中央警告香港地產商「遊戲規則已經改變」，此前風傳的「共同富裕」、「港版土改」似乎已降臨香港。（圖片來源：Ruby Tang/看中國）
【看中國2021年9月27日訊】路透社報導中央警告香港地產商「遊戲規則已經改變」、「不再容許壟斷行為」，觸發地產股集體暴跌，此前風傳的「共同富裕」、「港版土改」不再是山雨欲來，而是急風暴雨、雷電交加。此時，港媒再報導習近平2018年在內部會議明言「香港商界影響中央治港政策的日子已一去不復返」，矛頭直指地產商。有評論指，香港儼然有一個地產「深層政府」足以左右中央對香港的管治。值得探討的是，如何影響？透過「誰」影響？新的遊戲規則又是甚麼？
選委會選舉 地產商「造王者」出局
習近平當局要整頓香港地產商非空穴來風，從剛剛結束的行政長官選舉委員會（選委會）選舉可以窺見。北京實施《國安法》後再出手「完善」香港選舉制度，重點是將投票選特首的1,200人選委會擴大至1,500人，直接砍掉民主派板塊之外，在原本的「四大界別」上加入人大政協和全國性團體主導的「第五界別」，杜絕商界過去透過中間票左右特首人選的可能；又限制大地產商家族只能派兩名成員參選，地產商「造王」揀選特首之路已斷絕。
因此，正當選委會選舉塵埃落定之際，北京不再容忍地產商「壟斷行為」、「遊戲規則已經改變」的信息幾乎在同一時間傳出，引發了地產股股災，是巧合嗎？
親中港媒《香港01》日前還引述消息指，習近平早於2018年在港澳工作協調小組內部會議上，明確指出「香港商界影響中央治港政策的日子已一去不復返」，消息人士稱習近平所指的正是地產商。
小圈子選舉才是香港土地問題禍因
商界要「影響中央治港政策」，自然是透過小圈子選舉「造王」，選出能維護其利益的「代理人」特首。特首上任後，土地房屋政策向地產商傾斜，換取連任籌碼，形成「官商勾結」的利益鏈，一直備受港人詬病。
不過，正如官媒將2019年的抗議浪潮歸咎香港樓價貴、年輕人「上車難」，來掩蓋其破壞香港法治自由的禍因；地產商能「影響治港政策」，豈不是1997年主權移交時「小圈子選舉」的政治制度設計使然？
中共過去一直透過籠絡香港地產大佬、商界支持特首，以鞏固中央對港管治。2003年50萬人上街後，國家副主席曾慶紅兼任中共中央港澳工作協調小組組長，同年9月，霍英東、李嘉誠等82名香港超級富豪及家眷上京，獲胡錦濤和曾慶紅親自接見。陸媒報導這個超級富豪訪京團的規模，有約14對父子、父女兵，6對夫妻檔，新世界鄭裕彤父子更連孫兒也帶上，風光一時無兩。
發展商如何左右香港的房屋政策？透過跟官員「摸底」，發展商提早得知政府將在何處發展新市鎮、用公帑修橋建路搞基建，便事先大量囤積土地；港府容許新界鄉事派把丁權賣給發展商的灰色操作，變相縱容囤地。數據顯示，恒基地產在新界囤地4,490萬平方呎、新鴻基地產囤地3,100萬平方呎、新世界地產1,660萬平方呎、長實1,279萬平方呎⋯⋯
政府在規劃公私營房屋供應量和發展新界時，不採用港英時代新市鎮的政府收地模式，而是跟發展商協商「換地」建屋，轉化成政府的房屋供應量；港府嚴格控制土地供應量，建屋量長期不足，造成樓價飆漲，地產商是最大受惠者，這才是地產商「壟斷行為」的實質。這套地產「深層政府」的特殊權力結構下，再多的樓市「辣稅」，也無阻香港樓價繼續節節升高，普通民眾更難負擔。
習近平談「一去不復返」有深意？
那麼，為何習近平在2018年講出「香港商界影響中央治港政策的日子已一去不復返」？2018是習近平重新當選國家主席、修憲廢除連任期限的一年，對香港而言卻是風平浪靜，反送中風暴尚未爆發，當年七一遊行人數只有5萬，創2003年以來新低。其中一件較轟動的大事，是「首富」長和系主席李嘉誠以89歲之齡宣布退休，標誌著一個時代的落幕。同樣「一去不復返」的，就是剛在前一年不再連任、提早下台的前特首梁振英。
梁振英打著反對「地產霸權」旗號上台，當年讓一些港人心存幻想。但他本身就出身地產界，也是測量師，跟地產商和新界勢力淵源深厚。在他的任內，港人對上述「官商鄉勾結」壟斷土地發展的憤怒達到了高峰。
梁振英競選之初，獲二線地產商撐腰，但未獲得長實李嘉誠等一線地產商支持，唯當初提名唐英年的新世界集團鄭家純公然「跳船」支持。梁振英上任後，竟繞過公開招標程序、直接把「星光大道」活化計劃等批予新世界負責；香港《成報》2016年揭發梁振英介入的元朗橫洲發展，明益在公屋旁持有土地的新世界集團，讓其乘政府以公帑為公屋範圍興建道路及接駁電纜、水管之便，發展私人住宅項目。
梁振英任內「官商鄉治港」達高峰
梁振英上台後做的一件大事，就是加速推動《新界東北發展計劃》，推倒從九七前港英時代一直到前特首曾蔭權時代發展「新市鎮」的模式，不再由政府收回土地再公開拍賣，改為「公私營合作」，即地產商與政府閉門商議土地契約修改條款及補地價，在原址換地建屋，當年引起巨大爭議。皆因幾大地產商都在新界囤積了大量農地，梁振英提拔心腹親信陳茂波任發展局局長負責《新界東北發展計劃》，陳茂波卻被揭發在發展區內囤積了農地1.8萬呎。
以「橫洲公屋發展項目」為例，政府原計劃在農地及工業用地上興建1.7萬個公屋單位。在梁振英政府兩次與代表鄉紳地主的鄉事派「摸底」之後，竟大減建屋目標，改為在綠化帶興建4,000個單位，引起全城譁然。恰巧在同年2016年8月，梁振英到天水圍出席論壇時遇民眾抗議，竟發生「江湖大佬」屏山鄉事委員會主席曾樹和率領一眾疑似黑幫成員到場、恐嚇和追打示威者一幕。梁振英任內出現的「愛字頭」維穩力量如針對法輪功的「青關會」、2014年雨傘運動頭毆打市民的黑道力量，都被揭有新界鄉黑背景。
在這場「官商鄉勾結」風暴中，梁振英被揭發自上任以來，「幾乎每星期都主持跨部門會議，推動二、三十個中、長期大規模土地開發項目」，又成立特首主持的跨部門小組，原本由財政司司長曾俊華領導的土地供應督導委員會也被架空。
地產商揭「曾慶紅做過梁振英學生」
梁振英的特首仕途，提早在2017年嘎然而止，輿論普遍認為與梁振英的派系背景有關，促使習近平出手阻其連任。
2016年12月，《明報》觀點版作者應正亮曾引述《明報》及《星島日報》於2007年7月13日的報導：「曾慶紅做過梁振英學生」，爆料者是地產商恒隆集團主席陳啟宗。陳啟宗在一場回歸10周年論壇上透露，有次與曾慶紅及梁振英吃飯，曾副主席說「20多年前，我就聽過梁振英講課！」陳啟宗當時在論壇上大讚梁振英有先見之明：「振英兄真聰明，那麼早就懂得去內地講課！誰知道聽你講課的有天會是誰？」
其後梁振英在論壇上侃侃而談自己在內地講學的經驗，指他在1980年代加入專業人士促進現代化協會，之後便到深圳向內地官員講地產制度。香港《端傳媒》2016年曾報導，梁振英把香港「限期出售使用權」的土地模式教給大陸。報導中提到，「1986年9月，一支上海考察團奔赴香港，成員來自規劃、土地、社會科學院等部門，由時任上海市委常委的曾慶紅任顧問。」1987年年底，深圳、上海相繼出台土地管理改革方案，其中上海聘請了7名香港顧問，最主要的正是香港仲量行主席梁振英。
應正亮的文章寫道：「難道梁特的『一課之恩』，就埋下他踏上特首路的伏線？」梁振英的無法連任，是否「還是那『一課之恩』驟然變成『屠狼之根』呢？」
「遊戲規則改變」實為權力交接
梁振英2012年7月上任特首，習近平2012年11月「當選」總書記，對長期是曾慶紅利益地盤的香港管治插不上手，梁振英代理的自然不是「習中央」利益。到習近平2018年完成第一任期時，已在香港拿下了江派白手套肖建華、阻止梁振英連任，說出「香港商界影響中央治港政策的日子已一去不復返」。接下來的香港再無平靜日子，2019年爆發反送中風暴，成為習近平當局掌控香港事務話語權的契機；2020年的《港區國安法》和2021年的「完善」選舉制度落實「愛國者治港」，革除地產商的「造王者」地位，也是社會運動爆發與否、也早已寫好的劇本。
習近平在進入第三任期前，終於明示香港地產商「遊戲規則已經改變」，下旨要他們「支持北京利益」和解決房屋短缺。「遊戲規則改變」，說白一點是昭示權力的交接，要地產商認清誰是話事人。放在前面的所謂「北京利益」，也自不是以升斗市民「人人有屋住」、「告別劏房、籠屋」為優先。中央9月初剛剛公佈將前海合作區總面積擴大逾7倍；港澳辦副主任8月來港宣示香港要配合十四五規劃，進一步融入粵港澳大灣區。掃清對這些發展佈局的障礙，相信才是「北京利益」所在。
到這一步，地產商應已心領神會。特首林鄭月娥再講白一點：發展商持有私人土地，政府在「有需要」時可運用公權力收回。地產商未來的日子不會好過。
