【看中國2023年11月24日訊】過去一個月，幾乎整個長三角想買上海豪宅的富人，都去黃浦區看了一套房子。
那是上海豪宅風向標翠湖天地一套三樓的房子，總價2100萬，單價：15.8萬。
作為上海樓市的定海神針，太平橋高端系列住宅翠湖每一期，都遙遙領先，成為海派豪宅的代名詞。2002年，翠湖天地一期雅苑以1.6萬元單價開盤時，上海住宅均價不足5000，黃埔、盧灣、徐匯、靜安四個市中心區均價不足八千。後來二期御苑、三期嘉苑入市，都創了上海房價記錄。
翠湖最近一次開盤是在2020年，均價16萬5，比起20多萬的二手房，定價不高。可想要拿到資格，據說得交上千萬的茶水費。
最近三年，上海不少神盤跌落神壇，只有翠湖二手房價依然堅挺。去年，翠湖三期還成交了一套低樓層房源，單價高達32萬。今年年初，翠湖出現了歷史總價最低的135平房源，單價仍有21萬。
這套15.8萬的二手房，算是打破了翠湖的最低價記錄，也擊穿了上海豪宅市場的房價體系。掛牌不到一個月，連上海以外的富人都聽說消息殺入上海，每天來看房的人高達一二十組。
這群幫上海樓市托底的客戶們，多數是外地實業富商，他們買下這套特價二手房，不僅為了投資和自住，還想抵押給銀行。因為現在，上海房抵經營貸利率只有3點多，比按揭利率還要低。
擊穿上海豪宅市場底價的翠湖業主是一位香港籍富豪，不懂國語。他窮盡畢生所學和大陸客戶交流時，上海著名豪宅機構麗茲行發布了10月份的市場報告。
這份報告論調極為悲觀。麗茲行說今年上海的「金九銀十」，是近五年來最慘淡的，10月份二手房網簽1.2萬套，全市掛牌量高達23-25萬套，按當前的去化速度需要一年半：當下的庫存，是上海市場過去幾十年前所未有的。
比普通二手房更慘的是二手豪宅。10月份庫存達到歷史最高點，按現在的月均成交量計算，即時不再有新增掛牌，也需要兩年半時間才能消化完這些房子。
高庫存帶來的是豪宅大面積降價。根據麗茲行的成交數據，10月份上海成交的所有豪宅房源，比最初掛牌價降低了32%，比30天前降了17%：這意味著，當下只有降價幅度達到30%的房子，才有可能被客戶選擇。
和這份市場報告一起統計的，還有一份僅發送給客戶的10月份成交房源一年降幅表。裡面都是大家耳熟能詳的名字：浦東星河灣一年總降幅27%、仁恆河濱城28%、綠城黃浦灣30%、西郊青溪花園39%……因為數據太過觸目驚心，有上海自媒體站出來指責麗茲行：「唱空房價沒良心。」——咱還是第一次聽說，中介竟然會唱空樓市。
因倒掛而火熱的上海新房市場，因為二手房價格急轉直下，也不穩了。今年5月，楊浦濱江合生縵雲開盤，觸發積分81.69分，四個月後，二期再次開盤，認購率176%，已經無法觸發積分。
最近，項目再次入市，不僅不要積分，不用搶購，開發商還選擇了和中介合作：開啟分銷。
更典型的新房市場在徐匯濱江。半年前，徐匯濱江是一片只有社保鉅子能闖蕩的江湖。去年入市的御江庭要92分，今年的百匯園106分，半年前的雲錦東方入圍積分高達118。
但半年後，就在雲錦東方附近，同為徐匯濱江板塊豪宅的匯元璽和保利天珺入市，認購率都只有270%左右，保利天珺中建一度以為無法觸發積分了，是最後兩天通過銷售積極邀約，才勉強觸發：徐匯的信仰差點兒塌方了……
這幾天，官方政策又鼓勵金融機構扶持房地產。據說，監管機構還在起草一份房地產商的「白名單」，可能有50家國有和民營房企會被列入其中。
金融機構也不容易。我們可以把馬牽到河邊，但是無法逼著它們喝水。很喜歡有個企業家這兩天寫的一篇文章，標題是：政策的春風必須化雨。
總不能一邊掐著病人脖子，一邊又說必須全力搶救病人。
