【看中國2021年7月5日訊】說到當下中國樓市的風險，除了前段時間說的銀行紛紛停貸降剛之外，值得警惕的還有潛藏在一堆垃圾新聞中的兩個伏筆——
第一，二手房指導價政策，正在肆意屠殺投機者；第二，土地出讓，正從「拍賣模式」轉入「招標模式」。
兩條伏筆，將成為未來的樓市大殺器。樓市投機主義正在消亡，現在真是放棄幻想的時候了。
1
投機的終極奧義是，有肉眼可見的利差。
過去兩年，諸多城市能長期保持「樓市虛火不滅」的根本原因是——它們的樓市裡，存在著兩個的巨大利差：一個是一、二手房價倒掛；另一個是地價倒掛。
二手賣的比新房還要貴，土地拍的比房價還要高。扯淡的是——這兩個巨大利差，極其透明且確定。
旁邊的二手，比新房貴1萬/㎡，這到手能不賺錢？旁邊的土地，眼看逼平房價了，這買到能不暴擊？
壓根不用專家分析，更不用數據推演，是一個都肉眼可見的事實；更扯淡的是——這兩個巨大利差，你還長期管不住。
新房能限價，那是因為預售證在你手裡，你說批多少，那就批多少。而二手房源，全在房東自己手裡。房東說賣多少，那就賣多少。你不讓我挂鏈家和貝殼，那我就走私下交易。你管天管地，能管得住房東賣自家的房？
正因為二手房價的難以管控，就導致了以下這種情況：新房越限價，倒掛利差就越大，新房市場就越難搶。新房市場越難搶，需求越被倒逼到二手市場。需求越進入二手市場，房東越敢惜售，越敢挂高價。
而土拍同樣是如此。過去的土地出讓權，全在地方手裡，我說拍多少那就拍多少。地價便宜了，我就餓房企兩年。但凡餓上兩年，我就是端碗粉絲上來，你也能搶出燕窩的價格。地價貴了怎麼辦？上面要問責了怎麼辦？很簡單，咱們搞土拍限價！但要競配建、競自持、競保障房。看起來地價是沒漲，但是自持比例提高了，配建比例提高了，保障房比例提高了。
刨除保障房、自持房和配建房之後，正常商品房的地價就紛紛又漲了！
正因為土地市場的難以管控，就導致出現以下這種情況：調控越調越狠，但地價越漲越高。地價和房價之間的套利鴻溝，越拉越大。地都漲成這批樣了，房子以後得漲成啥樣？
管得住新房，管不住二手；只要二手嗷嗷漲，新房越限價越香。管得住樓市，管不住土地；只要地價嗷嗷張，樓市越調控越慌。
利差不停，投機不止。
2
管不住的二手房市場，在深圳栽了個大跟頭。
4個多月前，深圳正式出臺了「二手住宅成交價格參考機制」。也就是所謂的「二手房指導價」。這個指導價極為妖孽——幾乎每一個小區的官方參考價，都比實際成交價要低；諸多小區的官方參考價，要比實際成交價低2-3萬/㎡；部分紅盤的官方參考價，要比實際成交價低50%，甚至能達到100%。這個指導價，嘴上說的「以二手網簽價為基礎，結合周邊新房價格」，而實際操作中，只結合新房，不參考二手！
指導價剛出臺時，深圳樓市依舊正在風頭上。一眾人罵罵咧咧，表示絲毫不慌。官方指導價，只指導官方，指導不了我。它指導它的，我賣我的！
官方指導價，的確指導不了你，但指導得了銀行。銀行在批復房貸時，將嚴格按照指導價來批。現如今呢？
深圳的指導價將近5個月，銀行按照指導價批房貸也批了將近5個月。深圳樓市怎麼樣了？
二手房市場在深圳終於栽了個大跟頭……（圖片來源：維基百科）
深圳二手指導價出臺後，大量千萬總價的房子，首套首付被干到了7成，二套首付被干到了8.5成。比如，華潤城82㎡的兩房，市場成交價1500萬，正常首付3成450萬。現在指導價1082萬，銀行按指導價評估，最多只能貸款757萬，首付直接被干到5成。你想用個首付貸、抵押貸，加上桿桿強行上車？嚴查經營貸的鐵錘，干不死你才怪呢。掛著「深房理」的繩索，血還沒干呢。
一個二手房指導價，再加上一個嚴查經營貸，讓深圳的二手房市場直接丟掉了一大半的客戶。
二手房指導價出臺4個月後，深圳二手房的成交量跌到了近10年來的最低點——5月份，二手房成交量跌入3000套，同比減少60%；6月份，二手房成交量連續兩週下跌，環比連續下跌15%、10%。相比去年高峰期，二手房成交量已經下跌10000套。前期槓桿過高的房東，已經崩了！比如，寶中深業海岸城：一期總價2050萬的房源，下跌300萬，跌至1750萬。二期總價1800萬的房源，下跌450萬，跌至1350萬。
比如，此前紮了海量投資客的南山諾德國際。這兩天，一套66㎡的房源，已經跌入960萬。這個價格，已經跌回去年的「715」。
一年的漲幅泡沫，四個月化為泡影。此時此刻，面對這樣的數據，我不得不說——失去槓桿之後，深圳二手房正瀕臨絕境。
更扯淡的是——二手房瀕臨絕境之後，也把新房拖入了深淵。
遙想一年前的深圳新房，搖號搶房是那般炙熱。華潤城4期開盤，8128人搶503套房，競爭非常激烈。為什麼搶？說白了就是新房比二手便宜，有倒掛空間和套利空間。深圳眾籌打新下來，轉手就賺500萬。
現在二手房指導價，就按照新房價格來指導。房貸批復，就按照指導價來批復。槓桿沒了，二手房跌了，倒掛空間縮小了，套利空間也縮小了。於是——曾經搶到爆的新房市場，也不那麼香了。
近期深圳新入市的5個樓盤，客房比都小於2，搖號命中率都超過50%。甚至龍華恆壹四季華府房客比為0.67:1，供給大於需求。
都說二手市場不好管，都說一二手倒掛是剛性套利，都說打新是必賺的生意……而深圳僅用了一招，僅用了4個月，就把所有的剛性套利打斷了——以新房價格作為二手指導價，以二手指導價作為房貸批復價。
一手打斷槓桿，一手打斷套利。把槓桿撅折，把成交量打斷，把二手推入深淵，把套利打平。讓二手拖著新房，一起向下墜。
3
管不住的土地市場，在上海栽了個大跟頭。
一週前，上海連續三天的第一輪集中土拍落下帷幕。在央企、馬甲和地王橫飛的全國第一輪集中土拍中，上海幾乎創造了一個奇蹟——所有土地的成交溢價率，全部控制在10%以內。
整場土拍，沒有馬甲滿天飛，且沒有國央企一家獨大；堪稱第一輪集中土拍中，「最公平、最溫和、最健康」的一個城市。這一切的基礎，建立在上海剛剛實施的土拍新政上。
讓全國城市撓頭的土地市場，被上海一個土地新政，收拾的服服帖帖。
上海這次的土拍新政，有三個亮點。這三個亮點，大概率將在未來成為土地管控的樣板，全國推廣。
上海土拍的第一個亮點：控制最高溢價，且不競配建。本次上海土拍之前，就已經限制了所有土地的最高溢價率。最高溢價，不得超過10%。
這個時候，肯定有人跳出來說——限制溢價率，也是老把戲。很多城市，早都在玩。只要碰到10%的溢價率紅線，就開始競配建和自持。
上來直接報到最高價，接下來就拼誰配建的保障房多，誰自持的比例高。誰狠，誰拿地。只要配建和自持比例高了，地價還是上去了。
溢價率10%，但自持個40%，地價還不是漲到飛起。
所謂的競配建和競自持，本質就是——地方和房企一起苟且，變相抬高地價的工具。而上海這次不僅控制最高溢價率，而且不玩競配建、競自持的把戲。一旦碰到最高溢價紅線，上海土拍就自動進入下一個環節——一次性報價。
上海土拍的第二個亮點，一次性報價。
前面說了，上海這次土拍會設置不超過10%的最高溢價。房企的競價，一旦超過最高溢價，就採取一次性報價——讓所有競拍者一次性報價，誰最接近平均值，誰中標拿地。競配建和競自持的變相抬高地價，消失了。價高者得的哄搶抬價，也消失了。
上海的土拍，就變成了限價規則內的純拼運氣。這個時候，肯定還有人跳出來說——一次性報價，也是老把戲。蘇州，早在2016年就在玩。只要開始拼運氣，那就開始拼馬甲。一個開發商，帶100個馬甲，一起報價。誰的馬甲多，誰的中籤率就高。到最後，全特麼便宜了國央企和大房企。他們一手壟斷土地，一手壟斷樓市，還不是想賣多少賣多少。
而上海這次不僅控制最高溢價率，不玩「競配建，抬地價」的把戲，而且還有效控制了土地壟斷。
本次的上海土拍，為了規避土地壟斷，引入了一個新的殺手鐧——135分打分制。
這就是上海土拍的第三個亮點，招挂複合打分制。
按照135分的打分來！所有參與土拍報名的房企，會依據經濟實力、技術資質、項目經驗和受讓管理等4大版塊，挨個打分。誰的分高，誰入圍競拍！經濟實力32分，主要看總資產、淨資產、淨利潤、淨收益；技術資質17分；項目經驗41分。這三個板塊，都還比較常規。其中，最厲害的就是「受讓管理」這個版塊。這個版塊，佔了45分。一家房企，上來就給你滿分，但你每在上海拿一塊地，就扣15分。一旦45分扣完，基本上你也就喪失了短期在上海搶地的資格。
你不是愛搶地麼，你不是愛拍地王麼，你不是愛哄地價麼……現在上海最多給你4次機會，甚至不用4次！只要3次，就該滾犢子了。
所以，上海的這三板斧看下來，哄抬地價的炒作就被壓住了。房價上漲的一個巨大動力就被按住了。上海這種模式可能會在全國推廣。這可以說是繼深圳二手房指導價以及打擊經營貸之後，另外一個降房價的殺手鐧。
大家綜合看一下深圳一套組合拳下來後深圳樓市的冰凍，以及上海土地拍賣的新政，如果這兩招在全國推廣開來，中國的樓市想繼續瘋漲是不可能了。橫盤算是幸運的，下跌可以說是「標配」。
現在還想擠進去搶房撈一筆的人，小心站在山崗上了……
