【看中國2021年11月26日訊】最近，中國樓市不管是從政策層面還是從房企融資、居民信貸買房層面，可以說都在開始放鬆。經過近一年的調整，很多人認為樓市已經見底了，現在是開始抄底買房的時候。那麼，到底是怎麼個故事呢？先給大家盤一盤最近發生的一些事情，或者新政策和數據，之後再詳細分析。
1、11月10日，央行發布了10月個人住房貸款統計，數據顯示：2021年10月末，個人住房貸款餘額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。這是收縮了半年的房貸開始放鬆的信號，只要房貸放鬆了，就好說了。
2、11月10日，瀋陽房產局召開房企會議，擬放鬆限購限售政策，但隨後表示並無此事。
3、11月9日，武漢政府網站發布《武漢市加快推進總部經濟高質量發展的政策措施》裡說，「對非本市戶籍的總部企業高級管理人員，在本市無自有住房的，其在限購區域購買首套自住住房可不受限購政策限制」。
4、11月10日，還有一場和房地產相關的重要會議召開，中國銀行間市場交易商協會於當日召開房地產企業代表座談會。目的就是為了給房企輸血，防止房企資金鏈惡化。
5、11月8日，國研中心在深圳舉辦了一場房地產形勢座談會，召集了包括萬科、佳兆業、卓越在內的代表性房地產企業。
6、11月9日開始，高盛抄底中國房產美元債的消息在中國各大媒體大面積報導。
春江水暖鴨先知，樓市回暖股市先知。前些天地產股大漲，就是這一大波消息的直接刺激。新華聯、中南建設、泰禾集團、招商積余、招商蛇口、金地集團、保利發展、新正大、新城控股等10只地產股，封板漲停。漲幅超過5%的地產股，有24只。
對中國房地產企業而言，這又是一劑上癮的毒品。為什麼房地產板塊突然強勢反彈？其實原因很簡單，就是政策鬆綁了。過去幾個月被人一致看衰的樓市，在接連幾針興奮劑的注射下，看來要反彈了！
高盛逆勢進場就不說了，我覺得很詭異。明明知道中國房企的美元債是垃圾債，還要花錢去掃貨，很明顯就是為了給中國站臺，號召國際韭菜來接盤。
11月10日，央行發布了10月份個人住房貸款數據，10月增加3481億元，較9月多增1013億元。專門提到另一個數據，10月份房地產貸款投放環比和同比都有大幅提升，預計環比多增加1500億至2000億元。央行沒有發布過上個月的個人住房貸款數據，為什麼這個月卻來公布這組數據？
也是為了給市場信心。因為從9月頻繁的積極表態之後，市場卻沒有如預期般好轉。相反，有房企還在三天兩頭繼續暴雷。怎麼辦？只有放寬房貸才能真正給市場信心，這一下子就多增加了近2000億。算是大放水了。
我們再看11月10日中國銀行間市場交易商協會舉行房企代表座談會。座談會意味著房地產企業境內發債的政策會有鬆動，而有房企透露近期也有計畫在銀行間市場註冊債務融資工具。保利發展控股集團就將在銀行間市場發行20億元人民幣5年期中期票據，本期中票註冊金額50億元，由中國銀行和招商銀行擔任主承銷商。
另外，碧桂園、龍湖集團、招商蛇口、美的置業等房企，都有類似的發債計畫。沒有央行的許可，房企在銀行間市場發債這個渠道，是打不開的。銀行信貸、債券市場對房企的雙重鬆綁，都表明，房企正在慢慢迎來曙光，現金流的壓力將慢慢得到緩解。
換句話說，卡開發商脖子最嚴的融資端，有望鬆動，資金鏈緊張的房企可能暫時能緩一口氣。大家一直在猜測中國會不會救恆大，單個恆大確實可以不救，但「恆大們」呢，作為這整個地產行業呢？不能不救。
還是用數據說話，我們看以下兩組數據：
1、2020年房地產在第三產業佔比13.5%，過去10年房地產業增加值對國民經濟貢獻率變化不斷上升。
2、房地產及建築業綜和增加值佔GDP比重更是高達14.5%，近十年房地產業增加就業80萬人，從業人數佔全國就業人員的0.38%。
2019年房地產開發企業平均從業人數近300萬人，算上和房地產相關的行業和企業，直接吃房地產這碗飯的近7000萬人，而背後的家庭影響，就是2-3億。所以，房地產行業不保也得保，保不住不僅是經濟問題，還是民生問題。不救的話中國的經濟立馬歇菜，這是中國的當權者不願意看到的。都知道是埋伏的地雷，但還是希望不要在自己手上引爆，或者採用拖字訣，能拖就拖。
內部已經在尋求新的發債機會，外部又有高盛帶著資金抄底而來，似乎屬於「恆大們」最艱難的時刻，真的要過去了。不過，僅僅靠「錢」的利好，就想讓終端市場購買者信心恢復。但好像還差點什麼。
外資抄底房地產債券，買房者沒有感覺。銀行給地產商融資寬鬆，買房者也沒有感覺。但限購放鬆、房貸利率下調、放貸週期縮短、土拍回暖，購房者一定感受得到。
現在市場上的真實變化來了：首先是暗中試探政策底線的瀋陽想做第一個試圖挑戰政策的城市，11月10日本身是想召開各大房企探討鬆綁限購政策，後來態度突然轉變不承認。不是因為假消息，而是媒體傳播太廣，搞得心裏發怵，不敢做那個第一個吃螃蟹的人。瀋陽還是沒有武漢高明，武漢用的是「非本市戶籍的總部企業高管，在本市無自有住房的，在限購區域購買首套自住住房不受限購政策限制」。武漢是曲線小幅度的試探樓市政策的底線，瀋陽是過於簡單粗暴。不過哪怕暫時性取消，不排除後續還會換個馬甲繼續上。對於部分城市，本來該松就得松。
這是第一個誘導購房者買房的利好；第二個利好是房貸利率下調。之前說過，從去年下半年到今年8月份，全國很多地方都是限貸斷貸，想買房子的人貸不到錢，而且貸款利率還搞。所以樓市銷售快速下滑，量價齊跌。但是從9月開始，多個城市的房貸利率就已經從高點回落。據貝殼研究院數據統計，10月其監測的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調1個基點。10月份90城中的20個城市房貸利率出現下調，其中14個城市首套利率下降，14個城市二套房貸利率下降，下調城市包括深圳、廣州、中山等珠三角城市，無錫、湖州等長三角城市。
這是對買房者的第二個利好。第三個利好是，放貸週期縮短。從下半年開始，全國各地的放貸週期就在拉長，放款週期3-6個月是常態，臨沂、濟寧、菏澤等山東地級市放款週期半年以上，而蘇州、泰州、鹽城等直接放款時間不定。現在呢？10月份黨媒經濟日報在發表題為「樓市調控應注意滿足剛需」後，市場的放貸週期明顯縮短。杭州針對符合條件的剛需家庭購房，放款週期縮短至1-2個月；蘇州部分銀行最快2週能放款；佛山30年樓齡的住宅也能順利拿下貸款；樓市的盡頭是信貸，信貸款終於開始有好消息了。能貸款，利率還降低，這才是又給信心又給政策。
第四個利好是：第三輪土拍，更新了玩法。還記得第二輪集中土拍的慘狀嗎？22城集中土拍流拍率高達30%，而廣州流拍率更是高達50%以上。於是第三輪集中土拍，玩法更新了。這次土拍把家裡最好的地塊拿出來拍。
北京拿出了朝陽區的絕好地塊，5宗地塊中有2宗是頂級學區。深圳更是把西部優質地塊掏出來，11宗地有6宗都是西部王炸地塊。南京也把熱門版塊的地全拿出來，河西南、大校場、鼓樓濱江都有地塊。上一輪集中土拍表現最好的南京和深圳，就是因為把優質土地拿出來拍。所以這次多個城市有樣學樣，把壓箱寶的地塊拿出來，提高土拍的品質。
不僅如此，為了刺激房企別躺平，還下調了競拍門檻。以前動不動就要繳納50%的保證金，不准聯合開發，現在給30%就行了，沒錢還能分期付款。實在不行，可以找人聯合開發。總之，來了就是競拍人。開發商們用暴雷和躺平為自己爭取到了融資端的寬鬆和土拍的好機會。
所以，從目前的情況來看，以恆大暴雷為標誌性的中國房地產危機，已經讓中共高層害怕了。明知道這是一個巨大的泡沫，但是還是不敢刺破，擔心後果一發不可收拾。所以，現在又在放水救開發商，救樓市，救岌岌可危的土地財政。當然，買單的不是開發商，也不會是地方政府，而是中國的房奴們。
2015年的時候，中國的房地產就應該坍塌了。當時，中國啟動了轟轟烈烈的漲價去庫存運動，其實就是讓房子漲價，加大銀行的信貸放水，讓房奴們掏空6個錢包來買房。那個時候，中國居民的儲蓄還很高，可支配收入沒有其他的用處，所以那一波是沒有任何福利的中國老百姓用自己的棺材本為開發商解困，為中國房地產接盤。可以說，那是中國的老百姓用自己壓箱底的救命錢，讓房地產起死回生。然後地方的土地財政也活了，樓市興旺，巨大的需求帶動大宗商品、建材、家電、裝修、汽車等行業也都火爆起來了。開發商在那一波起死回生了，這才5年時間，又把自己折騰得負債纍纍，瀕臨集體死亡。
這一次，政府又想吸引房奴們進來，為開發商解困接盤。但是，他們不知道，中國的韭菜們已經被榨干了，連根都被收割了。大家看看居民存款，看看可支配收入的90%多都用於買房還貸，就知道現在韭菜們根本沒有接盤救恆大們的能力了。特別是在失業嚴重，收入下降的大背景下，他們連日常消費都節衣縮食，看看中國節節下滑的社會消費品零售總額增速，再看一下這個雙十一的消費斷崖，很多商家都銷售慘淡，就可以看出中國老百姓真的沒錢接盤了。
所以，不管你高盛如何表演抄底，也不管你怎麼放開限貸限購，降低貸款利率，很多人已經沒有接盤買房的意願，也沒有能力了。中國不會有再一次的去庫存，因為根本就沒有太多的接盤俠了。當然，那些認為現在是抄底接盤的人，很可能會站在未來的山頂上……
