【看中國2024年4月3日訊】過去一週，整個地產圈都被中海順昌玖裡點燃了。
均價17.2萬、套均4000萬的房子，被人像白菜一樣搶。最後，這些富人連隊都不排了，扯著嗓子在那裡搶房。就這樣，聒噪緊張、搶房如買白菜一樣的氛圍裡，中海順昌玖裡512套房源被搶完了。項目攬金196.5億，刷新中國單日銷售記錄，成為：中國「盤王」。
和順昌玖裡同一天開盤，3月28日，廣州也被中海大境點燃了。開盤當日，中海大境成交200多套，將近30億的銷售額，也是廣州新政後冷清市場裡，最振奮人心的一次開盤了。
因為順昌玖裡和中海大境的助力，中海一季度也以602億的銷售額，十年來第一次衝到房企銷售額的第二名，僅僅落後保利一點點。
大家不知道的是，除了上海和廣州，其實北京中海也想像兄弟單位一樣，搞點大事。上週末，他們真的搞了一次北京罕見的：五盤齊開。
就算是樓市癲狂期，在北京也很少見到這種大場面。
一
2023年，中海以536億的全口徑銷售額，第十次成為北京房地產市場的銷冠。尤其是在石景山，遍地都是他們的項目。
中海一直是北京樓市的卷王，他們幾乎以一己之力，縮短了北京開發商的開發週期。往往同批次拿地，別家還在走前期流程，中海已經開盤了。只要預售證一下，第二天他們都立馬開盤。
不過，2023年中海在北京拿了6塊地。除了去年年中拿的石景山地塊早早開盤了。其他的，竟然或早或晚，都推遲到上個週末。
最近幾週，在北京中海的售樓處，購房者聽到的都是開盤時間再等等，隨時開盤。可能是蓄客不足，也可能是像購房者等待小陽春掛牌賣房一樣，中海想在這個時機：一把all in。
北京其他開發商也在盯著中海的這次開盤。這是全村的希望，他們希望市場能像上海和廣州一樣，被中海帶火。
據說北京中海的目標是衝刺百億。但週日晚上，他們海報的結果是：朱辛莊的寰宇未來，30億；南苑的中海公元裡，12億；園博園的永定玖裡，8億；石景山的寰宇天下，20億；郭公莊的豐和叁號院，20.6億。
按海報數額加起來，一共90.6億。但大家都知道，當下開發商的海報，都是要打折的。
4月1日，社交媒體流傳一份中海的真實開盤數據。裡面寫寰宇未來和豐和叁號院的真實業績大約是海報的一半，寰宇天下天境大約是海報的四折，注水最多的是永定玖裡：注水了85%。
有點誇張。於是好奇地找一個渠道朋友打聽。他預估著這五個項目的總銷售額，大約接近50個小目標。注水率不多，也就接近五成。之前寫過，去年中海在北京土拍的運氣用完了。即使馬甲齊出，也遲遲沒有搖中。
去年「1024」那一天，北京豐臺北宮鎮辛莊地塊完成了出讓——嚴格意義上講，竟然是中海去年在北京：拿到的第一塊地。
不是他們不努力，看看參拍數量，去年前三季度中海投拓的次數，一點也不比其他房企少。去年6月，海淀出讓的兩宗四季青地塊。這是去年北京最好的兩塊地，中海全都參拍了。但他們和另外40家房企一起，成為廣州國企越秀和西城國企天恆的背景板。
四季青出讓第二天，X47拍賣，中海又和另外30家房企，變成了招商的踏腳石。上半年拿地數量一直為零。北京中海的高管私下說：連車位都要賣沒了。
霸榜多年，吃著火鍋唱著歌，轉眼就彈盡糧絕。最後，在保團隊和保利潤的選擇中，北京中海無奈在三季度補倉了幾塊賺錢不太容易的地：保團隊。
五塊地地價加起來將近230億，總貨值380億。在上週末，五塊地同時轟轟烈烈地開盤。然而，市佔率多年排北京第一的中海，遭遇了一點點滑鐵盧。
壞消息是賣得一般；好消息是能賣個幾年了。
二
五個項目裡，最令人意外的是朱辛莊的寰宇未來。
儘管朱辛莊指導價比之前高一大截，但寰宇未來還是被認為是最有可能大賣的。
中海拿地前，朱辛莊的開發商都是越秀、大華這類進京趕考的新人。北邊的碼農們好不容易等到了帶頭大哥中海，滿心期待中海能夠提升區域品質。
寰宇未來售樓處剛開的那個週末，碼農們一擁而上，北京罕見地出現了排隊看房的盛況。但看完之後，碼農們失望了。不僅價格高，得房率還低。有人發現，儘管寰宇未來的最低單價為5.8萬一平米，但略微優質的樓層，都是指導價：6.6萬一平米。
與之前主打剛需的越秀、大華不一樣，中海把最小面積一下子漲到了98平，上車門檻又提高了一百多萬。
開盤的優惠一波三折。剛開始是前400名認籌，優惠3萬元，後來又有了驚喜折扣21萬。但就在開盤前三天，有人在社交媒體發帖，接到電話通知他所在的樓棟被取消原有優惠。
這讓原本擔心買來站崗的客戶，又多了一個拒絕的理由。
中海這次開盤的五個項目，主力戶型都在100平以上。南四環外的郭公莊，他們甚至要賣2000萬的豪宅。小戶型跑流速，大戶型保利潤。在流速與利潤之間，這一次，他們選擇了：利潤。
為了去化，中海做足了準備，早早就上了渠道。但在當下，去年拍地時還有的確定性，今年突然就沒了。連位置更靠近內城、價格更堅挺的次新豪宅，也被砸出了一個個價格新低，偏遠的豪宅，即使是新房，已然也不香了。
前幾天萬科的業績會上，郁亮說中國住房合理需求是10億平米，但2023年住宅新開工面積不足7億平米，回到了2006年的水平。很多城市的房價，也回到了2017年，甚至更往前。連一線城市，二手房價格也在激烈地重構。消費者去年買的新房，不少都站崗了。
開發商去年拿的地，不管是中海，還是當時看起來有倒掛的四季青地塊，現在看，也都站崗了。但土地市場還是很熱。這種熱，和商品房市場的冷，有點割裂感。
上次有這種感覺，還是2021年春天，全國首批次集中供地的時候。兩天時間，北京出讓了30塊土地，收金1100多億。那次土拍市場的主角是民企卓越、融創。他們很快為自己的衝動，付出了代價。
當時北京最冷靜的開發商，是中海。30塊土地，中海報名了18塊，看著同行們把土地哄搶到一個不可思議的價格——他們全部放棄了。
