【看中國2024年7月12日訊】專家談中國的房地產,始終都有兩派:一派是死多頭,一派是死空頭。
多頭多是地產大佬,而空頭最早是非主流學者謝國忠,他認為中國的樓市要跌70%。不過,這是二十年前的預言。在他預言之後,中國樓市的價格突飛猛進,漲了又何止70%?中國的樓市,就是這麼反常。
但是這兩年,情況又變了。
樓市的供過於求是顯而易見的。馬光遠解釋說不是供過於求,認為只有5億平方米待售面積.他一定是只看到了一年半內未銷售出去的新樓盤,沒有計算二手房的巨大庫存量。而現在,一年半內未銷售出去的新樓盤待售面積,已經超過了7億平方米。
這樣的背景下,傻子也不會做死多頭了。
於是,中國房地產所謂「專家」的分歧又升級了,但還是兩派:一派認為應該放開跌,這也可以說是市場派,讓無形之手自己折騰去,跌夠了,大蔥價的盡頭就是資產升值;另一派認為風險太大,必須阻擊下跌無休止的趨勢,這也可以說是計畫派。他們認為,中國樓市的底盤是土地財政,不救也得救,不然體制怎麼運行。2021年全國土地出讓金是8萬億。如今五個月過去了,全國土地出讓金總收入只有區區1.2億,如果沒有狠招大招,全年下來最多也就3個多億。這對地方財政來說太危險太嚴重了,顯而易見地要背上巨額的負債。
北大國發院的姚洋認為,應該全面放開,「相信中國樓市有一定的韌性」。降到40-50%,就不信大賣不了。其實這還真不一定,大多數人都是眼睛的奴隸,看到漲才會相信漲,越跌越不買。
黃奇帆是有從業經歷的學者,去年已經看到了下跌的大趨勢,建議一、二線城市跌幅超過30%,政府堅決出手收購。為什麼會這麼堅決?那要看中國的房價是怎麼錨定的。王健林有過一個表述:房價中建安費,即直接成本+地產開發商利潤,約佔40%;地方財政土地出讓金+稅收約佔60%。
開發商部分相對穩定,很多人認為房價翻了幾翻,應該全是利潤,那是完全不可能的。有那麼高的利潤,全世界的資本可能都會離開華爾街去中國了。錨定房價的變數主要是土地價格,比如,北京早年的地價到現在翻了二百倍也不止。
那時,單位在西安拿了一塊地蓋休養所,一畝才300元,而現在,一平方米也要小20000吧。
這樣一說應該明白了,官方政策為什麼不支持大跌。
中國樓市的趨勢,今後的看點是:一、二線城市總體上新樓盤能不能守住30%的跌幅。如果守不住,那影響就不僅僅是房地產了。
責任編輯:宇真
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