【看中國2021年8月4日訊】廣州等一線城市房貸調控持續加碼。
今年上半年，房貸收緊態勢明顯。利率上調、額度收緊、放款週期延長等成為上半年的廣州房貸關鍵詞。
進入下半年，多個城市的房貸利率接連提升。有媒體獲悉，上海、佛山已陸續上調了房貸利率。其中，佛山地區有銀行首套房利率突破到6%。
近日又有消息稱，廣州部分一手樓首套房利率或許會上調至5.95%乃至突破6%。有媒體採訪多家銀行發現，進入8月，不少銀行的房貸利率微微上調，確實有大行的二套房利率達到6%。也有部分銀行人士則回應稱，暫時沒有上調房貸利率的計畫。
貸款利率節節高 每月動態調整
近期，多個房價漲幅居前的熱點城市出現房貸利率連續上調、個人住房信貸業務收緊的現象。7月24日，上海地區上調住房貸款指導利率，其中首套房貸利率將從原來的4.65%上調35BP至5.00%，二套房從5.25%上調55BP至5.70%。
廣州等一線城市房貸調控持續加碼意味著什麼？（圖片來源：Adobe Stock）
儘管上海房貸利率水平有所上漲，但其上調後的利率水平仍不及廣州、佛山，佛山更是進入「6」時代。一家第三方數據顯示，截至7月20日，佛山地區有銀行首套房組合貸利率高達7.35%，商貸利率為6%-6.2%。不過，上述銀行佛山支行的信貸員表示，目前首套商貸利率依然是5.85%，提前還款會被加收違約金。首套組合貸商貸利率會是6.25%。
廣州今年房貸利率也集中上調了四次，房貸利率也將進入「6」時代。近日有消息透露，8月廣州地區部分一手樓首套商業貸款利率可能上調至5.95%，二套房更是上調至6.05%。
此前就有業內人士稱，不排除開發商跟銀行協商的結果。現在銀行額度競爭，放款普遍較慢。接受高利率的客戶，放款級別會優先。
中國銀行廣州分行相關負責人表示，在符合監管政策要求的前提下，本行根據借款人的信用記錄、還款能力、綜合貢獻以及同業市場定價等因素，合理確定每筆貸款的具體加點數值，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，促進房地產市場持續健康發展。
中行相關負責人表示，目前，廣州地區五年期以上的首套和二套個人住房貸款利率分別按不低於LPR基點加120BP、140BP執行。也就是說，首套房利率為5.85%以上，二套房利率為6.05%以上。
工商銀行廣州分行負責人表示，會按照監管要求，根據借款人的信用狀況、還款能力等因素，合理確認個人住房貸款具體首付比例和利率水平，實施貸款差異化定價。目前工行目前首套房利率指導價LPR+90BP，首套房利率為5.55%；二套房利率指導價LPR+110BP，利率在5.75%。工行也在上述指導價基礎上浮動。
有媒體獲悉，農業銀行執行的首套和二套房的利率與工行一致。建行廣州區域首套房利率LPR+100BP，利率為5.65%；二套房LPR+120BP，二套房利率為5.85%。來自建設銀行廣州分行房金部信息稱，「我們跟市場利率差不多，同時要看具體的項目，可能會有差異。每個支行、每個區域，每個樓盤利率都可能會有一定差異。」交通銀行首套房利率LPR+85BP以上，二套利率情況LPR+95BP以上。平安銀行目前執行按揭住房貸款利率為：首套LPR+85BP（5.5%）、二套LPR+105BP（5.7%）。招商銀行首套房利率LPR+110BP，利率為5.75%，二套房利率LPR+135BP，即6%。
目前，廣州地區大行房貸首套利率指導價在85BP-120BP，利率在5.5%-5.85%；二套房貸利率大多上漲105BP-140BP，利率在5.7%-6.05%。一家大型股份行零售貸款部客戶經理對南都記者表示，「目前廣州區域首套房利率加110BP，利率是5.75%。廣州的房貸利率幾乎每個月都在上浮。」
今年以來，廣州房貸利率已上調5次。1月初，首套房貸款利率指導價為5.05%，二套房貸款利率為5.25%。廣州房貸利率領先於其他城市。根據貝殼研究院6月份監測的72城中，主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%。
今年以來，廣州連續上調房貸利率。廣東省住房政策研究中心高級經濟師李宇嘉表示，一方面，此前利率在一線城市中相對較低；另一方面，房價上漲較為明顯。住房貸款規模增長太快，需要提高房貸利率併合理控制投放節奏。
不少購房者積極性已經降低，觀望人群持續增多，遇到合適價位的房源才會考慮入場。
放款控制節奏 最長可能會跨年
在上半年這一重要時間節點過後，房貸的投放會否提速？
從行業的反饋來看，情況並非如此。在房地產貸款集中度管理規定實施後，銀行的貸款額度漸趨緊張，近期更為明顯。
「我行始終堅持‘房住不炒’的發展導向，嚴格按照國家相關部門的規定，實施差異化住房信貸政策，積極做好住房金融服務工作。」中國銀行廣州分行相關負責人表示，受調控影響，房貸額度有一定壓縮，放款時效有所減緩。我行結合貸款客戶申請資料遞交時間及審批情況進行有序放款。
一位銀行業人士告訴媒體，「預計下半年貸款額度將更為緊張，不排除房貸利率進一步上調的可能。」
交行相關負責人亦表示，目前廣州區域房貸仍較為緊張，銀行根據每月監管要求，有序安排投放。「相對利率上漲，購房者更頭疼的是，他們對於放款時間完全沒有預期。」上述工行廣州支行人士表示，當前銀行額度非常緊張，房貸從審批到放款需3個月以上。
一般而言，放款週期拉長、利率提高，將影響房屋的交易節奏，特別是「賣一買一」的換房交易。近期，上海一些中介機構已經曝出二手房開單量大減的情形。6月份，貝殼50城二手房成交量環比下降約20%。
番禺某大型樓盤大行客戶經理劉經理稱，「二手樓現在比較麻煩，不知道什麼時候才能放款。」一家商業銀行客戶經理表示，「我行放款時間可能會持續4-5個月，也就是在年底。而年底恰好是額度更為緊張的關口，所以完全有可能一直到明年初才放款。」
銀行額度緊張下，除了放款時間延後、房貸利率提高之外，銀行也普遍收緊了住房貸款的審批，對放貸對象資質進行嚴格篩選。如要審核借款人收入證明、銀行流水、購房資質等；購房首付款必須是自有資金，對於經核實首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的，嚴禁准入。
從行業整體來看，銀行房貸申貸時間普遍延長。央行廣州分行貨幣信貸管理處副處長肖躍在今年的二季度新聞發布會上指出，「今年以來銀行機構加強個人住房貸款管理，銀行申貸流程有所延長。調控的原因是為促進房地產市場的平穩健康發展。」
廣東個人房貸半年少增658億元
在重申「房住不炒」定位之下，金融部門將房地產金融宏觀審慎管理政策貫徹到底。中國央行人民銀行廣州分行數據顯示，截至6月末，廣東房地產貸款餘額7.02萬億元，同比少增784億元；個人住房貸款比年初增加2592億元，同比少增658億元。
對此，央行廣州分行調查統計處處長汪義榮表示，「房貸少增是正常現象。今年以來我們進一步強調‘房住不炒’定位，去年末人民銀行做了房地產貸款集中度管理，部分機構的集中度受到一定的影響。」
汪義榮表示，「房地產調控的效果可以從重點城市的住房價格體現。從整個房地產的市場交易來看，目前各方面應該都趨於穩定。」
監管加強 處罰力度空前
值得關注的是，疫情期間的讓利政策導致一般貸款利率低於個人住房貸款利率，形成套利空間，促使經營貸違規流入樓市。當前個人住房貸款利率上浮使監管套利空間擴大。
過去兩個月以來，擠壓房地產泡沫的大動作不斷。6月份，中國銀保監會統信部副主任劉忠瑞在新聞發布會上介紹，中國銀保監會會同住建部、央行成立了專門工作組，赴熱點城市進行現場指導，督促各地深挖違規線索，堅決遏制經營貸違規流入房地產。
近期，為遏制資金流入樓市，廣州、深圳通過下發通知和約談小貸擔保公司，打擊贖樓擔保、過橋貸。要求各小貸公司全面停止「過橋貸」「贖樓貸」業務，不得直接或變相發放住房按揭貸款。如有存量業務需及時報告，並要求小貸公司盡快壓降、結清。
從全國範圍來看，遏制經營貸違規流入房地產的工作，已成為監管機構的今年重點工作。銀保監會副主席梁濤此前透露，接下來銀保監會將針對相關違法違規行為，持續三年開展全國性房地產專項檢查，對違規行為「零容忍」。
據統計，7月27日，上海銀保監局公布了17張罰單，罰沒建設銀行、上海外高橋集團財務有限公司、中國銀行、工商銀行、農業銀行、滬農商行、交通銀行共計910萬元。17張罰單的主要違法違規事實均涉及房地產。從被罰事由看，這幾家銀行主要涉及發放不符合條件的房地產並購貸款、未根據房地產項目的實際進度和資金需求發放貸款、向項目資本金不足的房地產項目違規提供融資、個人消費貸款違規用於購房等違規行為。
