中國央行、國家金融監督管理總局發布《關於調整個人房屋貸款最低首付款比例政策的通知》。示意圖。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2024年5月20日訊】中國央行、國家金融監督管理總局5月17日發布《關於調整個人房屋貸款最低首付款比例政策的通知》，內容顯示降低房屋貸款首付比例達到史上最底。對此，5月19日，大陸大V、認證為知識領域創作者的「七叔東山再起」發表一篇題爲<史詩級房產救市，最多只能救一時罷了>的文章，引起社會關注。
以下為全文：
房地產新政想必大家已經很熟悉了，看起來下了猛藥，但還是熟悉的配方熟悉的味道。
一共四條：1. 降低頭期款比例，首套15%，二套25%。2. 取消貸款利率下限。3. 降低公積金貸款利率。4. 政府出面收購。
我看讓各路房產大V亢奮點並不一樣，這四點都有人吹捧，我不知道他們到底是利益相關還是真的認知有限。
先降低首付比例，這對一般人來說是殺傷力最大的招。
這裡說的殺傷力，不是指讓你心動趕緊買房子的殺傷力，而是真的會搞死你。
不知道大家有沒有玩過期貨或虛擬幣，一般來說合約的話都會加槓桿，1倍到100倍不等。
100倍是什麼概念？
只要你的標的跌1%，你的本金瞬間清零。
這次把頭期款從20%調整到15%，代表從5倍槓桿調整到7倍槓桿，也就是說只要房價跌15%你就爆倉了。
15%又是什麼概念？
10,000元的房價跌到8,500元。
放在3年前可能不可思議，放在現在是在太輕鬆了，這兩年有多少房子是沒有跌15%以上的，無論北上廣深核心地區豪宅學區房，加再多的定語，還是要跌 。
而這個政策最本質的核心，居然是透過加更高的槓桿來化解眼前的低槓桿（相對低）。
說實話，我是挺震驚的。
槓桿越高，可以承受的波動就越低，高槓桿在持續向上的市場中是非常好的選擇，因為標的物的漲幅可以覆蓋利息，還能帶來豐厚的回報。
但現在的房地產是在持續向上呢？ 這已經既定事實了呀。
或許有人會說，貸款買房和加槓桿炒期貨不一樣，期貨會被強制平倉，但是貸款買房只要你持續還貸，不會被銀行收走。
這個論點有兩個謬誤，第一，誰能保證自己在未來的二三十年裡可以持續還貸；第二，房價跌多了，銀行依然會要求追加保證金的，因為你房產的價值已經不夠 銀行放給你的貸款了。
大家甚至可以考慮極端一點，如果現在0利率0首付，相當於銀行幫你出所有的錢，一旦房價跌了，銀行會怎麼做？
是等你斷供了再找你麻煩，還是房價跌一點讓你補一點。
其次，取消利率下限和降低公積金利率，這兩個可以放在一起說。
現在很多城市已經這麼乾了，所謂利率下限早就名存實亡，例如南京首套房貸款利率已經降到3.45%，公積金下調後變成2.775%。
而且公積金還有這種那種的限制，比起商貸來，已經沒有太多優勢了，隨著下限的取消，未來商貸幹到2開頭也不是不可能。
所以這個政策我個人覺得不會對市場產生任何影響，畢竟大家買房子看的是價格，是地段。 至於貸款利率，或是仲介費這種東西，只能說越低越好，但想買房的人不會因為這兩件事多了幾點就放棄買房。
最後，政府出面收購，這是我覺得最秀的操作。
很多人認為，政府收購房子以後，供應變少，房價就會大漲啦。
政府收購它不是閉著眼睛亂收，條件是很苛刻的。
例如臨安或鄭州，都說要收購新房，但都是小戶型的公寓，即使收二手房也是地段要好的次新房。
還有一個認知大家一定要有，就是政府收的這些房子不是拿回來炸掉的哦，它要拿出來做保障房對外出租的。
也就是說，未來的租賃市場只會變得更加激烈，而且有了政府的金子招牌在，在相同條件下，人們會優先選擇保障房。
這也意味著，原本有能力買房的年輕人，直接租房子不香麼，房價下跌的風險全部由政府承擔。
也就是說，最底層的接盤俠會隨著政府收房的力道加大，而變得越來越少。
這個政策對於房價來說，怎麼看都是利空的呀，只能說對房地產企業可能有點利好。
因此這次的政策看是來勢洶洶，實際上最多也就騙騙那些沒有自知之明的小白加高槓桿上車罷了。
當然，房地產股票也可以漲一波。
最後，我還是想給大家科普一個很膚淺但又很深奧的道理——這個世界上的任何上漲，一定是有源源不斷的資金推動的，一旦資金消失，它就會下跌。
不要以為這句話是廢話，當初東南亞金融危機的時候為什麼香港可以迅速崛起，房地產可以快速反彈，因為有大陸的資金支持；這些房價跌到底部又快速反彈的根本原因只有一個，有外部資金在 推動，絕對不是地方政府在那邊出個利好政策，然後市場就這麼觸底反彈。
那麼好，請問，誰會來幫中國的房地產儲值？
請各位摸著良心回答這個問題，靠韭菜7倍的槓桿嗎？
如果回答不了，也可以看看隔壁日本，人家沒人儲值，然後房價走勢是啥樣子的。
很多事情真的是大道至簡，市場並不會因為賣菜的小販都在看跌所以它就反彈，也不會因為頂層意志要求漲它就起飛。
要錢，而且是源源不絕的錢。 想清楚錢從哪裡來，中國房地產走勢就一目了然了。
