【看中國2020年9月14日訊】最近，樓市的熱點新聞慢慢多起來了，放出的招也越來越大。今天主要給大家講的是中國北方一直轄市樓市大跌的事情，而且是剛剛發生。
一
講這個之前，先給大家看看開發商打折拋房的事情。最近比較火的應該是恆大連夜出來的7折售房消息，其實，恆大這幾年都有打折賣房的促銷活動，一個是在農曆新年檔期，一個是在「金九銀十」，這次也不例外。恆大推出了9月7日起至10月8日全國600多個樓盤的促銷活動，計畫單月回籠資金1000億。只是之前折扣是7.5折，這次是7折，折扣比往年更大。
但是有人細算了一筆賬，以一套原價100萬的恆大房子為例，如果享受所有折扣優惠，現在購買只需要58萬左右。這意味著恆大房價的折扣不是7折，而是5.8折，幾乎可以算是腰斬賣房了。
9月6日深夜恆大地產推出7折降價全國促銷活動（網路圖片）
據說，在如此大力度促銷的背後，恆大的目標顯而易見——搶銷售、抓回款、降負債。畢竟，近2萬億元負債的恆大，可以說是「負」可敵國。而這兩年又正是還款的高峰期。加上最近，中國政府對房地產企業的融資進行了新的限制。8月20日，住建部、央行在北京召開了重點房地產企業座談會，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，可以說是釜底抽薪。恆大踩債務太高，踩了三條紅線，未來融資力將受到極大限制。對於資金密集型的房地產企業來說，這幾乎是滅頂之災。所以，恆大提前搶跑，降價回籠資金，降負債，是當務之急，關係到恆大的生死存亡。
而就在9月10日，排名前三甲的另外一個房企巨頭碧桂園也傳出降價的消息，在國內引起震動。9月10日，據路透社報導說，消息人士透露，在恆大宣布全國樓盤降價後，碧桂園正在考慮在購房方面提供更大的折扣，但計畫尚未敲定。隨後碧桂園向媒體回應說該消息「完全不屬實」。雖然碧桂園否認了，但是相信開發商比拚降價賣房也不遠了。恆大的5.8折賣房只是剛剛開始。
二
比恆大和碧桂園打折賣房消息更勁爆的，是近日開始在國內各大媒體、論壇和民間自媒體上發酵的天津房價大跌的消息。9月10日，天津市區一平米普遍下跌5000元的消息不斷發酵，自從2016年天津房價的高點以來，天津市區房價跌幅在20%-40%，其中市區跌幅在20%左右，郊區跌幅高達40%，天津房價普遍跌幅在30%以上，一套房子跌價百萬都很正常，有的房子兩週降價72萬。這個消息確實非常勁爆，可謂是驚心動魄。特別是大戶型、總價高的房源，降的最凶猛，郊區的跌得也非常厲害。之前主要是很多人為了落戶天津，選擇在郊區的房子，一旦這一波浪潮消退後，當然就會跌得比較凶。而且，郊區的房子在學區資源、生活便利上當然不能和市區比，這就像北京燕郊的房價暴跌是一樣的道理。
天津房價的高點是在2016年，那一年漲得很凶猛，泡沫很大，隨後就一直走下坡路。2016年之後買房子的基本都虧了，如果算上利息、物業費等房產持有成本，虧得更多。在今年樓市調控的大環境下，根本看不到房價止跌的跡象。
近年來天津房價持續下跌引起廣泛關注（圖片來源：Adobe Stock）
和天津一樣，這幾天，河北省會、京津冀的重要支點石家莊這個城市再次登上微博熱搜，相較於去年因無門檻落戶登上熱搜，這次的話題顯然有些蒼涼——石家莊房價跌回三年前了。
以石家莊一個熱門市區為例，2017年10月份出臺政策前夕，房價一度炒到近2萬元/㎡，隨後從高空墜落，一路跌到現在13500元/㎡，相當於跌去30%多。按照一套100㎡的房子算，相當於跌去60萬，再加上這幾年物價上漲，以及貨幣貶值，妥妥跌去一個多首付。縱使這樣，石家莊依舊是有價無市。
石家莊房價下跌的話題引來上百萬流量，底下黑壓壓一片評論，當然更多的是網友對石家莊這座城市的吐槽。
其實，整個京津冀房價都跌了，北京跌了2成多，環京樓市跌了四五成，基本上腰斬；天津平均跌了3成。但在全國一、二線城市中，還是天津跌得最狠。之前一直沒有報導，這次被捅出來了。
實際上，2016年那波熱炒，全國一、二線城市的房價基本都翻倍了，很多都還不止翻倍，但好像沒哪個一、二線城市的跌幅比得上天津。天津房價自由落體式的下滑，除了調控太嚴之外，我覺得主要是經濟衰退、財政壓力大、市場信心不足等導致的結果。
就我個人看，這次天津、石家莊、北京房價的下跌，和京津冀地區的經濟衰退有很大的關係。
中國的經濟歷來都是南強北弱。自南宋以來，這種格局基本上就沒有變過。前幾年，「投資不過山海關」的東北經濟大滑坡就是很好的例子。東北的產業衰退，外遷，人口流失，順帶著也是房價下跌。後來是輪到中國第三經濟大省，北方第一經濟大省的山東，GDP造假擠水分，和勁敵江蘇的差距越拉越大。山東財政開始出現赤字需要國家填窟窿，前幾年熱議的「六省一市的財政養國家」裡面都沒有山東的名字。而這一次，京津冀房價下跌的背後，首先體現的就是以北京、天津為中心的北方經濟的全面衰退。
拿天津為例來具體說一下。北京、天津和河北在全國的地理位置上是一個絕對特殊的安排，北京天津作為兩大直轄市在河北省境內形成兩大明珠和經濟支點，從而對河北經濟形成帶動作用，但事實上卻是北京和天津一強一弱，大城市對周邊的虹吸和帶動作用卻體現為北京對天津的反噬，兩大明珠成了一明一暗。天津對河北的帶動反而成了河北對天津經濟的分流。
這就導致天津在與北京、河北的三方競爭中處於一個非常尷尬的境地，本來平起平坐的兩個大哥卻演化為天津在北京面前是二哥，在河北面前則是兄弟。
從北京經濟的發展看，2012年到2016年五年間北京全市地區生產總值年均增長7.3%、生產總值達2.5萬億元，人均GDP達到11.5萬元；2019年北京GDP比上年增長6.2%左右，GDP總量達到3.5萬億。反觀天津，從2005年至2015年近10年來的GDP總量和增長速度來看，2015年天津GDP總量為16500多億，同比增長9.3%。無論是經濟總量和經濟增長速度都無法與北京相比。2019年天津地區生產總值增長4.8%，比北京低1.4個百分點，天津地區的經濟總量和北京差距繼續擴大，2019年天津全市GDP只有14000多億，遠低於2015年的1.6萬億，還不到北京3.5萬億的一半。我們再從另外一個角度對比，2011年深圳、天津、蘇州、重慶4個城市GDP突破萬億，基本上在同一個水平。去年，深圳的GDP已經高達2.6萬億，重慶2.3萬億，蘇州1.9萬億，而天津只有1.4萬億，甚至被成都、武漢和杭州超過，排名第十。
雖然GDP排名不能完全說明問題，但是可以看出天津經濟在快速衰落，而且北京的經濟增速和絕對量也和上海的差距越來越大，被深圳在快速追趕，整個北方的經濟都在快速衰退。這也是這次北方城市房價失去支撐，先出問題的主要原因。
三
房價走勢，長期看的是人口。除了宏觀經濟，人口斷崖也是天津樓市出問題的主要原因。就像東北樓市的衰敗是伴隨著人口下降一樣的道理。前兩年西安、武漢、成都、天津等城市的搶人大戰也是這個邏輯。
天津的人口流入能力不足以支撐天津住房的增量需求，與其它一線城市的巨大人口流入相比，天津簡直是微不足道的。畢竟，人口流出是房價下跌的主要原因，全國目前已經有12個城市的一套住房價格在10萬元以內，7萬元一套的住房、2萬元一套的住房也已出現在各種新聞裡。
北上廣深四個一線城市的房價之所以堅挺，就是因為大量人口流入的存在。有數據顯示，2001年到2010年這十年，北上廣深四個一線城市的人口年均增量分別為60.4萬、62.8萬、27.6萬、33.5萬人。2011年到2015年的五年裡，北上廣深的人口年均增量分別為41.86萬、22.74萬、16.06萬、20.42萬人。
與此同時，天津的常住人口增量從2011年的56.7萬人下降到2016年的2.4萬人。截至2019年末，天津市全市常住人口1561.83萬人，比上年末僅僅增加了2.23萬人。
沒有持續有力的人口注入是天津房價難以持續上漲的先決條件，而落戶天津的人一般是以天津作為跳板。在天津落戶而在北京工作和生活是很多天津-北京兩地人的生活狀態，而有些人則是奔著天津的高考優勢去的。落了戶，純粹是為了孩子去考試的。這些都是天津房價缺少支撐的主要原因。
2018年5月天津推出「海河英才」計畫以來至今年8月中旬，天津市人社局公開說，2年多來，該市共引進人才近30萬人。2018年引進13.3萬，2019年11.5萬，也就是說今年到目前為止引進人才也就5萬左右，全年人才引進數據估計會很慘。去年天津的常住人口只增加了2.23萬人，這就應該是天津房價下跌的重要原因。
四
除了宏觀經濟衰退和人口流失，房價的走勢當然和地方財政的惡化有很大關係。天津也是一個很好的例子。
今年上半年，天津的地方一般預算收入跟去年相比，從正增長15%，到下跌10多個點，半年收入還不到1000億元。而這又進一步加劇了天津的財政赤字，財政危機加劇。其實，這幾年天津的財政赤字一直在惡化。
財政惡化後政府往往想到的是多賣地，然後新房供應量增加，然後房價下跌；房價跌了，地不值錢，為了多賣地補貼財政，只有繼續加大土地供應量，多蓋房，然後房價繼續跌。
兩個人口差不多的城市深圳和天津相比較，2016年天津市新增住宅供應量23萬套，深圳市從2016年至2018年新增住宅供應量分別為4.04萬套、2.58萬套和2.94萬套，三年累計增加住房9.56萬套，而天津2016年一年的住宅供應量就相當於深圳3年供應量的2.4倍！
2019年，天津一年出讓了155宗地，土地成交面積達到了1810萬平米，創出歷史新高。根據天津統計局的數據，去年天津土地收入1361億。這只比天津地稅收入（1634億）少兩百多億，成了天津財政的第二大收入來源。天津今年在土地收入這塊的預期是要增長27%，達到1800多億！看起來賣地是停不下來了。
從全國消化去庫存的情況看，全國去庫存的效果已經非常明顯。數據表明，2019年初全國商品房待售面積5.24億㎡、同比減少11%，當前待售面積已經相當於2014年4月的水平。而北京、天津全年供應量大增，2018年可售面積北京同比增長41.1%，天津同比增長53.3%。
一方面是需求難以持續增長，另一方面是庫存量持續增加，自然就是住房價格的下跌和二手房交易的持續下跌。天津二手房交易量2017年比2016年下降57%，2019年又比2018年下降11%，今年1-7月比去年同期又下降了23%。而二手住房成交價格方面，2020年二手房成交均價較2017年下跌了9%。
這樣的趨勢還沒有停下來的意思，只會加速。要制止房價下跌，要麼就是放鬆樓市調控政策，但在當前國家調控越來越嚴的情況下，天津是不敢頂風作案的。除此之外還有一個辦法，就是減少土地供應量，但這對於等米下鍋的地方財政來說，也是遠水解不了近渴。如果天津的土地一直這麼賣下去，供給量無限，這房價就不是跌5000元的問題，而是跌幾個5000元的問題了。目前天津經濟增速很低，財政入不敷出更加嚴重，這種賣地緩解財政壓力的模式，暫時是停不下來了。
截至2019年末，天津市的政府債務率有99.58%，在全國省市排名中位居前幾名。像全國很多地方政府一樣，天津區一級的財政很多已經破產了，很多區連公務員工資都發不出來，由天津市政府託管。目前天津市政府財政也是自身難保，不排除拖不住一起垮掉的可能性。
在實體經濟不景氣，企業稅收銳減的情況下，除了賣地，還有更好的辦法來彌補財政窟窿嗎？也有，那就是賣家當，甩賣國有企業資產來度過危機，但是這種辦法顯然不能長久。2020年3月，天津產權交易中心公開拍賣60個國企混改項目股權，最高可出讓100%股權，等於是可以全賣了。
天津市去年公共財政收入2410.3億元，同比增長14.4%。其中地方稅收收入1634.2億元，增長0.6%，這個指標其實反映的就是天津經濟的慘淡；非稅收入776.1億元，增長61.2%。說明天津市的財政主要靠非稅收收入在支撐。非稅收收入除了收違章費、停車費等行政收費這塊外，天津官方的解釋是還有其他收入，他們說非稅收入增幅較高，主要是盤活變現政府資產，全面推進國企混改，轉讓部分國企政府持有股權收入大幅增長。說白了，其實就是甩賣國有資產，賣了幾百個億。但即便這樣瘋狂賣資產，我們看到去年天津的財政收入也只有2400多個億，而支出卻高達3500多億，這1100多個億的窟窿怎麼填呢？除了負債，可能中央政府也兜不了底。
天津財政已經到了山窮水盡的地步，實在無路可走了，只能先把國企這些家底都賣了，再加大賣地的力度，防止債務不崩塌。只是這樣一來，必然就要犧牲房價！而這樣的選擇也只是權宜之計，最終結果會是房價和財政都保不住。
這不僅是天津的結局，也是包括北上廣深在內的全國其他所有城市的結局，甚至是整個中國的結局。只是天津、石家莊等北方城市先行一步而已，最終的結局都一樣！
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