中國樓市新套路 多地銀行推房貸「先息後本」(圖)

發表:2024-06-11 11:22
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樓市的風險已經感染金融系統
樓市的風險已經感染金融系統。(圖片來源:Getty Images)

【看中國2024年6月11日訊】(看中國記者李正鑫綜合報導)中國多地銀行為了促進民眾貸款買房,推出房貸「先息後本」政策,有銀行最長可10年不用還本金。房地產危機影響中國經濟發展,實際上,樓市的風險已經感染金融系統,一些銀行開始拒收斷供房。

銀行推房貸「先息後本」

在中國社交媒體上,有些人發文稱,一些地區的建設銀行、興業銀行存量房貸可申請調整還款方式為「先息後本」,短期內緩解還款壓力。

綜合中國大陸媒體6月10日報導,興業銀行回覆媒體稱,存量房貸客戶可申請「先息後本」還款,建設銀行、中信銀行則稱,廣州地區新辦理房貸業務的客戶方可申請此還款方式。

例如,有IP地址顯示為上海的網友發帖稱,客戶可在建設銀行APP上申請「降低月供」,還款方式變為「先息後本」。該網友選擇了24期「先息後本」,最低每月需還1元(人民幣,下同)本金,之後再恢復為等額本息或等額本金的還款方式。

平安銀行此前在宣傳該行按揭貸款業務時,便提到了特色還款方式——二階段還款:客戶可在前三年內按月付息,無需償還本金,在剩餘貸款期限按月等額本息還款。其中要求,貸款期限不少於十年,不超過三十年。該業務已覆蓋上海、廣州、成都、杭州、重慶、大連、廈門等地區。

某銀行貸款經理表示,「若想前期還款壓力小,可以考慮‘先息後本’,貸款期限是3年。我行大多會批10年,每三年可做一次無還本續貸。也就是說,如果您徵信保持良好,最長可以10年不用還本金。」

然而,財經分析人士指出,「銀行套路真深,先息後本,那個本還會產生二次利息,不是利息還了,只剩下本,還有二次利息」。

例如,按當前廣州地區房貸新政調整後的首套房利率3.4%,以貸款總額100萬、時長30年、等額本息的還款方式來計算,共需596533.09元。若使用了先息後本的新還款方式,前三年總利息共需101999.88元,三年後,共還款利息529580.42元,共需還款631580.3元,較常規還款方式多了35047.21元。

上海易居研究院研究總監嚴躍進測算,按照目前的月供情況,類似模式下,至少可以減少1/3或1/2的月供壓力,具有較好的減負和緩衝效應。不過,前期本金還得少,意味著後期利息會增加。因此,申請人需要更好籌劃存量房貸減負成本。

另外,媒體從多家銀行總行處獲悉,「目前未有下調存量房貸的相關舉措」,更有銀行人士坦言,若下調將對銀行息差帶來更大的壓力。

嚴躍進坦言,銀行作為商業機構,其決策出發點在於維護自身利益和風險管理,下調房貸利率意味著銀行收益的直接減少,除非有政策引導或市場環境變化促使銀行作出調整,否則銀行缺乏主動下調利率的動力。

銀行開始拒收斷供房 還主動降月供

所謂的斷供房,主要是指購房者在與銀行簽訂《個人住房按揭合同》後,如果連續3個月或者一年內累計有6個月沒有按時還款,銀行就會將其視作斷供,同時發出《催款通知書》。之後仍不還款的業主,或者無法和銀行商議變更還款計畫的業主,銀行就會向法院提起訴訟,那麼這類房子就成為斷供房。接下來就是法院拍賣房屋(法拍房),當債務人無力履行抵押合約,或無法清償債務時,而被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行,將債務人名下房屋拍賣,以拍賣所得價金滿足債權。

斷供房的湧現,也意味著銀行業的壞賬風險會隨之而來。

中國斷供房數量越來越多,2017年國內法拍房只有9000套,而到了2019年法拍房數量就快速飆升到50萬套,直接翻了50多倍。截至2023年底,斷供房超過350萬套。而銀行拿了大量法拍房,將會面臨無法及時變現的問題。

在中國社交媒體微博上,有人發文闡述近期的自身經歷:2021年花175萬元在福建省福州市閩侯大學城買了套房,月供6350元,大環境不好,現在已經斷供三月了。銀行前三月打電話禮貌的問候一下子,中心思想是催還月供,到第四個月不還就該走流程了(銀行通知、法院查封、進入法拍程序、最後進行債務清算....)。誰知,竟然收到銀行通知——人家不要房子了,現在只還月供的四分之一就行;這種「優待」給延期兩年,期間只要按約定還款,兩年之後再說。

然而,發生在福建的這個「銀行拒收斷供房」不過只是冰山一角。對於握在手裡的斷供房,越來越多的銀行開始以一種極其謹慎的方式處理——非但不著急到法院起訴,反而是在想辦法勸斷供者「回頭是岸」。

中國央行統計數據顯示,截至2023年末,全國銀行業金融機構本外幣總資產為417.3萬億元,同比增長9.9%;銀行業金融機構不良貸款餘額為3.95萬億元,較2023年初增加1495億元,不良貸款率為1.62%。而許多商業銀行的不良貸款細分來看,與房地產有關的不良率從2022年的4.06%上升至2023年的6.48%,而且飆升速度飛快。並且與房地產有關的信貸存量,佔中國銀行業全部貸款業務的比重有40%之多。

棄房斷供的原因

導致中國法拍房數量的快速增長的原因主要有三個:

第一,最近這兩年,很多城市房價出現了大跌。有些地方房價已經跌去了30%,把之前購房者的首付款都給跌沒了。在這種情況下,一些投資炒房客,就會選擇棄房斷供。顯然,房價在上漲時,投資炒房客跟風買房,而房價一旦出現下跌,把首付都跌沒了,炒房者就會選擇斷供止損。

第二,不少人之前在買房時,每個月都能按時還房貸。但是,這幾年中國經濟不景氣,一旦碰到了收入減少或者失業,就會感到每月還房貸的壓力大。甚至喘不過氣來。也只好選擇斷供。這部分人並不是不想按時還房貸,而是實在沒有這個能力繼續償還房貸了。

第三,之前一些人買房,主要是看到了周圍人都在投資買房,而且有了賺錢效應,也就不考慮自己的實際經濟能力,匆忙買房。現在遇到房價連續下跌,自己收入又減少了,這些人開始後悔了。他們後悔當初衝動買房,現在卻要承受巨大的還貸壓力。於是,這部分人也選擇了棄房斷供。



来源:看中國

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