【看中國2022年7月20日訊】這兩天，看河南省的消息，心裏真的是堵得慌。
先是幾家村鎮銀行的事兒，本是監管機構的問題，結果硬是變成了讓儲戶承認自己是理財，自擔風險，還給儲戶賦紅碼……直到這些儲戶們鬧出來大動靜，才勉強給處理一下。
然後，又是鄭州的24座爛尾樓小區，業主們交了首付，背上幾十年的貸款，結果卻是交房之日遙遙無期，還要每個月給銀行還貸，無奈之下，鄭州、武漢等地，出現大面積的購房者集體停貸。
想起來，2018年4月，中國大城市房價處於歷史最高峰的時候，央行貨幣政策委員會委員樊綱，在CCTV2《大講堂》電視節目中提出，只要「六個錢包」能幫你湊夠首付的話，那麼，最好還是買房子。
曾經鼓吹「六個錢包」買房的中國央行貨幣政策委員會委員樊綱（網路圖片）
所謂「六個錢包」，是指男方的父母、祖父母、外祖父母加上女方的父母、祖父母、外祖父母共六個錢包——也就是說，就在中國大城市房價位於歷史最高價位的時候，專家聲稱，如果你把兩家人祖宗三代的所有積蓄掏空，「能幫你湊夠首付」，你就應該買房。
要知道，這可是央行貨幣政策委員會委員呢！
於是，很多人聽了專家的話，六個錢包湊了首付買了房。結果，現在很多項目爛尾了。「六個錢包」別說空了，連錢包皮都沒了，還欠著銀行的一屁股債呢！
追根溯源，出現業主集體停貸的根源在哪裡呢？
答案是：房地產預售制度。
1999年，香港TVB樓市題材電視劇《創世紀》裡，主角許文彪說了一句話：「我不是沒有嘗試過，我嘗試安分守己，拚命幹活！掙那麼一點點錢！我試過！但是外面那些人，外面那些人！他們只是拿一點點錢出來，花一點點時間，把房價炒高不斷地賺大錢！這叫做公平嗎？」
許文彪所抱怨的，是香港的「炒樓花」。而這個所謂的「樓花」，就是如今內地的期房預售制，而在香港，房屋預售許可證，就被稱為「樓花」。
1953年之前，全世界任何一個房地產商，要是想賣房子，肯定是要將房子建出來之後再說，房子都沒有的時候，你去賣房子，肯定是騙子嘛！但，就在1953年，一位姓霍的商人，在香港的油麻地新建樓盤的時候，因為缺錢，所以他就想了一個主意，號召民眾先交定金，以分期付款的方式來買房子，利用民眾預付的定金，來開展房地產建設的前期工作，這，就是全世界第一例「樓花」。
至於發明「樓花」的這位香港房地產商，就是著名的「紅色資本家」霍英東。
全世界的房地產商，哪有不缺錢的？
「樓花」這種新玩法，很快在香港的房地產商中流行起來，而無數的房地產投機者發現，通過期房炒作，交很少的訂金，就可以鎖定一座房子，在樓盤落成之前，訂下一套或者多套房子轉手賣給別人，只要房價能漲，就能賺大錢。
「樓花」的出現，意味著房地產商可以用購房者的錢來建房子，由此帶動當時香港地價暴漲，全民性的房價投機也由此而起，為了規範「炒樓花」的行為，1956年，港英政府出臺了《預售樓花同意書》制度，正式以法律的形式對樓花預售進行規範管理。
但是，因為天然的槓桿屬性，「樓花」的出現，徹底改變了房子的屬性——從原來的居住消費品，變成了金融投資品。
既然變成了金融投資品，那麼成規模的「炒房客」自然就出現了，舉國性的「房地產泡沫」，也從此出現於世界舞臺——
是的，在1980年代之前，房子在世界主要國家當中，都不過是民眾安家居所，是一個家庭最重要的消費品，主要國家從未出現過那種全局性的房地產泡沫。
中國住房制度改革初期，由於房地產開發企業普遍缺少資金，商品房供應量較小，於是借鑒香港房地產開發經驗，引入了商品房預售制度，並將其確定為法律——這就是1994年頒布的《城市房地產管理法》。
1995年1月1日，《城市商品房預售管理辦法》正式在全國實施，並於2001年及2004年進行了兩次修訂，可以說，房地產的預售制度，一開始就被作為推動中國商品房開發的主要方式——這也決定了中國的商品房更多是「金融投資品」屬性，而不是居住消費品屬性。
不過，隨著商品房制度的發展，到了2005年8月，中國人民銀行發布了《2004中國房地產金融報告》，其中提出建議，很多市場風險和交易問題都源於商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以建議取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。
中國人民大學法學院教授、商法研究所所長劉俊海，更是拋出「預售制是商品房市場亂象的萬惡之源」的觀點，直指預售製成為開發商搞「空手套白狼」遊戲的配套工具，是房地產市場中各種失信、違約、侵權行為乃至欺詐行為的主要根源。
可惜，這些建議，因為只有利於一個個的個體購房者，所以沒用，因為——取消預售制「不利於」房地產發展。
2018年9月，網路上也一度傳出住建部將取消預售制的「傳言」，可惜後來再無下文。2019年下半年，《華夏時報》記者，曾就此事採訪了一位接近政策部門的專家，該專家表示取消預售制對房企的衝擊太大，多數企業無法承受，因此當時還不是時候。
預售制的問題在哪裡呢？
政府想的是，要把土地高價賣出去讓房地產商趕緊建房子；開發商想的是，我要空手套白狼得到用戶的資金；銀行想的是，我既要放貸款又要把風險轉移到購房者個人那裡；這三方想的都是購房者「六個錢包」裡現在的錢、乃至未來幾十年的錢，但卻沒有一個考慮過他們需要承擔的巨大風險——在購房者支付了首付（樓花）而樓還沒有建成的這一段時間裏，如果房地產商出了問題怎麼辦？
開發商巴不得吸引每一個人都來買他的預售房，然後和購房者簽訂期房出售合同：你把錢給我，我把空氣賣給你——這份空氣，就是約定幾年後的一套房子。
購房者掏空了六個錢包之後，發現只夠一個首付，剩下的錢不夠付，不得不來到銀行貸款，於是，銀行先把剩下的房子錢打到房地產商的賬戶裡，然後和購房者簽訂合同：你欠我一大筆錢，以後每年每月都要按期給我打本金和利息。
第一份合同，是開發商和購房者單獨簽訂的，按道理說和銀行沒關係，假定期房的價格100萬元，任何一個購買期房的人簽訂合同支付首付之後，房地產商已經到手100萬元——只是因為購房者沒有這麼多錢，所以才要找銀行貸款。
第二份合同，銀行也是單獨和購房者簽訂貸款協議，你首付40萬給了房地產商，剩下60萬你沒有錢，所以簽訂房貸協議，我先給你墊上60萬元支付給房地產商，這是給你的貸款，然後接下來的20年裡，你要按月償還這60萬元的本金和額外的利息給我。
你看，在這個過程中，業主和開發商之間簽訂的是購房合同關係，而和銀行之間的按揭貸款合同關係，均是單方面的。房地產商把期房（現在的空氣）賣了100萬元，銀行得到了60萬元的優質貸款，風險和責任，一分不拉的全部轉移到了購房者這裡。
最荒唐的是，即便是建房子這事兒，現在暴雷的那些房地產商，他們也根本沒有出多少錢，而是讓承建商墊資——這不，網上就有詳細目錄，恆大的承建商、供應商、裝修商、傢俱商等，都被恆大拖欠幾十億的商票和債務，上下游都一連串的破產……
2015年開啟的新一輪房地產大潮中，幾乎所有的房地產企業都採取了高週轉模式，從拿地、貸款、建房、銷售到還貸，在很短的一個週期內完成，甚至這個項目還沒有完成，就利用該項目銷售回款資金進入下一個項目，如此這樣，項目接項目，快速循環滾動賺錢。
顯然，這些爛尾樓中，房地產商拿到購房者的錢，大部分都用去購買土地或者下一個項目的滾動中去了，進入到他們的高週轉賺錢模式當中，直到如今出現問題。
整個過程的簡單描述如下：用你的錢，建你的房子，然後，為了賺更多的錢，把很大一部分你的錢，去買了政府的地，去建更多的房子，賺更多的錢，結果，你的房子還沒建完，錢不夠了，於是，房子就爛尾了。
想想看，自2021年房地產行業遇冷以來，現在中國這麼多的爛尾樓，很多購房者辛辛苦苦十年積蓄交了首付，還供了房貸好幾年，突然被告知自己買的商品房爛尾，交不了房，而且還必須要繼續供房貸。
誰能接受得了呢？
選擇斷供，當然不是什麼好的出路——購房者的首付和前幾年還房貸的錢肯定是泡湯了，更嚴重的是，還會被銀行列入失信名單，這個問題在現代信用社會極其嚴重。但正如一位斷貸的購房者所說：我們飯都吃不上了，還在乎那點兒徵信？
購房者本身就是爛尾樓的受害者，政府應該出面幫助善後，但現在，反而可能因為斷貸而被銀行列為「失信人」（就像村鎮銀行的儲戶本來是受害者，結果還額外被人賦紅碼一樣）。隨著恆大、融創等很多房地產公司資金鏈斷裂，極大概率會大面積的出現爛尾樓，業主們的斷貸很可能會蔓延……
斷貸情況蔓延開來，注定是中國房地產行業乃至整個經濟的不可承受之重。
人生還有更悲催的事情：人還在，家沒了，錢也沒了，債還要還！
難道，中國的期房預售制度，從一開始，就沒想到過這樣的結果麼？為什麼能允許房地產商拿到了期房全部的錢，依然把房子搞成了爛尾？為什麼能允許銀行對當前不存在的期房發放貸款，把風險全部轉移到普通人那裡去？
很多人把當前的業主斷貸與美國2007年次貸危機相比較，但其實大不一樣。
人家「次貸危機」中，那些沒有錢、沒有工作、沒有收入的0首付購房者，在支付了一部分房貸和利息的情況下，至少還白白的住了幾年大房子，至少算是享受過「家」的感覺，而且，在聯邦政府出面救市之後，還特意規定，不能隨意驅趕購房者離開房子……
對比之下，在中國的期房預售制度下，購房者在房子都沒遇見過呢，房子就爛尾了，兩家人幾代人的積蓄沒了還不算，還要背上幾十年的房貸，這放在哪個國家，算是合理的事情？
連「一手交錢一手交貨」都做不到，這種荒唐的商品房預售制度，還要持續下去麼？
責任編輯:宇真
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