【看中國2020年9月11日訊】越是經濟蕭條的時候，金融災難越多，受害的人也越多。但是受害的人都有一個特點，基本都是升斗小民，都是那些最普通最底層的群體，不知道大家有沒有發現這樣一個規律。
我們來看2015年股災，虧得最慘的都是那些資金量小、沒有準確信息來源和辨別能力的散戶，都是一些普通平民，而一些大股東、大玩家都是提前獲得了信息，在高位套現走人，最終血流成河的是被割的散戶韭菜。
再比如，2017年開啟的P2P跑路潮，被坑得最慘的都是那些底層的工薪階層、白領，他們用來養老看病的畢生積蓄，或者是整個家庭的流動資金，都投入到了P2P中，指望能獲得一點利息，保本增值，但是一旦平臺跑路，這些底層平民的畢生積蓄被洗劫一空，上千萬人欲哭無淚，上訪後成為政府維穩的對象。那些做局的人和政府監管層、銀行合謀，空手套白狼，賺得盆滿缽滿。
再比如，2018年開始的所謂的共享經濟，各路資本湧入共享單車等共享經濟行業，不計成本搶奪市場蛋糕，惡性競爭，加上盈利的不可持續，最終導致了一地雞毛，老百姓連交的押金都退不回來。
不管以上說的是散戶、P2P的網貸受害者，還是共享經濟中無法退還押金的民眾，基本都是底層的平頭百姓，基本驗證了筆者的說法，一波波金融騙局中的受害者，基本都是最底層的人，從來沒有聽說馬雲、馬化騰、王健林之類的富豪在這些騙局中受騙的，其中最主要的因素就是信息的不對稱，今天要給大家說的就是今年來大規模雷爆的另外一個金融騙局：長租公寓。
一
最近，長租公寓雷爆的話題，又開始在中國的社交媒體上熱傳，上了熱搜。之所以說又，是因為長租公寓雷爆的事去年就有一個高峰，總計有23家。而一年之後，現在這個行業再次大規模雷爆。近日，杭州、上海、深圳、四川等地紛紛被曝出長租公寓企業爆雷、跑路現象。更有租客稱，剛按年付完房款，3天後平臺就出事。隨後，上海、廣州、西安等地相繼發布住房租賃風險提示，提醒房東和租客警惕。
9月1日，上海市房地產經紀行業協會發布《住房租賃市場風險提示》，提醒有公寓運營商採取「高進低出（支付房東租金高於租客租金）、長收短付」（收取租客租金週期比付給房東房款的週期長）的經營模式，一旦出現「爆倉」後又金蟬脫殼一走了之。
同一天，廣州市房地產租賃協會亦針對國內市場上出現多家企業「爆倉跑路」現象提醒廣大租客加強風險防範，避免經濟損失。8月21日，成都市住房和城鄉建設局對外發布住房租賃風險提示，數家住房租賃企業因採取「高進低出」、「長收短付」經營模式出現「爆倉」「跑路」，提示住房租賃當事人在租賃活動中需謹慎。
首先跑路的這家公司，是四川滿城房地產經紀有限責任公司在重慶的一家分公司，突然之間人去樓空。於是，被裹挾進來的房東、租客，還有一系列的爆點，就這樣被連根拔起：牽連數萬人、至少上億金額。很多租客剛剛交過預付款，房東卻沒有收到一分錢。
類似的故事這幾天還有很多：杭州的友客、巢客，這幾天都在跑路，涉及上萬名房東房客，很多租客的租金都是繳了1年，高達三四萬，只住了幾週，就面臨被房東趕走的問題。
上海浦東新區的一座寫字樓裡，就是剛剛被曝出疑似公司法人代表卷款消失的長租公寓巢客的總部所在地，這裡已經是人去樓空，大門上也貼了不少公告，有解約通知書、還有報案的材料。據瞭解，目前這家上海寓意物業管理有限公司，所涉及的不止是上海，還有杭州、蘇州、合肥等地，初步估計，涉案金額達到了數十億元。
寧波也有一家。一個受害人說，剛到寧波，工作還沒著落，租了半個月的房子就出現這樣的問題，今天去派出所報案，一摞都是受害人的筆錄。最狠的一家，成都樂怡家科技有限公司（包租公司），4月27日成立，8月24日卷款潛逃，短短不到4個月內就實現了「勝利大逃亡」
……
可能大家會問，正常的房產中介，不就是撮合房東和租客會面，成交之後拿點中介費嗎？所有的租金，應該是由房客交給房東？怎麼會發展到卷款潛逃的程度呢？這裡，我們就必須要看一下長租公寓的經營模式和租金支付渠道的問題了，我們要看一下資本到底在長租公寓裡發揮了怎樣一種興風作浪的作用。
二
目前，做長租公寓的主要有幾類，第一類就是地產開發商，自己開發的房子自己做長租公寓；第二類就是房產中介，比如鏈家、我愛我家等；第三類就是一些創業資金，得到大資本的支持，這幾年搶灘長租公寓。
傳統的租房市場，房產中介之類的機構確實只能拿一點佣金，按這個玩法，市場很健康，所有人都賺一點小錢，但是有些中介並不滿足，想要更多的利潤，採用什麼方式呢，就是侵吞租客的租金。
首先，中介和房東聯繫，承諾包租，錢由中介按月支付，房東本著省事省心的目的，收租是個麻煩活，由中介統一包辦放心多了。而且，很多中介開出來的價格，比市場房租價格高出20%到40%，這讓很多房東樂開了花，租金高還省心，何樂不為呢？
然後，中介和租客聯繫，以大幅低於市場價的價格出租房屋，搶奪客戶資源。
現在，大家的疑問肯定來了，正常來說，長租公寓的盈利模式應該是低買高賣，就是說從房東手上廉價拿房，然後高價出租給租戶。但是目前，完全是反過來了，變成了高買低賣，這不是虧本買賣嗎？長租公寓的投資人怎麼盈利呢？這種模式能維持嗎？
其實這種模式，除非行業內的人，不管是房東還是租客你都是看不透的，房東和租客都覺得自己佔到了便宜，他們不會站在長租公寓投資方的立場，去考慮整個盈利模式，所以他們不會保持警惕。
三
大家如果關心新聞的話就可以看到，這兩年就有媒體報導了長租公寓在市場上高價搶房的消息，有的甚至主動找房東提高價格，讓人匪夷所思。
關於是否能盈利的問題，我們再來深入看一下長租公寓的盈利模式。目前的盈利模式有兩種，一種就是直接收取租客的長期支付的租金，然後將資金用於其他投資獲利。比如去年8月爆雷的南京樂伽公寓就是這種模式。
樂伽公寓以低價出租，一次性向租客收取一年甚至3年更長期的租金，比如月租為5000的房子，按一年期的租期算，樂伽公寓一次就可以從租客手中拿到6萬元，支付掉第一個月的5000元租金後，還有5.5萬，如果有10萬套房源，理論上就可以產生55億的資金池，這是一筆很客觀的資金。
這筆錢他又可以用來到市場上去高價搶房源，也會投資其他高收益的風險項目，比如房產、P2P等，這些資金很難被監管，風險無法掌控。一旦一個項目出現風險，可以會導致整個長租公寓破產。
四
當然，除了樂伽公寓這種客戶直接支付長期租金的模式相比，另外一種操作模式就顯得更加驚心動魄了。
號稱「押一付一」甚至「押零付一」來吸引租客，只需要一點服務費就可以，通過種種誘導讓你簽了合同後，你突然發現，你和一家金融公司產生了聯繫，每個月的租金不是打給房東的，甚至也不是打給中介的，而是需要打給這家金融公司的，然後你的服務費，也是交給這家金融公司的。已經爆雷的杭州鼎家公寓和北京昊園恆業公寓則屬於「租金貸」模式，鏈家旗下的自如長租公寓也是這種模式，加了槓桿。
自如通過約定高租金的形式，租下房主的房子，租金按月付清。然後，自如跟租戶簽訂合同的時候，租戶簽訂的是貸款合同，金融機構把一年的租金一次性付給自如。
拿到貸款的自如，不會把錢放在賬上，而是把錢作為本金，繼續和新房東簽約，只要有源源不斷的新房東進來，這個遊戲就可以繼續玩下去。就是說，自如利用大量租房人的信用做背書，從金融機構獲得大筆貸款。
這相當於說中介每扣下一個租客的錢，就能發展出3個新下線，而這3個新下線的錢全部扣下，可以再發展出9個新下線，於是規模就像滾雪球一樣發展起來了，擴大市場規模就有新錢入賬，而入賬的新錢可以拿出來繼續擴大市場規模，這就是這兩年各大中介瘋狂抬價爭搶房源的原因，因為這是一個一本萬利的買賣，非常類似於P2P。當年P2P處於擴張期的時候，也是瘋狂砸錢到處爭搶客源，只要有源源不斷的韭菜進場，P2P則永遠輝煌。
這種模式的致命問題是，槓桿太高。長租公寓基本是空手套白狼，零成本建了一個資金池。一旦租房中介的資金鏈斷裂，那麼，房東、金融公司和租客全部都將被套牢。當然，如果賭贏了，那麼一切收益歸自己，如果賭輸了，則全社會來負擔這個損失。
最近爆倉的北京昊園恆業長租公寓，租客每月按時交著房租，卻被房東以「未收到房款」為由要求限期搬走。一夜之間，租客自己就面臨「無家可歸」的困境。更嚴重的是，即使退房，他們也很難「退」掉尚未還清的「租房貸」；如果逾期，還可能對個人徵信造成不可消除的影響。而金融公司也是冤大頭，放出去的款還沒收回，就面臨著租客斷供的風險；房東同樣損失很大，至少一個月收不到租金，還面臨和租客的糾紛。至此來看，可以說整個長租公寓已經像共享單車一樣，成了一地雞毛，唯一的贏家也許只有長期公寓投資方本身，資金到底是虧了還是被乾坤大挪移到了哪兒，只有他們自己知道。
五
「長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害」。前我愛我家副總裁胡景暉離職時說的這句話，一語成讖，現在已經正在驗證。有人形容，販毒都沒有長租公寓的利潤高。
長租公寓雷爆，最大受害者主要是那些無房而租房住的群體，比如其中很多是剛畢業參加工作的大學生，還有很多城市中低收入者，特別是在一線城市的租房者。
長租公寓雷爆的最大受害者主要是那些無房而租房住的群體（圖片來源：Tuaindeed/Adobe Stock）
對於這些涉嫌金融詐騙的長租，政府等監管部門早應該提前預警，為民眾進行風險提示甚至嚴格監管，防止風險事件發生，這是本質工作。再差，雷爆後應該積極為受害者追討資金，挽回損失。但是目前很多長租公寓雷爆後，全國各地的受害房東和租客維權無門，因為公司已人去樓空。不管是受害者報警還是上訪，基本都不被受理。他們給出的回覆是：經查該案不涉及違法犯罪，我局決定不予立案。報案者欲哭無淚，只能抱怨天理何在，讓惡人逍遙法外。
目前，爆倉的長租公寓所有損失都在由房東和租客承擔！每天都在上演房東斷水斷電等各種過激行為驅趕租客的慘況，政府等監管者一副事不關己高高掛起的態度，不作為，讓人寒心！
這又回到了最開頭筆者說的那個結論，不管經濟社會如何變化，世道如何輪迴，在這些慘烈的社會事件中，受害的都是那些社會最普通、最底層的大眾。這和他們的貪婪沒有關係，因為很多人想法很簡單，買不起房子，就想租一個房子，有一個住的地方。這樣的要求不過分，哪知道市場上騙招太多，讓人防不勝防。
在經濟繁榮的時候，資本會大量進入實業領域投資，獲得高額利潤，或購買資產，等待升值。如今，繁榮經濟週期已經逆轉了，各路資本沒有好的投資標的，開始脫實向虛，變著法子騙人。比如股災中的配資、P2P中網貸平臺，還有在共享經濟、長租公寓中的各路資本。在他們精心構造了各種龐氏騙局後，賺得盆滿缽滿走人，將一地雞毛留給了最底層的普通民眾。
所以，身處末世，最需要的是多方獲得信息，獨立分析判斷。保持一顆理智清醒的頭腦，守護好自己的血汗錢，為家人老小留下一點未來遮風擋雨的資產。賺錢就像上坡，非常困難；虧錢就像下坡，非常容易。千萬不要被一時的貪慾矇蔽，讓自己多年的積蓄血本無歸，一無所有。
