【看中國2023年1月9日訊】要說對中國樓市影響最大的因素，那就只有人口。
無論是土地供給還是金融政策，最終都無法脫離人口這一根源。
而近年來中國的人口數據表現不佳，給中國樓市敲響了實實在在的警鐘！
人口斷崖過億
人口斷崖是在2010後出生人口數據公布後出現的一個熱詞，指的是中國世代人口之間數量的不均衡，最大的表現就是新世代出生人口不斷下降。
這一數據差距有多大呢？
1960-2018年中國年度出生人口數量一覽（網路圖片）
數據顯示，在各個人口世代中，「60後」出生人口最多，達到了約2.39億人，「70後」約為2.16億人，「80後」約為2.2億人，這三個世代人口總體都達到2.2億人左右。
然而，「90後」世代人口則驟降至約2.08億人，比「80後」少了1200萬人左右；「00後」這一世代的數據則更為恐怖，直接暴跌至1.62億人左右，與「90後」相比少了近4600萬人。「10後」雖然比「00後」稍多一些，但是仍在1.63億人左右，連2億的數據都無法恢復！
近30年來，即1990至2019年新生人口比上一個30年少1.42億人！1.42億人是一個什麼概念呢？這比日本的總人口還多，略低於俄羅斯總人口！
所以，將1960至1989年出生的人口與1990至2019年出生的人口對比，便會發現一個1.42億的人口斷崖存在。而造成這一人口斷崖存在原因，便是新生人口的持續下滑！
從數據可以發現，1997年是一個分界點。在此之前，中國的年出生人口長期保持在了2000萬人以上，而1997年是最後一次達到2000萬人。1998年出生人口為1933.5萬人，之後便持續下跌。
2022年1月17日，中國國家統計局公布，2021年中國出生人口1062萬人，人口出生率進一步降至7.52‰。 減去死亡人口數後，中國總人口僅比上年末增加48萬人。
即便是在計畫生育最嚴厲的時期，中國的出生人口雖然下跌，但都保持在了兩千萬人以上，然而，現在已經完全放開二胎了，出生人口卻不升反降，還降至了60多年來的歷史最低位。
出生人口對經濟、老齡化的影響巨大，而對人口極度依賴的樓市，則面臨著最大的威脅！
人口斷崖成樓市最大威脅
人口結構的巨變，樓市也必然會隨之迎來巨變！
貝殼研究院日前發布的一份報告顯示，2017年至2020年的購房行為中，80後仍然是購房主力軍，但購房佔比呈現逐年下降的趨勢。分世代來看的話，目前80後購房主要以改善型居住需求為主，而90後則正是組建家庭、結婚生子階段，購房多以剛需為主。
貝殼研究院表示，人口變化對房地產市場的影響主要在兩個方面，一方面房地產增量市場的規模大概率會不斷縮減，即商品房銷量緩步減少是個大趨勢，另一方面青年人口會不斷向大中城市集聚，大城市集聚效應不斷顯現，奠定了熱點一二線城市未來房地產市場需求增長的基礎。
不可否認的是，新生人口的下滑導致未來樓市購買力大幅度下降，會成為高房價的最大威脅。
舉個例子說吧。目前，城市的人口結構呈現的是「4+2+1」的局面，也就是四個老人，兩個中年人，一個孩子。這種結構下的家庭會出現世代減半的局面，也就是人口數量每一代減少一半！
如果這種家庭結構中，四位老人有兩套房子，兩個中年人也有一套房子，那麼未來這個孩子將有可能直接繼承兩套至三套房子。而如果這個獨生子女與另一個家庭條件一樣的獨生子女結婚，那麼所繼承的房子將會翻倍！
房子多，很大概率下都是好事，因為現階段的房子還屬於稀缺品，並不是人人都有。但是，如果完成一次世代更替之後，便會出現至少四套多餘的房子。這些空置的房子會怎麼辦呢？
再分城市來看，如果是一線和二線城市，二十年內人口仍有很大概率持續流入，那麼這些房子無論出租還是出售都會是可觀的財產。但是，如果是人口不斷流入的三、四線城市，那就另當別論了。
假設是GDP在3000億元左右的三、四線城市，產業競爭力與一、二線城市相比不強，人口呈現的是淨流出或者保持均衡的狀態，那麼中國這種「4+2+1」的世代結構在第一次世代更替後將會出現大量房子空置，加大房屋供給。
屆時，會給本就這個三四線城的房價帶來巨大的壓力，無人接盤，將會成為這種類型的城市的痛點！而政府要拆遷也拆不得，拆遷費的高昂會給財政帶來巨大的壓力，不如在郊區開發。如此一來，供給過剩、購買不足，將會導致這個城市的房價持續低迷，甚至陷入長期性的下跌。
這絕不是什麼危言聳聽，參照顯示中的鶴崗、玉門等城市，人口流出導致這些城市房價持續下跌，而那些坐擁幾十套拆遷房的棚改拆遷戶，卻只能眼睜睜的看著幾十套房子無人接盤、砸在手裡。
鶴崗的房價跌至3萬一套的時候，曾有網友好奇去那裡買了一套，稱終於擁有自己的一套房了。然而不到三年時間，就貶值1萬賣出去了。不住、沒人租、光是交物業費，這樣的房子貶值程度已經接近負值！
不僅僅是三四線城市，人口的問題，即便是在一線城市也同樣存在！
大城市之殤
以北京和深圳為例。北京市為何要主動限制人口流入，開發衛星城？原因無他，就是因為人口流入導致城市的承載力已經容不下了。尤其是北京的交通，在大量人口的湧入下導致長期交通堵塞，幾乎無法疏解。再加上教育、醫療等都呈現供不應求的局面，導致醫院人滿為患、學位房居高不下。
北京雖然可以長期不斷的提供新建住房、擴大供給，但是城市的承載力，已經接近極限。市中心只有一處，過多的人口湧入，就會導致市中心寸步難行！
對比東京都市圈和舊金山都市圈可以發現，一個城市的承載力，是有著它所承擔之極限的。比如東京，兩千多萬的人口已經是目前東京所能承載的極限，如果人口過多流入，便會出現各種各樣的「城市病」，為瞭解決這一問題，只能通過發展衛星城、都市圈來緩解。
北京正在朝都市圈發展，開發北京的衛星城。而北京的人口在政策壓力下呈現淨流出狀態的時候，房價也隨之出現了下降。在2020年房價下跌幅度最大的十個城市中，北京也赫然上榜！
而深圳與北京則相反，深圳的土地供應已經徹底枯竭、無地可供，而人口卻還在不斷流入中。深圳市目前的常住人口為1300多萬，與北京近2000萬的常住人口仍有700多萬的差距。但是，深圳市的土地面積僅為北京的1/8，而今深圳的人口仍在以每年30萬人的速度流入！
深圳市的承載力能容得下多少人呢？與北京一樣是2000萬人嗎？目前還不得而知。但可以肯定的是，一個城市到達承載力極限的時候，便只能通過各種政策限制人口流入。而一旦人口轉為淨流出狀態，那麼這個城市的房價也將會下跌，這是不可避免的。上海、北京在人口淨流出後都經歷了短暫的房價下跌。
「城市病」，成為了限制大城市發展的一個絆腳石，要解決城市病的問題，只能通過城市群、衛星城的發展來治理。但是，不管哪一種治理方式，無一例外的都會導致大城市人口流出，房價下跌。
關鍵在於，一個城市達到了它的承載力極限之後，「4+2+1」的人口結構很有可能會在大城市形成，再次給城市的治理造成壓力。如果放任「4+2+1」的人口結構在大城市形成供給過剩，會導致房價下跌；而如果拆遷，舊城改造將會是巨大的壓力；如果重新吸引人口流出，將有可能再次給城市人口規模帶來壓力。
所以，無論是一、二線城市，還是三、四線城市，在出生人口下滑的趨勢之下，都不能獨善其身，最終的解決方法，依然是重振生育率。否則，中國陷入「低生育率陷阱」後帶來的經濟壓力、老齡化壓力，即便是再多的一線城市也難以解決！
但是很可惜，從發達國家的經驗來看，不少國家都陷入到了低生育率陷阱中，美國、英國、俄羅斯、日本、韓國等，而這些國家在重振生育率的經驗中得出來一個更殘酷的事實是——沒有任何一個國家可以挽回生育率！
