中國房地產開發商債務危機爆發，在大陸各地留下爛尾樓。（圖片來源：GREG BAKER/Getty Images）
【看中國2024年7月31日訊】（看中國記者李正鑫綜合報導）中國房地產開發商的債務危機爆發後，在中國大陸各地留下爛尾樓。南京市日前要求開發商安排向業主退房和退首付，不過分析指出，中國經濟前景不佳、政府財政收入下降，退房退款難成為解決爛尾樓問題的示範。
南京市退房和退首付為全國首例
中國恆大集團債務危機引爆的中國房地產危機，導致各地出現大量爛尾樓項目，也出現大批已交首付但收房無期的爛尾樓業主。
已停工二年的江蘇南京珠江四季悅城項目，近期傳出安排業主退房退首付的消息。根據中國《界面新聞》報導，該項目的總承包商蘇中建設因涉及恆大事件影響而停工。有業主今年6月在人民網留言板發帖，表示該項目已在2022年7月停工，業主處於進退兩難的局面，要求政府出面處理，讓開發商安排退房。事隔約一個月，南京市江寧經濟技術開發區回覆該名業主的留言，表示已完成協商，房地產開發商會安排業主退房退首付，但不能要求賠償相關的利息，又說，大部分業主已簽訂退房協議。
這次屬爛尾樓業主能退房退款的全國首例，引發中國民眾的高度關注。有人表示，要為南京點讚，爛尾樓業主終於有一線希望。也有人表示，如果能在全國推廣，民眾會重新有購房的信心。
但有人批評，如果沒有官方介入，開發商會繼續毀約：「如果出現問題，咱們按照合同來就行，該怎麼賠償就怎麼賠償，但是在爛尾樓的問題上，怎麼就不是這麼回事兒了？還需要政府出面協調，開發商的合同在哪？」
旅美經濟學者程曉農接受自由亞洲電臺採訪認為，南京退房退款的做法是特殊案例，該項目總承包蘇中建設早於1949年成立，參與上海世博會場館等大量官方工程，並曾打入中國500強企業排名等背景推斷，相信有一定的官方背景，迫使官方不得不出手介入。
程曉農說： 「全中國有一些比較資格老的房地產公司都有政府股份，因為你老闆是政府，你就逃不掉。有可能就是南京市政府為了保住自己，就讓這家公司把以後開發房地產的最後一點錢拿來賠付，多少會對他的官聲會有一點點幫助吧。但這種事情很顯然，你換一個條件就做不到。你想如果是恆大，銀行是不可能說在政府的命令下拿錢出來去幫這個要倒閉的企業。
也有分析認為，南京官方出手協調更大可能是要自救，中國多地政府已負債纍纍，官方和開發商均無能為力大規模為爛尾樓業主退房退款，南京的做法難起示範作用。並且南京的做法會對銀行體系造成很大的影響，加劇銀行資金緊張，相信北京當局不會讓特例變成處理爛尾樓問題的範例。官方希望利用消費者的羊群心態，就算不能拉動民眾對房地產市場的信心，最少可以使部分希望拿回本金的業主，打消斷供的念頭，暫緩銀行不會因大量斷供出現資金緊張的情況。
爛尾樓問題難解 官方趁火打劫
全國切實做好保交房工作視頻會議5月17日在北京召開，中國副總理何立峰出席會議並講話。
何立峰表示，房地產關係經濟社會發展大局。「當前，要著力分類推進在建已售難交付商品房項目處置。」
何立峰稱，「打好商品住房爛尾風險處置攻堅戰，紮實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。」
何立峰表示，當前要全力支持應續建項目融資和竣工交付，相關地方政府應從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。商品房庫存較多城市，政府可以按需定購，酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房。
何立峰所說的「在建已售難交付商品房」，另一個名稱是「爛尾樓」。
爛尾樓是指已辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。而爛尾樓同時也破壞城市形象，浪費土地資源，破壞投資者信心，也對居民生活帶來不便。
中國各地都有爛尾樓，但是，具體規模和數量沒有官方的數據。
不過，觀察人士指出，中國官方可能會變相的趁火打劫。
據美國之音5月21日報導，旅美經濟學者秦偉平認為，中國經濟下行之後，房地產開發商大量破產，隨之而來出現大量的爛尾樓，最後只能由政府去接手收購，作為保障性住房。但政府執行能力要想真正落實起來相當困難。「最終結果是什麼呢？就是地方政府或者中央政府趁火打劫。」
秦偉平表示，雖然官方文件說會用合理價格去收購爛尾樓，但所謂的合理價格是多少，比如市場上價值10億元的樓盤，政府絕不會用10億去買，反而極可能會趁火打劫，「說給你3000萬要不要」，而這些開發商左右也要破產，別無選擇，最終只能承擔很大的損失。
秦偉平並表示，而且政府在分期付款的過程中，也會採取所謂「具有中國特色的合同執行方式」，就是分期到最後錢就不付了，這很可能就是「中國式的結尾」。
臺灣中華經濟研究院第一研究所助研究員王國臣懷疑，中國官方政策蘊藏了陰謀，因為通常保障房不會蓋在市中心最精華地段，而是座落在比較偏遠的郊區；相反地，大型開發商的房子即便是爛尾樓，也可能位在高級地段，所以政府應該是想用偏遠的社會住宅來去換取大型建商的豪宅地段，並從中賺取差價。「比如說那個（北京）一環裡面的豪宅，蓋不完變爛尾樓，我跟你講這七環有一個我蓋好的社會住宅，你要不要跟我對換？你不對換，那你就繼續保有那個爛尾樓；那你對換，我就把那個地段差的價差跟一環的精華地段的價差誰賺走？政府賺走！」
各界普遍認為，中國官方新一輪刺激房地產市場的措施如果想要整個翻盤，基本上難度非常高。
