房價漲了那麼多，錢都被誰賺走了？（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2020年10月17日訊】最近，相信你一定看過這樣一個段子：房地產發展這麼多年，現在開發商的欠一屁股債，買房子的也欠一屁股債，更不可思議的是，賣地的地方政府也欠了一屁股債……
問題來了，房價漲了那麼多，錢都被誰賺走了？
賣房子的欠了一屁股債，指的是房地產開發商基本上都是負債纍纍，這個確認是真的。有人根據企業公開信息，整理出來中國排名前100的房地產企業2019年底的情況，那真的是負債纍纍、觸目驚心。
除了這個表格，還有人從宏觀現金流的角度，用當年的商品房銷售額，減去房地產開發投資到位資金，再減去房地產納稅額，每年都是負值，20年累積下來，總金額高達55.6萬億元人民幣，理論上說，這全部都是房地產企業的負債，而且是不考慮利息情況下的負債。
所以，有人開玩笑說，原來房地產開發商才是最堅決做多中國的群體，他們20年如一日的堅持不懈、源源不斷往房地產開發中投入新的資金……
再來看買房的居民，欠下一屁股債，當然也是真的。
根據中國央行發布的《2020年二季度金融機構貸款投向統計報告》，截止到二季度末，金融機構的房地產開發貸款餘額11.97萬億元，個人住房貸款餘額32.36萬億元。
這句話的意思就是，過去這麼多年累計，房地產開發商欠下金融機構11.97萬億元，而買房的居民部門則欠下銀行32.36萬億元。
至於地方政府的欠債更是眾所周知，我們這裡採用財政部官方數據：
截至2020年8月末，中國地方政府債務餘額25.1萬億元。其中，政府債券24.91萬億元，非政府債券債務0.19萬億元。
所以，這個段子裡「欠一屁股債」的說法，都是千真萬確的真事兒。但是，接下來的問題，「錢都被誰賺走了」，卻問得不那麼正確了。因為，微觀個體關於錢的債務債權，與宏觀主體關於錢的債務債權，完全不是一碼事兒。
從個人感受來說，我欠你1萬元，就是欠了你1萬元，我有債務，你有債權，但對於宏觀的部門主體（如本段子中的房地產開發商、買房居民和地方政府）而言，他們的債務債權關係很大程度上是相互交織在一起的——我的債務可能就是你的債權，甚至我的債務也是我的債權。
因為當代信用經濟中，宏觀的債務和錢，基本上就是一碼事。這麼說，可能還是有點抽象，我們用更簡單形象的方式來說明。
我們不妨想像一下，一個房地產開發商，通過開發房地產賺到了錢，支付股東員工的工資獎金分紅、政府的稅收之外，其餘的錢，以各種形式形成了房地產開發商的自有資產。然後，房地產開發商以這些自有資產為抵押，從銀行申請貸款，並且在市場上發行債券，供投資者和金融機構購買，甚至還通過信託等渠道獲得資金……這就是房地產開發商的債務。
所以，房地產開發商債務的債權人，一部分是金融機構，穿透的話，是居民儲蓄和央行額外提供的信貸；另一部分是市場資金，穿透的話，還是居民部門的投資理財資金。
房地產開發商用融到的這些錢，向地方政府支付土地出讓金，開發建設更多房子，由此進入下一輪循環。
再來看地方政府的債務是怎麼形成的？
地方政府從拍賣土地中獲得土地出讓金，還獲得了一部分地方稅收資金，還有一部分錢來自中央政府的轉移支付，但是，地方政府要花錢的地方更多。
教師及所有公務員的薪水支付要花錢，諸如城市的供水系統、供電系統需要定期維護完善，為了發展經濟，地方政府還要大量投資鐵路、公路、機場等交通基礎設施，另外還有退休人員的退休金支付，醫保系統支付、農村建設……
在政府這裡，錢永遠是不夠用的，所以，地方政府也需要借債，要麼他們在市場上發行債券，要麼以城投公司的名義從銀行貸款（這部分債務通常被稱為地方政府的「隱性債務」）和發行債券，以應付各種各樣的支出，由此形成了其龐大的債務。
所以，地方政府的債務，同樣是來自金融機構的貸款和債券購買，穿透之後，同樣是來自居民部門的儲蓄和投資理財資金，還有一部分央行額外提供的信貸。
居民部門最為特殊。
不像幾乎所有房地產商、地方政府都擁有大量的債務，居民部門的房地產債務，只存在那些有房貸的購房人及用房地產做抵押的房產所有者，其他居民並沒有這方面的債務，這個債務的來源，基本上全部都是銀行貸款，穿透的話，一部分是其他居民的儲蓄，另一部分，又是央行給商業銀行額外提供的信貸。
穿透了來看，不管是開發商、居民或者地方政府的債務，其債權人歸根結底都是：
居民部門資金+央行的額外信貸（超出居民存款部分）。
搞清楚房地產開發商、居民和地方政府的支出構成和債務來源的話，就很容易知道，房地產行業的那些錢，究竟去了哪裡，這其中並沒有任何神秘之處。
房地產開發商賣房子的錢，變成股東、員工的收入和政府的稅收，然後另一部分形成了自有資產，他們所賺的錢，最終是到了個人手中或變成了企業積累。
地方政府的錢，最終支付給了所有那些做政府項目的公司，然後，變成股東、員工的收入及政府的稅收，還有一部分變成了公司的自有資產。
購房者支付的購房資金，首付當然直接給了房地產商，剩下每個月都要還的房貸，經過銀行之手，一部分轉移給了開發商，另外的一部分就變成了銀行本身的利潤，而銀行的利潤，再進一步會變成銀行的股東員工的收入、國家稅收以及銀行自有資產積累。
所以，房地產行業的錢，最終變成了：
居民部門儲蓄+非金融企業資產+銀行資產。
當然，在過去20年間，中國的城市房價、尤其是大城市的房價持續上漲，有人賠有人賺，從人群區分上來講，凡是與房地產債務債權相關的人群，相對其他人群，得到房地產的利益更多一些，特別是銀行、房地產開發商、早期買下很多房產的人以及那些與地方政府關係密切的企業，這些行業的收入由此也比社會平均水平高出一截——當然，政府是公共部門，不談收入，而企業從房地產暴漲中得到的利益，主要還是被大股東所擁有。
想想看，在馬雲和馬化騰崛起之前，中國的頂級富豪裡，排名在前面的幾乎全部都是房地產開發商，還有銀行每年的利潤都那麼高，你說錢去哪裡了呢？
對於普通居民來說，如果你越早期購買房產，購買的房產越多，甚至是加的槓桿越高，你從房地產行業中得到的錢就越多——特別是在大城市，早期是不是買房，決定買多大的房子，偶然間一個決定，很可能已經決定了你一輩子在這個社會的財富等級。
也正因為過去15年房地產的大漲，讓絕大多數普通人工作和勞動的價值一貶再貶，到如今，已經變得除了餬口之外，幾乎不具有任何財富積累的意義，這才是作為普通人的真正悲哀。
