,比中老年人膽子確實會大一些,但承受的風險,也會高一些;但話說回來,羊毛還是出在羊身上,樓市低迷期,大家預感未來房價還會繼續下跌;
這個時候,其實不會有多少人願意冒險,採用零首付買房的,但是在樓市行情好的時候,很多人都願意採用零首付買房,為啥?因為他們預判房價未來會漲,至於每個月多還兩三千的房貸,他們根本不在意!
關於零首付買房,最新政策出來了
這裡給大家講的,是市面上最常見的兩種零首付買房的操作手法,但現在不一樣了。就在前兩天,成都住建部門發布了一條新政:支持金融機構自行確定首付款比例和利率。
政策文字比較難懂,我翻譯成大白話,那就是現在首付款比例,你們可以自己定了,你想三成,那就三成;你想兩成,也可以;你想一成也可以;甚至零首付,都沒有問題。
銀行可以直接把你的首付款做到房貸裡面去,但是請注意,銀行也不傻,並不是所有人,都可以享受到這樣的政策,是有規定的,這條政策僅限於手裡面有兩套房子,且貸款已經結清的人,可以這麼操作。
看明白了吧,就是你沒錢,沒收入,銀行是不會同意了,這樣也會增加壞賬的風險。但是你有錢有實力,好呀,我歡迎,其實這種零首付方式,就相當於銀行給了你一張大額信用卡,這是一個邏輯!
你想一下,銀行會給一個窮人,發一張大額信用卡嗎?肯定不會,銀行只願意給有資產的人,發放大額信用卡。而這次零首付買房的條件,就是手裡面必須握有兩套房,且房貸已經還清!
那麼你再仔細想想,手裡面有兩套全款房的人,他們差首付款嗎?差月供嗎?
好,大家再想想,如果這條零首付買房的政策,執行效果不咋滴,那這個口子,是不是繼續會放開?
答案是肯定的,我只想告訴你的是,零首付買房是未來幾年的一個趨勢,而且,這背後的目的,其實是要極大程度,刺激大家去買改善房。因為剛需房總價不高,200萬的房子,首付1.5成,也就30萬,對於一個年輕家庭,壓力不會很大,家裡老人支持一下,就能上車了。
但是改善房不一樣呀,一線城市改善房最少1500萬了,強二線城市也得500萬-800萬;也就是說,一線城市買改善房, 你的首付款最少要300萬,二線城市也得差不多100萬的首付款。
為什麼成都這麼在意要推廣零首付?因為成都的改善樓盤很多呀,推廣零首付,能夠吸引更多買家,去庫存!
總結:零首付買房,是陷阱還是餡餅?
咱的預感是,未來幾個月,全國各地都會刮起零首付買房的風,這個時候,你要不要跟風呢?給出3點參考:
1,如果你是剛需,就別搞零首付了。原因有很多,一個是你本來錢就不多,還被銀行多賺走一些利息,你生活壓力增大了,其次剛需房未來保值性和升值性走弱,你不划算呀,很大概率下,剛需選擇零首付買房,都是被開發商和銀行割韭菜。
2,如果你有實力選擇零首付,那麼你也得看當地政策,到底支不支持零首付。明白這個意思嗎?如果你所在的城市還不支持零首付買房, 你用一些手段買了零首付的房子,還是會存在風險的,比如說倒查,或者房價走低的時候,銀行為了降低風險,讓你提前還一部分貸款,這些風險,你都要考慮進去;
3,一切都要看城市、產品和地段。如果這個樓盤確實是改善盤,地段也很給力,產品給力,你預判這個樓盤存在一定的稀缺性,未來有升值潛力,且你所在的城市又支持零首付買房,這樣的情況下,你買入也不是未嘗不可。
當然,還有一種個例情況,你買房,其實不是為了簡單住,而是把房子當成融資工具,你現在手裡頭有一個非常好的現金流生意在做,現在只需要加大投入,就能有確定性的回報;
這個時候,你為了融資,買一套房,選擇零首付,還能從銀行倒拿錢,這種方式也是可行的;總之,風險如果可控,問題就不大,但關鍵是,很多人誤判了風險,結果背了鍋。
最後,綜合建議:
當前經濟形勢不太明朗,不建議大家玩高槓桿遊戲,還是那句話,除非你手裡有非常好的正向現金流項目在做,否則不要選擇零首付買房,即便是優質改善房,也不要輕易冒險。
不管是買房,還是投資,我們要追求的是確定性回報,尤其是逆勢期,最好的東西,就是正向現金流;如果是順勢期,冒一點險,是可以的。
千萬千萬不要誤判了形勢!大家還需要靜觀其變,靜待花開,現在動手,還早了一點!寒冬並未過去,你就把羽絨服脫了,可是要凍傷的……
責任編輯:宇真
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