大陸房地產為主導的經濟發展模式，變相就是各地政府妄顧整體金融體系風險，以換取地方的發展和利益。圖為恆大在湖北武漢發展的長青花園小區。（圖片來源：Getty Images）
2002年底，筆者曾經外派到北京幾個月，負責一個房地產項目的工作。項目位於朝陽區三環內，附近也陸陸續續有些港資的商業大廈，而這個項目是由一家老牌英資與北京地產商合作發展。售價大概是每坪三千多元人民幣，一個雙套房的單位，售價大概是八百到九百萬人民幣。記憶中，當時地盤附近的小店，一斤餃子也只是賣一元左右。但項目定位既然是豪宅，定價也自然遠超當地一般人的負擔水平；北京的發展商找英資做合作夥伴，就是想為項目鍍金。
平情而論，這個項目由設計到施工甚至後來的銷售，香港團隊都有參與，而且中港團隊的合作亦很順暢，雙方都互相尊重，互相學習；也可以說，我們的合作，也是當年中港關係的寫照。
2003年後港資發展商在中國大陸一線城市的投資也越來越多，大概到了2005年左右，中國大陸的房地產發展商也學會了管理和開發項目的巧妙之處，亦從那個時候開始，大陸的房地產發展商到香港上市集資。在行外人眼中，房地產發展只是鋼筋水泥，但在行內人的角度，最重要是資本的調配。從甚麼渠道得到資金，成本高低，用甚麼價錢買地，將來的定價等等，才是房地產生產的本質。所以，除了銀行有經濟師，房地產發展商很多時都有一、兩個懂經濟的高層，甚至老闆本身對經濟學也有一定修養。
在那個時候，我們之前已經有流傳一個講法：「大陸房地產，地大勿博。」意思就是，中國地方太大，集中發展一、二線，已經夠吃力，到三、四線城市就最好不要冒險。又以當時在香港上市的房地產發展商為例，都是以一、二線城市為主，假如沒有自己根據地的那些，股價亦多少有點折讓。
2008年金融海嘯，其實一樣影響中國經濟；當時上海和深圳的股市泡沫亦已經爆破。2008年11月國務院推出四萬億刺激經濟措施，結果是將本來在一、二線的房地產泡沫，推到其他三、四線城市。與此同時，各地政府也發現，原來房地產可以是政府收入的重要來源。如是者，地方政府融資平台遍地開花，全國都有自稱是金融中心的地區。
房地產經調濟，不但為地方政府帶來收入，也為官員催谷了GDP的增長數字，更是可以量化的政績標準。這是為何在2010年代中國經濟增長越來越依賴各地的房地產。但房地產經濟不是沒有代價；那怕是有住房福利處理低收入群眾的居住需求，這種依賴資產為經濟支柱的模式，幾乎必然會導致財富差距擴大。所以由2016年起，中共中央已經提出住房不炒的說法。但上有政策下有對策，地方政府亦已經難以擺脫這種發展模式。
中共中央雖然口口聲聲說甚麼資本的無序擴張，但歸根結底最深層次的扭曲，還是來自權力和利益錯配。房產為主導的經濟發展模式，變相就是各地政府妄顧整體金融體系風險，以換取地方的發展和利益。中國大陸其中一個千年以來解決不了的結構問題，就是地方和中央集權的利益和權力矛盾。
香港其實一樣是以房地產支持政府開支的模式。但由於香港有獨立的財政甚至是貨幣，所以是一堵防火牆，不似各省市，赤字和負債變相由中央擔保。換句話說，又一次用事實證明，一國兩制本來是保護了一國而設，讓圍牆後的神奇國度可以不改變自身又可以享有國際資本市場帶來的好處。但自2012年中共親手拆掉這堵經濟長城，大陸經濟狀況亦更加失衡，扭曲更嚴重。
（本文為《新貨殖列傳》之四）
利世民
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（編按：利世民是香港時評人、財經專家，現為香港《看中國》專欄作家。）
