海景房（圖片來源：網路圖片/作者博客）
【看中國2022年8月12日訊】擁有一套窗明几淨、面朝大海的房子，曾是許多人的夢想。
大概背景是這樣的：
1、花100-300元即可到威海乳山旅遊看房，看房先看海、銷售顧問一對一盯梢，在這樣的營銷套路和鑼鼓喧天的氛圍下，許多老人在2小時內倉促成交。開發商甚至主動包辦假證協助貸款，讓老人們晚年背上債務。
2、多位購買乳山海景房的老人向記者反映，購房時未能細看合同，被附加協議騙去3.5萬元裝修款。而開發商承諾的以租養貸、置換旅遊也均未兌現。即便老人訴諸法律，也往往以敗訴告終。
3、乳山海景房所謂的「升值空間」更是泡沫，當地新房與二手房價格差距懸殊，以至於高價購來的房子根本沒有轉手空間。
4、乳山房地產市場二十年來狂飆突進、配套設施卻不完善，由此帶來巨大的去庫存壓力。為了去庫存，開發商在全國各地虛假宣傳，不斷收割一批批外地老人。這個夢想在2022年7月13日即將實現時，王漢強瘦削的臉上不喜反悲，眉毛蹙成了對勾。他接到一封從山東乳山市寄過來的文件——接房通知書。
「我絕對不會收房的，哪怕一分錢都要不回來。」王漢強於3年前在乳山銀灘購買了一套海景房，付完款後，他就和開發商摽上了，認為開發商虛假宣傳，承諾的售後包租返利無法兌現。開發商電話多次通知他收房，都被他疾言厲色地拒絕了。
王漢強是個極富正義感的人，他的73年人生經歷中有50年都奉獻給了武漢基層醫院，還曾因為拯救多位疑難雜症的病人，被央視報導為基層楷模。武漢疫情爆發初，所有的醫院都不接收基礎疾病的患者時，王漢強自告奮勇，親自熬藥、煎藥給病人。所以當他得知「被騙」時，自尊心像是被猛刺了一下。
拒絕收房的不只他一人，在武漢、長沙還有數十名老人。他們同樣對開發商的行為感到憤慨，他們多次前往山東乳山上訴、信訪，但都未果。開發商早已在合同、條款中為自己規避了潛在風險。他們高價買的海景房，實際上早已有價無市，入手便大幅虧損。
老人們備感憂慮苦悶之餘，沒想到「面朝大海，春暖花開」只是詩人眼裡的浪漫，而在現實生活裡卻是開發商開出的一劑致幻藥。因為買了海景房，王漢強一家四口人的生活陷入困頓——70多歲的王漢強夫婦雖然有退休金，但39歲的兒子沒有工作，因為外傷破壞神經系統，需要靠藥物定期養護，10歲大的孫女缺少母愛——這一個缺乏中年人支撐的家庭結構隨時可能崩塌。
老年窮游團背後：看房2小時必成交
王漢強萌生買海景房的想法是在2019年4月底，他當時正在武漢市中山公園遛彎兒。有人塞給他一張傳單，說「100元就可以去威海旅遊、看房」，傳單上「乳山銀灘天然海水浴場」幾個大字，以及廣緲無涯的藍天碧海的配圖吸引了他。
他後來去聽宣講會，天花亂墜的銷售說辭更是迷惑了他的雙眼。宣講會極力暢想海景房未來的升值空間，同時還講述買海景房享受包租返利、置換旅遊的故事；為了吸引老人報名看房團，現場還推出交100元錢送海鮮大禮包、煙臺蘋果等優惠活動。
誘人的廣告宣傳語撩撥了老人的神經。王漢強，唯一的兒子二十年前因為意外，大腦遭遇撞擊，神經系統受創，變得暴躁反常，動輒砸東西，常需要住院治療，每年治療費就要6萬元左右。若是海景房真有巨大的升值潛力，或許可以待自己百年後為兒子留下足夠的生活基金。
當決定跟隨100元旅遊團去威海時，他並沒想到，自己踏上的「窮游團」幾乎是一個赤裸裸的「宰客團」。他事後回想，這一切都是層層「套路」，一輩子沈迷看病救人的他，對騙局根本無力招架。
王漢強等近100名老人，於2019年5月1日下午，乘坐三輛大巴車從武漢直奔乳山銀灘。一路上車程顛簸，好不容易到達乳山市，已是深夜。銷售顧問並沒有讓老人休息，而是一對一談話，再次重複宣講會上的種種話術，直到凌晨。第二天一大早，僅僅睡了4個小時的老人們開始集合，被銷售人員帶著旅遊。
所謂的「旅遊」，僅是在銀灘的大拇指廣場匆匆轉了不到半個小時，房地產銷售顧問全程一對一緊緊盯著老人的行蹤。還沒逛完，銷售人員就把他們逕直帶到威海辰遠置業有限公司（下稱「辰遠公司」）的售樓部，瞭解一處名為「悅瀾灣」的樓盤。
售樓部地處偏僻，除了停的幾輛大巴車，基本上沒有人。推開售樓部的大門，卻彷彿走進另一個小世界，內部熱鬧非凡，人聲鼎沸，混雜著來自天南地北的不同口音。
售樓大廳內大半個牆上張貼著巨大的廣告地圖，標注多個基地可以置換旅遊，並嵌有幾個大字：「全國一站式度假養生置換平臺，一處置業處處安家」。一邊是銷售人員熱情講解，洗腦般的宣傳語點燃了現場的熱情，一旦有老人簽了合同，就敲鑼打鼓高聲通報；另一邊，一群人擠在一起砸彩蛋，不時有人贏得各種購房優惠，興奮喝采。
更讓人心動的是銷售人員承諾可以「售後包租」——前三年各支付給購房者所購居所總價的5%作為收益，合計15%，第四年至第十年期間，利潤的60%作為返還老人的收益——如果貸款買房，意味著返還的租金基本可以覆蓋每月應還的貸款。
這場鑼鼓喧天的搶房現場營造的氛圍，傳遞給老人的信號是：海景房買到就是賺到。誘人的廣告和攀升的房價前景撩撥著老人的神經，越來越多的老人相信他們的話術，購買海景房，不僅能呼吸海濱城市的新鮮空氣，也能享受到房地產市場早些年逆天改命的神話。
被現場氣氛衝擊得昏脹脹的王漢強深受鼓舞。這一樓盤據介紹是一線海景房，小區門外就是白銀閃閃的沙灘。他相中一套75平的房子，不過他並沒想現場就買，還想觀望一下。
但是，後續進展根本由不得他自己。王漢強事後回憶，自己幾乎是被對方釋放「誘餌」弄得暈頭轉向，從而一步步落入陷阱的。在打聽到王漢強是位醫生後，銷售人員變得格外慇勤。原本負責王漢強的銷售顧問又叫了三位同事過來。王漢強說，「4個人緊緊看住我，就連去衛生間也會盯著。」
身單力薄的王漢強像是肥美的獵物，被四個精壯的年輕人圍攻著。更為誇張的是，在聽到王漢強身上並沒有帶錢時，他們並不相信。4個人把他帶到衛生間外的無人長廊裡，讓他把身上的口袋都掏一掏，直到王漢強從兜裡掏出褶皺的三百元現金。
臨到中午，70歲的王漢強又困又累又餓，身體極度虛弱。4個銷售人員還在極力勸說，生怕「到嘴的鴨子跑了」。他們調整策略，表示可以借給他2萬塊，但要寫個欠條。幾個人合力圍攻下，王漢強寫了欠條，還簽字按了手印。王漢強事後回憶說，當時的場景，根本容不得思考，寫欠條都是倉促之下寫的。他出示的借條收據上的字跡，也曲曲拐拐，完全不像一個練過多年書法的老先生的筆跡。
王漢強相中的這套房子，單價8100元/平，全款61萬元，但首付款只要5萬元。打了欠條，王漢強算是借錢付了2萬元，還欠3萬元。為了防止節外生枝，回武漢的路上，銷售人員一路跟隨，也不允許他回家，直接讓他到醫院科室拿銀行卡，把5萬元首付款付清才作罷。
很多老人的遭遇大都相似，他們都是在開發商、宣傳商打著100-300元便可享受旅行看房的口號下，抱著遊玩的心態去的，但都在售樓部連忽悠帶騙營造的火爆場景中，當場買了房。
記者接觸的多位老人稱，他們到達乳山時已是深夜，又困又累，身體極其疲乏。在售樓部製造的搶房敲鼓的氣氛中，她們無法有清醒的頭腦去瞭解海景房的真實樣貌，完全陷入開發商營造的海景房夢境中無法自拔，幾乎在2個小時的時間裏，就糊里糊塗地買了房。
65歲的余文祥在2018年12月來到乳山辰遠公司售樓部時，一口氣買了三套房，從40多平到70多平都有，單價將近9000元/平。其中兩套寫在兒子名下，一套在自己名下。現場銷售人員的承諾聽起來就是筆穩賺不賠的買賣，他們不僅告訴她，「三套酒店公寓房每年有15萬左右投資收益」，還表示「現在先交定金簽合同，價格優惠划得來，哪怕之後不要，也可以退。」
王漢強和余文祥選擇了全款支付。還有一些老人根本沒有經濟實力，開發商則協助其在乳山當地銀行辦理按揭貸款。有些老人年齡超過銀行的規定，開發商則捆綁上老人子女，全程包辦假離婚證、假房產證，申請貸款。
67歲的長沙老人盧先琳交了首付後，才知道自己年齡超過銀行按揭房貸的條件。開發商又不願意退首付款，雙方僵持不下。2020年5月，辰遠公司的人專門來到長沙，瞭解完盧先琳家庭狀況後，告訴她可以用她兒媳的名義貸款。不過，由於兒子有其他信用貸，無法申貸，需要先給兒子兒媳辦假離婚。
盧先琳的兒媳王心告訴記者，讓她十分震驚的是，他們夫妻二人並不需要去民政局辦理離婚，辰遠公司只是讓她提供身份證，花幾百元幫助他們辦理了假離婚證。同樣，為了辦理按揭貸款時證明還款能力，還給她辦了假房產證和假流水。
王心原本還擔心這樣操作會被銀行拒貸，但幾天後，辰遠公司打電話讓王心於5月13日去乳山農商行面簽。面簽之前特意囑咐她，記住離婚日期、房產證號和住房面積，並表示「別的就不用管了，你不用擔心，我們很有經驗了。」王心很快獲得20萬貸款，期限是10年，每月需要償還2250元貸款。
被套住了
無論是全款還是按揭貸款買房，王漢強、余文祥等人在簽訂購房合同時，都是稀裡糊塗地在銷售人員的指示下簽字，不僅沒讓看合同，而且一式三份的合同簽完後，理應給買房人一份，但全被銷售人員拿走了，一份也沒留下。銷售人員給出的理由是合同需要拿到住建局備案。
余文祥遲遲沒有拿到合同。她不明白，明文約定人手一份的合同，辰遠公司為何不肯給她。2021年4月15日，她來到乳山市住建局說明情況，並索要合同。得到的答覆是，「辰遠公司只能給你合同複印件。」余文祥堅持要原件，住建局則建議她去法院起訴。
余文祥再次來到辰遠公司售樓部，說不給合同就不付款，並威脅撥打110，才要來了她的合同。這時她才發現，合同上多出了一份附加協議，要求另交3.5萬元裝修款。
多位老人對記者表示，他們在簽合同時都不知道自己還簽了一份裝修協議，也從未有人告知過要交裝修費，宣傳單和合同都明確其購買的是精裝修房，售樓部還設有精裝修的樣板間，也是交付時的標準樣式，因此認為不該額外收費。記者獲得的宣傳幻燈片上顯示，「精裝修拎包入住」，在購房合同上，也看到對裝飾裝修及相關設備標準進行了規定。
隨著收房日臨近，更多的問題接踵而至。公司宣傳時所承諾的「售後包租」並未兌現。
多位老人告訴記者，銷售人員聲稱包租以委託管理形式進行，要在收房以前再簽一份委託經營管理合同。然而，很多老人只看過這份合同的模板，並未真正簽過字。
在購房前，辰遠公司一位李姓員工給余文祥出示了一份悅瀾灣房屋委託經營管理合同，余文祥提供的一份微信聊天記錄顯示，李經理告訴她，收房驗房以後，她需要跟酒店簽上述合同，然後到物業去填寫個人資料，再領走房屋住宅使用說明書、保證書。然而，後來余文祥問起這些，辰遠公司卻拒不承認這是公司的承諾。公司將售後包租的承諾和這份委託合同的責任，歸咎於李經理個人行為。「據說是開除了」，余文祥說。
記者以業主親屬的身份致電悅瀾灣售樓部，工作人員表現得很驚訝：「本來這個房子就不包租，誰說能包租啦？」並表示沒聽說過這份委託經營合同，公司也沒有李經理其人。
除了「以租養貸」外，在辰遠公司的宣傳中，凡購買悅瀾灣房產的業主，在交房當日可辦理VIP卡，憑卡可在青島、江蘇、海南等6大旅遊城市實現28天免費置換入住。然而，當老人們買完房付了錢，問起如何置換，辰遠公司卻對這一承諾全盤否認。
公司的否認讓想要靠買房投資養老的老人大呼上當受騙。
如果不是售後包租的承諾，王漢強也不會這麼迅速買房。當初全款支付的60多萬元，其中很大一筆是積攢下來為兒子看病的錢，也有20萬是從親朋處借來的錢。年過古稀的他在這所效益一般的小醫院兢兢業業大半輩子，疫情最嚴重時，醫院不接診普通病症，他還親自熬藥送藥，治好了一位92歲老人的糖尿病足。然而，即便善於把脈問診、發現病人的症灶，他卻無法勘破「海景房騙局」，讓自己背上數十萬的債務。
那些通過假離婚證、假流水辦貸款買房的老人更是遭到當頭棒喝，他們當初之所以同意貸款，正是因為按照公司「以租養貸」的承諾，他們並不需要擔憂還貸，但如今，毫無還貸能力的他們不得不背上巨額債務。
51歲的陶江，因為輕信海景房的未來升值空間，於2019年1月花36萬買了一套銀灘海景房。他沒有那麼多現金，就拿積攢一輩子的存款10多萬，付了一部分房款，餘款是在辰遠公司為他辦假離婚證和假流水下，從乳山農商行貸的，期限10年。他每月需要還貸2300元。
然而，陶江是個農民，在農地裡一年忙到頭也只能賺兩三萬塊錢。他又身患糖尿病和高血壓，每年買藥就要花去1萬多。他幾乎沒有償貸能力，只好跟朋友借了5萬塊錢，頭兩年艱難維持著還了部分貸款。2020年底收房後，他才發現原來並沒有所謂的「以租養貸」，未來的房貸還是要自己還，這時他徹底崩潰了。
不止陶江，還有至少數十名老人，深陷債務壓力中，艱難度日。2021年1月，他們聯名給乳山市農商行領導寫了一封信，表示將停止交納按揭款，還詳細陳述了辰遠公司以包辦假離婚等手段幫辦貸款的情況。
但銀行沒有回音。至今，大部分老人依然在透支自己的晚年生活還貸，原本依靠微薄的退休金和「棺材本」聊度晚年的平靜日子變得十分拮据困頓。
房價泡沫早破了
實際上，買完海景房回到家的那一刻，很多老人如夢初醒，隱隱為自己的「倉促買房行為」感到後怕。
余文祥事後特意搜了乳山當地二手房的價格，發現自己買「貴」了。銷售人員所聲稱的「未來升值空間」是個幌子，當地二手房價格才3000多元/平，而她買的已近9000元。這意味著，她高價買的房子根本沒有轉手空間。
事實上，乳山的海景房依靠忽悠式營銷，誆騙外地人，一手房價格和二手房價格早已形成兩個脫節嚴重的市場。
銀灘的上百個開發商，在過去的20年間，把銀灘的房子推銷到全國各地，也相繼召喚了一批批來自天南海北的人，興沖沖地湧入乳山銀灘。他們和余文祥、王漢強相似，都是被窮游團的大巴車載去以後，在忽悠式宣傳和限制人身自由下買了房子。
他們無意中助推了一手房價的攀升。央視2009年的調查報導指出，最火熱的時候，每天都有幾十輛大巴車駛往乳山銀灘。銀灘海景房售價也一路水漲船高。根據上述央視報導，2006年，乳山銀灘的房價不到2000元/平，在短短三年時間上漲到6000元/平。
乳山市新建商品房成交均價數據顯示，2015年-2019年，銀灘新建商品房價格上漲明顯，同比上漲約42.9%，2020年疫情爆發以後，上漲趨勢放緩，銀灘一手房成交均價在7500元/平。記者查詢乳山市房屋信息公示平臺，乳山市銀灘最新月份的一手房成交均價，已下降為6500元/平。
這也意味著余文祥等人於2018、2019年購買的商品房已是房價巔峰。
而一手房的價格並不能代表他們手握房產的真實價值。余文祥等人高價買的海景房流通很差，幾乎無人問津。家在河北的馮文敏深有體會。她於2009年，花4、50萬在乳山銀灘買了兩套海景房，直到現在也沒賣出去。她真正瞭解當地樓市後，乾脆連中介都懶得找了，白搭功夫。兩套公寓房一直閑置，只是偶爾一年裡有幾天時間，她和家人去暖暖房，聊以慰藉。她的多位同鄉買的海景房，同樣也爛在手裡。
二手房價格早在2011年始，就已經疲軟，此後雖然歷經跌宕起伏，但是最高峰時仍然維持著與2011年相差無幾的水平。
安居客數據顯示，2011年乳山二手房均價曾達3600元/平，到2015年一度降至2700多元。走低兩年後升溫，到2018年攀升至近4500元/平。不過疫情以後，二手房價格再次一路走低，幾乎跌回了2015年的水平，還一度被新聞爆出「白菜價」，比作另一個「鶴崗」。
也許正是一手房和二手房的明顯差異，乳山市房屋信息公示平臺有選擇性公布數據，只公布一手房當月的網上簽約數據，而不再公布二手房數據。
而為了維持一手房的價格走高，銀灘開發商千方百計地在外地購房人和海景房真實情況之間豎立堅固的屏障。東北人鄧傑在乳山干了13年房產中介，他見過一批批看房團來到乳山，深諳其中的道理。「我們這兒帶電梯的55平二線海景房，二手房只要16.8萬元，折合3000多元/平，而新房則可能達到8000多元/平的價格。外地人要是看到二手房價，他能去買七八千的嗎？」
王漢強曾有機會越過屏障，但被銷售人員及時攔住了。在與記者的聊天中，王漢強回憶了一個插曲。他在乘大巴車前往售樓部的路上，無意間在路邊草坪上撿到一張其他中介公司的宣傳單。還沒來得及細看，他的銷售顧問就急匆匆把宣傳單收走，告訴他「這都是騙子，不要看」。他事後回想，如果看到上面真實的二手房交易價格，決對不會買那套海景房。
狂奔後停滯，被海景房吞噬的海邊城市
乳山市銀灘房地產價格割裂的背後，是銀灘地產開發的一路狂奔。
銀灘定位為旅遊度假區，2005年掀起海景房開發熱潮，此後十年間，在細沙如雲的銀灘，沿著海岸線綿延二十公里，縱深3公里，建設了200多個海景房項目，囊括60萬人口，覆蓋整個乳山市人口。
雖然乳山市一直未公布銀灘的地產數據，但是作為乳山市樓盤開發建設的重點區域的銀灘，透過開發建設和銷售數據的對比，可以管中窺豹，銀灘房地產長期面臨的庫存壓力有多大。
在乳山市年鑑中，乳山市的開發施工面積和銷售面積曾作為重點數據被列出，譬如2006年乳山市開發施工面積299.19萬平方米，而銷售面積79.16萬平方米；2010年，乳山市開發施工面積438.62萬平方米，銷售面積128萬平方米。銷售面積僅僅相當於當年開發施工面積的1/4。這也意味著，每年銷售數據完全趕不上施工建設的速度。
這一現象或許更嚴重，2013年後，乳山市年鑑不再披露開發施工面積和銷售面積的相關數據。
真實的交易數據超乎人們的想像。記者在乳山市房屋信息公示平台上隨機查看了30個房產項目，發現無論是建成多久的小區，截至目前仍有大量房屋未售出。上述30個房產項目的未售率高達32%。以2014年就已獲得預售許可證的花千墅小區為例，核准預售752套，僅售出65套，直至目前仍有687套未售出。
不僅樓盤實際消化緩慢，乳山市規劃的配套設施也跟不上樓盤開發建設的速度，被輿論頗為詬病。根據《乳山市城市總體規劃（2005-2020）》，遠期規劃在銀灘新城區建設新的市級商業服務中心，包括大型商業服務設施等。規劃在銀灘設一處綜合性醫院，佔地面積約10000平方米，床位約200張，並健全社區衛生服務網路。
但實際上，「目前當地並沒有大型商業中心。」房產中介孫斌稱，取而代之的是，隔幾個社區會有一些連鎖超市。此外，醫院雖然有兩三家，但是多位中介表示，醫院的效益並不好，醫療設施一般，如果生病，大家還是習慣去20公里外的市區醫院。另外，上述規劃的小學、初中、高中院校也未落地。
基礎配套設施的欠缺，也導致入住率極低，尤其是入冬後的銀灘，幾乎成了「鬼城」，即便是旅遊火爆的夏季，入住率也不高。
蔣莉購房的小區有五棟樓，每棟樓14層，有近700戶。她經常在夏日去小住一段時間，發現很少能看到人，只有到海邊的路上能看到一些遊客。她估摸著她的小區入住率不到1/7，而旁邊的兩棟小區，入住率更低。
和蔣莉同小區的陶江也有相似的感受。他曾於去年6月在銀灘的海景公寓房住三四天。晚上，他在小區裡散步，諾大的小區通常只有十幾戶窗戶透出亮光。
入住率低，制約著配套設施的發展和推進，配套的欠缺又進一步降低人氣，這幾乎陷入惡性循環。在記者的採訪中，還有小區因為入住率低，無法提供集中供暖，而銀灘的冬天濕冷，對於北方人來說，幾乎無法忍受。因為入住率低，銀灘的交通也被人抱怨不方便。白天公交班次太少，半小時才一趟，晚上5點停運。出租車也很難打到，如果夜裡突然生病，送到醫院都是麻煩事。
海景房吞噬著這座城市的同時，也吞噬了購房的老人們。他們在開發商講述的故事中信以為真，但實際都是開發商的口頭承諾，並未寫進有法律約束力的合同中。即便老人想要訴諸法律，也常常以敗訴告終。
余文祥因拒絕收房和付款，被辰遠公司一紙訴狀告上法庭。感到憤憤不平的余文祥也反訴了這家公司。官司打了一年多，余文祥提供了當年收到的傳單、公司演示的幻燈片、銷售人員的聊天截圖等證據，證明辰遠公司虛假宣傳、違約在先，然而辰遠公司對上述宣傳一概否認。法院採信了開發商的說法，不支持余文祥解除合同的要求，甚至還強制執行余文祥的全部房款，並判決她支付違約金。
余文祥拒絕收房後，才發現原來有很多老人和她一樣，深陷海景房困境。他們相互打聽、統計所知的受騙人，僅僅長沙就有100多人，每人涉及金額在40-65萬元左右；武漢也有600多人。而在他們之前，還有南京等地更多的人因為購買的海景房樓盤爛尾，維權十餘年毫無結果。
然而，只要乳山銀灘的樓盤庫存未消化完，開發商的遊戲還會繼續。今年下半年疫情剛剛好轉，銀灘的開發商們馬不停蹄地開拓新的城市，在四川攀枝花市等地成立銷售點，推出100-300元的乳山看房團和養老生態概念，收割另一波老人。
