光耀地產的死亡案例也頗有代表性。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2022年2月20日訊】心懷憂懼的萬科，一直想給房地產市場劃時代。2014年底，王石說，「黃金時代退出，白銀時代到來」，這話影響力很大，爭議也很大。
2018年，接班王石的郁亮，也開始焦慮起來，在萬科的秋季例會上，鮮紅的背景上「活下去」三個大字異常顯眼。
在形勢還一片大好的時候喊這句話，大家群嘲萬科「製造焦慮」，有人甚至覺得當時房地產還在鑽石時代。
直到2021年的時候，郁亮再次發言，房地產已經進入管理紅利時代，這話也被解讀為房地產進入青銅時代。
結果這兩天，萬科的內部會上，郁亮再次發言，房地產進入「黑鐵時代」。收入下降、利潤下降、工作難度和強度上升，郁亮自曝，訂機票都已經不訂頭等艙了。反正要麼活，要麼死。
被傳裁員的河南建業的胡葆森也在內部會上說，「對已經躺平的房企來說，黑鐵時代都不是了」，暴雷的企業一個接一個，在說白銀時代的時候，王石擔心「下一個倒臺的是萬科」，而無論是青銅還是黑鐵，郁亮的「背水一戰」為的還是那三個大字，「活下去」。
萬科憂慮的「生死問題」，一直在上演。
最近，與萬科同在深圳的百強房企光耀地產，因拍賣資產再次回歸大家的視線，其死亡案例也頗有代表性。
光耀地產知名度不算高，是潮汕商人郭耀名在2002年才成立的公司，專注於惠州，開發了「荷蘭水鄉」、「荷蘭小城」、「荷蘭堡」等一系列的項目。
惠州比鄰深圳，在惠州蓋房賣給深圳人這門生意，一直都有，但是在千禧年後，不少項目爛尾，光耀地產也在臨深片區搞了一個光耀城，眼瞅著要爛尾，這要是爛尾了，公司基本就完了，結果，靠幾句話給救過來了。
「先生的湖」策劃案橫空出世，文青範兒贏得了深圳人的青睞，「魚什麼時候來是魚的事，先生什麼時候來，是先生的事」等一系列廣告語到現在來看，仍能迷住不少人。
就靠這幾句話，光耀地產一炮而紅，項目連續3年成為了銷冠，2008年收入才只有7億，而隨後3年間光耀城項目就賣了40億，光耀地產收入衝刺百億。
吃到了甜頭，光耀地產開始主打「候鳥度假地產」，不僅從惠州走進了深圳，還從長三角進軍多個城市，甚至在韓國的濟州島，還搞起了「中國城」。
收入越來越好，花錢更是不在話下。
融資、拿地、搞大項目，高槓桿、高週轉加持，2011年，成立不到10年的光耀地產，進入了全國百強房企之列，也迎來了自己的黃金時代。
風光的郭耀名也開始進軍「美麗事業」，先是贊助了中國模特新面孔大賽，又冠名了世界模特小姐中國區總決賽，無論是靠情懷還是靠選美，光耀地產終於還是達到了自己的巔峰。
這時候就該考慮上市了。
2009年，光耀考慮借殼，結果泡湯，2011年，機會又來了，上市公司新都酒店的控股權轉到了光耀地產手裡，如果能注入資產借殼上市，那郭老闆的願望也就得逞了，可惜，房地產監管太嚴格，恆大沒搞定的事，光耀自然也搞不定。
想通過上市建立一個融資通道的路子基本沒戲了，這時候，光耀的資金面驟然縮緊。
原來為了衝擊上市，郭耀名到處融資借錢，甚至直接在上市公司佔款，同時公司的大項目也佔款不少，按他的計畫，上市就能解決這些問題，所以基本是搏一把的思路。
可惜，上市不成，借的錢還需要還，結果資金鏈緊繃，後來因為債務訴訟進入失信名單，又被金融機構內部拉黑了，正兒八經的渠道已經借不到錢了。
按說認賭服輸，清資產還債唄，但這位潮汕地產大佬選擇再搏一把，怎麼辦呢？借高利貸。
結果可想而知，很快就暴雷了。
本來2-3個月的借款，戰線拉長，到討債的上門，民間借貸10多億，利息也滾了10多億，這時候郭耀名對外宣稱的是，再找到3-5億，補上資金缺口，光耀就能活過來。
話說得好聽，但債權人們很快發現，這大老闆已經跑香港不回來了。
實控人跑路，最終光耀地產在2017年申請破產重整，負債100多億，爛尾項目又坑了購房者數十億，到申報債權時，總額達到了212億，為了找到郭耀名讓他還債，還發布了160萬的懸賞。
重整4年，光耀地產也沒能等來白衣騎士，2021年中，光耀正式破產清算，宣告「死亡」。
光耀地產的遺產還剩下點什麼呢？
第一批拍賣資產，包含土地、辦公樓、商鋪、車位等17個項目，最貴的是在深圳的辦公樓，1億起拍，最便宜的車庫，只要41萬，起拍總價約5.5億。
第二批將要拍賣的是核心資產翡儷港項目及「東平C-04號地」，評估總價3.99億隨附復工復建的條件，後續還有車輛、股票、股權投資等等。
但是，情形非常不樂觀：
● 地拿得早，剩餘期限不多，所以只有一塊價格較低的地塊有人報名；
● 商鋪、住宅不少都沒有證，又是一灘沒人趟的渾水；
● 二手車就更甭提了，貶值飛速；
● 而新都酒店已退市進入新三板，當初1.35億買的股票已經跌了70%；
● 至於股權投資，旗下多家公司已經分別破產了……
● 而爛尾樓的拍賣，還有隨附的復工復建的條件，買資產就得繼續投資蓋房子，這行情，誰買啊？
拍賣不成，面對的將是20%的降價。清空家底的爛資產和上百億的債務，債權人回本無望，這些債權可能終將打水漂。
光耀地產是少有的死於黃金時代的百強房企，但基本問題是一樣的，可惜，他們的教訓卻沒什麼人吸取。
那時，大家都在幹啥呢？
拚命地加槓桿。
在房地產黃金時代，加槓桿是發展和擴張的利器，發債、銀行、信託，能上的手段全上，就連最危險的民間高利貸，那都不手軟，「房價在上漲，很快能賺回來」，地方的小房企在衝擊百億，百億房企在衝擊千億，而已經超過千億的，則是在比誰更接近萬億，當老大可是會上癮的。
在那個時候，如果有人提議控制負債，就會被認為，非常愚蠢。
但是，遇到監管，就立刻萎靡起來，無論是去槓桿還是三道紅線，每一次的政策大變動尤其是融資政策的變動，對於房企來講，都是一個生死局，而命運從黃金時代已經注定。
2021年更慘，規模房企銷售業績無論是金額還是面積，雙雙負增長，這是近10年以來都未曾出現過的狀況。
營收不行，利潤自然也跟不上。
截至目前，A股房地產行業下63家上市公司發了業績預告，淨利潤預虧的公司有29家，最高虧損總額963.41億，其中有15家公司的虧損規模超過10億。
這些預虧大戶，還都挺眼熟的。
● 目前的「虧損王」華夏幸福，從債務違約到債務重組，雷爆得不小，至今仍有3877億總債務、2192億的存續金融債務和累計627.5億的違約債務；
● 千億房企藍光發展無懼「三道紅線」融資拿地，結果僅一年的時間，就暴了雷；
● 作為大佬中的大佬，解散了泰山會的盧志強也沒遭住，旗下的泛海控股也走進了債務漩渦，揮淚甩賣。
● 而與他們一起走入自救程序的，還有富力、花樣年、中國奧園、當代置業、祥生地產、佳兆業、陽光100、新力控股、建業......
這些還不是全部，名單一直在更新，降負債成主流，「保交樓」被放在首要位置，但是多年的累積，又豈是朝夕就能完成的。
2022年，房企是走出至暗時刻，還是走進更暗時刻？
前景並不明朗，限制政策未松，房企的雷還在爆，一些城市的房價倒是已經下行，對於房企來講，考驗不小。
可這時候很多大老闆想的是啥？估計還是覺得，再借給我點錢，我肯定能緩過來。
