【看中國2022年6月20日訊】過去二十年裡，只要有錢，買房一直是老百姓的第一選擇。不過就當前來看，情況似乎發生了變化，房子不再是老百姓的心頭好，房產銷售低迷也已成為國內穩增長的主要拖累項。
在此背景下，今年以來房地產銷售刺激政策頻出，但受「買漲不買跌」的慣性影響，很多剛需、改善性人群反倒犯起了嘀咕，不知道當下應該買房還是再等一等。
量價齊跌 觀望氛圍濃厚
從數據上看，當前的房地產銷售已出現量價齊跌的局面。
2022年1-5月，全國商品房累計銷售面積同比下滑23.6%，四五月份降幅明顯擴大。高頻數據顯示，2022年4月1日-6月15日，30大中城市合計成交面積同比下滑47.3%。需要注意的是，相比受疫情影響城市，基本未受疫情影響的城市商品房銷售降幅也不遑多讓，因此，疫情並非住房銷售快速下滑的主因。
從70大中城市二手住宅價格數據看，一線城市仍保持正增長，三線和二線城市房價均已出現同比下跌。2022年5月，一二三線城市二手住宅價格同比漲幅分別為：1.7%、-1.7%、-3.2%。
受量價齊跌影響，房地產銷售額出現快速下滑。2022年5月，全國百強房企實現全口徑銷售金額約5192億元，同比下降59.9%，降幅較上月擴大0.7個百分點，繼續創近年來新低；單月銷售金額超百億的開發商僅14家。
事實上，為穩住地產預期，2022年以來，從地方到中央，地產放鬆力度不斷強化。全國層面看，5年期LPR累計下調0.2%，首套房貸款利率下限調整為5年期LPR減20個基點至4.25%，明確保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理等；地方層面則綜合採取多種放鬆手段，包括但不限於放鬆限購、限貸、限售，提高公積金額度，降低首付比例、購房補貼，多孩家庭購房支持，人才購房政策等，且城市能級逐步從三四線向一二線城市擴展。但從政策效果上看，商品房銷售數據並未明顯改善。
對於投資購房群體，持續受房住不炒政策壓制，缺乏購房動力。截至目前，儘管多地放鬆地產政策，但房住不炒仍是底線，政策面既希望地產銷售復甦以帶動消費回暖、對沖經濟下行，又不希望、不支持房價重回快速上漲態勢。既然房價不會快速上漲，投資購房群體就缺乏購房動力。
對於剛需、改善性需求而言，限購、限貸、降低首付比例和房貸利率都有效果，但受疫情期間居民收入增幅放緩和房價下跌預期影響，剛需群體的觀望情緒濃厚。
人們為什麼不買房了？
對剛需群體而言，買房雖是剛需也是可延期需求。當大家對收入前景偏悲觀時，會傾向於少貸款、多儲蓄，用租房替代購房，以避免房貸壓力；或者當大家預期房價有一波下跌時，也會傾向於等一等，希望低價撿漏。
就當前來看，這兩大因素兼而有之。
1、房價收入比拉大，購房壓力大增
隨著房價的逐年走高，剛需群體開始遭遇首付款和還貸支出兩重挑戰。
十年前，剛需群體買房的主要障礙是首付款，只要能夠湊夠首付，還貸壓力基本可控。以總房價100萬、30%首付、房貸30年、利率5%為例，每月還本付息3757元，雖有壓力，但在可承受範圍之內。因此，只要湊夠首付，就能買房上車，然後坐等房價上漲、財富增值。至於首付怎麼湊，主流的辦法就是所謂的「六個錢包」，集夫妻背後兩個家族之力買房。
時至今日，由於過去十年房價增速高於居民收入增速，剛需群體既很難湊夠首付，也難以負擔每月的房貸壓力。
假定十年前100萬的房子漲價至300萬，其他條件不變，首付款從30萬變成90萬，每月還貸支出從3757元漲至11273元，購房壓力大增。
此時，剛需群體既便耗盡家族財富湊夠首付款，每月還貸壓力也是一筆巨大支出，幾乎耗盡可支配現金收入。勉力維持之下，還貸剛性會極大地削弱家庭抗風險能力，任何預期之外的現金支出增加或現金流入下降都可能導致房貸斷供。疫情期間因失業導致房貸斷供的案例頻上熱搜，便是例證。
面對這種潛在壓力，越來越多的剛需群體不敢買房，不願將家庭至於巨大的剛性還貸壓力之下，尤其是疫情尚未結束，工作穩定性和收入預期仍有較大不確定性。
2、博弈房價下降，想要再等一等
也有不少家庭具備購房實力，能夠承擔還貸壓力，但在二三線城市房價已出現出現微降的情況下，更多地人願意再等一等，等房價再降一降。
對於願意等待的購房人來說，最大的底氣來自「房住不炒」。房住不炒限制住了房價快速上漲的可能性，既然房價不可能大幅上漲，等一等就沒有太大的機會成本，大不了平價去買，說不定還能降一降呢。央行調研問卷顯示，截止今年1季度末，僅16.3%的受訪者預期房價會上漲，房價信心滑落至近年來低點。
此外，的確有一些中長期因素為房價下行預期提供支撐。
一是人口老齡化提速。人口數量和結構變動是左右房價走勢的核心因素。2021年末，我國60歲及以上人口數量達2.67億人，佔比18.9%，較十年前提升5.2個百分點。人人都會老去，老齡化歸因於少子化，即不是老年人佔比多了，而是年輕人佔比少了。年輕人是購房主力軍，年輕人佔比下降會導致購房需求出現趨勢性萎縮。
二是城鎮化減速。過去幾十年，城鎮化率的快速提升導致人口流動加速，城市作為整體的人口淨流入區域，房價迎來了趨勢性上漲。截至2021年末，我國城鎮化率達到64.72%，快速提升期接近尾聲，對房價的拉動效果減弱。
三是房產稅預期打擊多套房持有需求。雖然相關部門明確表態，當前不是推出房產稅的好時機，但著眼於未來，房產稅遲早會來已成為大眾共識。結合歐美發達國家1%-2%左右的房產稅率來看，房產稅的出臺會有效抑制民眾的二套房持有需求，從根本上壓制房價。
面對上述因素制約，時間似乎站在願意等一等的購房人這邊。既然如此，大家就樂意等一等，削弱了短期刺激政策的效果。
