香港房地產建築（圖片來源：看中國攝影圖/龐大衛）
【看中國2024年8月13日訊】樓市持續回落已成為共識，而相比起住宅樓價下滑，商業物業市場更出現初步「爆煲」跡象，而結果很可能會拖累整個銀行體系。這由近日部分銀行業績可見一班，說的是恆生銀行2024年上半年業績，不良貸款大增86%至460億元，令不良貸款比率由2.83%幾乎倍增至5.32%。以恆生一向保守經營作風，恐怕壞帳上升不是單獨事件，事實上金管局都承認問題有惡化跡象，以近日公布業績的地產收租股看來，問題只會日益轉差。
翻查恆生的不良貸款率，在2021年前是平穩地保持低於1%，但之後三年卻出現三級跳，累計是升了足足五倍。恆生稱目前的香港商業房地產貸款組合約1400億元，佔整體貸款多達16%，相反之前被視為高風險的中國內地商業房地產的貸款規模就按年降21%至280億元，佔比僅3%。
顯然香港商業地產市場瀕臨「爆煲」，包括寫字樓及商鋪價值急跌，是恆生不良貸款急升原因，相反住宅物業按揭仍屬較穩陣。為減低市場負面影響，恆生稱在被歸類不良貸款的為香港商業房地產貸款之中，三分之二是有抵押貸款，當中歸類為「違約」的貸款金額相對抵押品價值是低於60%。至於無抵押貸款客戶方面，大部分則是上市公司，90%具有投資級別信貸評級。
可笑的是，恆生面對不良貸款率飊升至十多年新高，但管理層卻淡化問題，反映銀行為壞帳作準備的「預期信貸損失」，在上半年不升反跌，減少了22%至15億元。這個做法明顯是嚴重低估問題，甚至是管理層出現了缺失，因為預期信貸損失只是銀行一個主觀制定的前瞻風險因素，根本不能作為壞帳是否見頂的指標。而由投資市場的股價表現，業績後恆生被投資者大舉拋售，就是表明市場以腳投票，亦證明對管理層的解釋並不信任。
金管局料不良貸款率下半年趨升惠譽指或損銀行生存能力
一個月前我在此欄撰文《銀行問題貸款創二十年新高 破產源於Call Loan釀結業潮》，當時已指出根據金管局數據，銀行體系的問題貸款已出現惡化趨勢，反映問題貸款的「特定分類貸款比率」由去年底的1.56%進一步升至今年3月底的1.79%，為2004年以來最高水平，是創出了二十年的新高。
對於銀行不良貸款問題惡化，金管局只是不斷淡化有關負面影響。副總裁阮國恆稱，外圍不確定因素偏多，高息環境及內房問題仍未解決，令港銀貸款質素持續承壓，相信下半年特定分類貸款比率，會高於今年首季的1.79%，但由於銀行盈利和撥備能力均強，相信可妥善管理信貸風險。
但這種「居安不思危」的處事手法，無疑是沒有正視問題。評級機構惠譽早前已警告，商廈空置率上升，會為亞太區銀行的貸款帶來考驗，甚或對香港個別銀行的生存力評級有影響。惠譽預期，今年地產相關貸款仍會出現貸款損失或撥備，指出雖然香港總體銀行的信用評級基本穩定，但地產風險敞口相對較高的銀行，例如恆生銀行和上海商業銀行則有可能惡化。
商業地產「爆煲」銀行接管抵押物業逾百億元
說商業地產瀕臨「爆煲」，恐怕不是主觀印象，因為愈來愈多資深投資者或小型地產商，因為面臨高息重擔，已經變成違約，被銀行全面追收貸款Call Loan，多項大額物業變成銀主盤。其中資深投資者「鋪王」鄧成波家族持有的觀塘駱駝漆中心已遭接管。資料顯示，駱駝漆中心去年5月推出放售，當時意向價約14億元，今年1月意向價已調低至約11億元，但一直未能售出而終淪為銀主貨。另外鄧成波家族持有的荃灣海濱花園海濱廣場停車場及商場部分，2023年中減價至12億元，10月再減至9億，惟仍未有承接，最終亦難逃被銀主接管命運。
另外，由深圳祥祺集團主席、全國政協委員陳紅天旗下持有紅磡的祥祺中心，亦是被恆生銀行接管為銀主盤，上址現為永明金融香港總部，去年市場估值高達約50億元。據被委託成接管人的羅兵咸永道表示，多項被接管的銀主物業總估值已超過100億元。
羅兵咸永道稱過去6至12個月，很多銀行已把抵押品納入破產管理程序，未來接管數字或繼續增加，意味著市場上會有更多破產案例。又指出，金融機構一般在貸款人現金週轉困難初期，會讓其有喘息空間，但隨著時間過去，發現客戶還款能力仍然有問題，銀行自然要啟動破產管理程序，並要求如羅兵咸永道等經理接管相關抵押品。
收租股物業估值下跌拖累業績九倉太古租金大跌一成六
由近日地產股公布半年業績，看到一些以收租物業為主的企業，已經開始面對難關：持有時代廣場海港城的九龍倉置業，上半年受累投資物業公允值減值轉盈為虧，股東應佔虧損10.5億元，集團要削派息4.5%。集團透露第二季零售商戶銷售下滑，而上半年反映商戶生意表現的租金按年大跌16%。主席吳天海表明，香港通關後「人已復常」，但「復常還復常，市場還市場」，目前整體仍未完全復甦。
同樣要面對現實減租以保著出租率有太古地產，第二季租金繼續錄雙位數跌幅，其中太古廣場寫字樓租金大減16%，與首季時17%的跌幅相若，出租率較去年底降1個百分點，至97%。
而剛完成接捧，由陳啟宗交予兒子陳文博的恆隆地產，中期業績亦令市場大跌眼鏡，基本純利按年減少22%，至17.35億元，遠遜市場估計跌12%至19%；更讓外界憂慮的是公司罕見大削派息33.3%，可以說是應驗了陳啟宗的「臨別贈言」：「所有人（地產商）都在地獄」，惟一可做就是要「保命保本」。
上週經民聯副主席、行政會議成員林健鋒與地產界代表與金管局副總裁阮國恆會面，訴說經營苦況，促請當局以開放態度放寬按揭措施，紓緩業界燃眉之急，林健鋒更於會後見傳媒時感觸落淚。
但林健鋒流下的「男兒淚」恐怕是白流，因為由恆生銀行的不良貸款飊升，絕非單一例子，或許過去廿年我們的金融體系都過得風平浪靜，即使在08年雷曼兄弟倒閉也只是衍生出一個迷債風波，未有損及整個銀行系統。但今次銀行面對商業物業市場崩潰以至整體樓市出現「插水式」加快下跌，銀行體系的穩健已經不止是一個「遠慮」，還可能加速成為金融市場的「近憂」，甚至會損害到整體銀行體系。但請恕我直言，以今天的財金官員的「料子」，恐怕是無力應對，甚至連承認問題的勇氣也沒有，香港人真的要自求多福。
