【看中國2020年8月26日訊】這幾天，正好有幾個非常重要的有關房地產的相關話題。畢竟，房地產可能是中國很多家庭中比重最大的財富，房地產政策和房價未來走勢關係到很多家庭的財富安全。
一
我一直都說，房地產是資本密集型行業，對利率的升降是非常敏感的。這兩年來，國家對樓市的資金卡得非常緊，開發貸、信託、理財以及各種給房地產輸血的資管通道都被堵死，房地產開發商飢渴難耐，希望降低資金成本，融資解困，就像久旱大大地希望天降甘霖一樣。但是遲遲盼不到。這一次，降息的希望又一次落空了。
8月20日，最新一期LPR利率發布，1年期LPR為3.85%，5年期LPR為4.65%，均與上月保持不變。
從4月至今，LPR利率已經連續4個月按兵不動了。無論是樓市利率（5年期LPR），還是實體利率（1年期LPR），都未進行調整。今年以來，實體利率（1年期LPR）累計降息30個基點，樓市利率（5年期LPR）降息15個基點。這意味著，貨幣政策迎來轉折點，最寬鬆時刻已經過去。
為什麼這麼說呢？因為這段時間是歐美貨幣寬鬆的高峰，美國是美元零利率和無限量寬鬆，短短3個月時間，美聯儲資產負債表從4.2萬億美元急劇擴張到現在的7.1萬億美元，增加了75%的基礎貨幣，美元債務也是瘋狂膨脹。而歐元區也剛剛就債務問題達成一致，說白了就是歐洲央行開始量化寬鬆，下面大規模購買債券，其實也是大放水，都是為了挽救史無前例的大蕭條。
在歐美兩大央行貨幣大幅寬鬆的時候，是中國央行降息的最好時機。這樣既能緩解國內市場的飢渴，穩定樓市、債市、股市等資產價格，同時也不擔心利差擴大給外匯資產帶來流失的壓力。但就是這樣，央行也頂住壓力沒有降息，可以看出金融高層的顧慮。現在都不降息，那麼以後更不會降了。美聯儲最近的會議紀要對未來貨幣寬鬆說法非常模糊，其實就是為未來結束寬鬆在留餘地。所以，美聯儲會議紀要出來後金融市場一片震動。未來美元收緊的話，人民幣只會加息不會降息。
這對於那些在房貸上選擇浮動利率的人來說，又是吃了一個大虧！如果未來中國通脹繼續上行，加息可能會更猛！那些聽取國內專家和官媒意見選擇浮動匯率的，估計將會掉進坑裡爬不出來的。
實體不降息是因為有高層要求銀行讓利1.5萬億這樣一個底盤托著；而房地產不降息主要是繼續貫徹「房住不炒」戰略，控制樓市泡沫風險。銀保監會主席郭樹清就表示：房地產泡沫是威脅金融安全的最大「灰犀牛」。這句表態，足以代表高層對待房地產的態度。早在去年，郭樹清在陸家嘴金融論壇上就說：歷史證明，凡是過度依賴房地產發展經濟的國家和地區，最終都要付出沈重代價。
這一系列動作都傳達了一個相對極其清晰的信號：相比房地產對經濟的拉動效用，監管層更在意的是泡沫風險了。這裡的泡沫風險，不僅指的是高房價所帶來的居民債務風險，還包括房企債務高企導致的高槓桿危機。
二
而最近，中國高層對樓市的排雷大行動已經開始了。這個大行動，極可能會對今年下半年的房價帶來巨大的打擊，開啟房價新一輪降價潮。
這幾天，一則關於房地產的新規在市場上不斷發酵，讓房地產商的神經也繃緊了。這個消息就是要控制房地產企業有息債務增長，並設置了「三道紅線」。紅線一：剔除預收款的資產負債率不得大於70%；紅線二：淨負債率不得大於100%；紅線三：現金短債比不得大於1倍。根據「三道紅線」的觸線情況，將房企分為「紅、橙、黃、綠」四檔。
2020年將注定是諸多房地產企業的「鬼門關」（圖片來源：Adobe Stock）
如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債，顏色是紅的。如果三條紅線都滿足的話，地產公司就不用考慮再融資這件事了，只能等著現金流斷裂，然後空中解體而亡。
如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%，顏色是橙色；還有那麼一點可能融資的機會。
如果碰到一條線，負債年增速不得超過10%，是黃色；如果只碰到一條的話，去融資應該還能融得到，但是利息很高。
三條線都未碰到也不一定就說明你安全，負債年增速不得超過15%，顏色是綠色。這對於房地產公司往年動輒就20%以上的債務增速來說，也是杯水車薪。
據報導，地產前100強企業基本都上市了，其中大約有40%左右的公司三條紅線全中。根據2019年房企的年報數據，全國一線房企中，恆大、富力、融創、金科、綠地、華夏幸福、華髮、中鐵建、金輝……等房企，已經連續觸碰到了三道紅線。也就是說短期內，這40%房企統統是不能新增負債，上述房企的融資大門被徹底關上了，這對於這些依靠資金維持的房地產巨頭來說，可能是滅頂之災，可能正在絕望中等死。
有30%的公司中了兩條，他們已經開始到處找錢了。有兩成公司中了一條，甚至連萬科這種經營風格還算穩健的公司都中了一條，估計正在趕緊去找錢。
像碧桂園、綠城世貿、金茂、陽光城、中交、格力、雅居樂、珠江、新城等房企，都或多或少的觸碰到了1-2道紅線。短時間內，上述房企的融資大門，也將受到非常大的限制。無法再像以前那樣，肆無忌憚的舉債擴張了。當務之急就是想盡辦法融資，不管是高利貸也好還是其他的旁門妙招也罷，能撈到錢救命是王道。
完全連一條都不中的公司，佔比只有一成左右，且基本上都是中海、招商、保利等這種地產圈裡以保守出名的老牌央企。
所以，地產百強企業，估計70%要倒下了！
三
雖然沒有得到權威部門的證實，但是有地產行業多個內部人士證實，各路金融人士的朋友圈和微信群討論得熱火朝天，各大主流媒體也都在報導，消息持續發酵。如果是假的，相關部門一定會及時出來闢謠的。但是消息瘋傳整整一週了，央行、銀保監會等官方機構統統保持沉默，一點闢謠的意思都沒有。地產企業在這一週基本上都被嚇破了膽。
具體條款未明確，但房企融資再度收緊的信號卻已頗為顯著。早在7月14日，銀保監會就表態稱，嚴禁資金違規投向房地產；隨後的24日，中央召開房地產工作座談會，提出防止資金違規流入房地產。中指院數據顯示，7月房企信用債平均票面利率為5%，比6月發債成本提高0.6個百分點，創下2月份疫情暴發以來的利率新高。
可以說，房地產融資在經歷了今年前幾月的短暫寬鬆窗口期後，又恢復至近年來緊繃的常規狀態。一位從事房地產金融業務的人士透露，去年就執行的開發貸與按揭貸合併政策，現在又有所升級，一般城商行都開始被要求嚴格執行。
7月份的10大城市約談會和730會議。在會議上，高層提出了三個關於樓市的關鍵性政策方向。其中一個方向就是——銀行信貸要控制。原話是：要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量，嚴控增量，防止信貸資金違規流入房地產。這句話的重點在於：嚴控增量。這是三道紅線的政策依據。
為了防止違規資金流入房地產市場及高槓桿取地帶來的金融風險，也為了瞭解地產行業對融資新規的反應，央行、住建部召集部分房企8月20日在北京面談。所以基本可以說，融資新規已經被坐實。債務新政靴子落地了。
四
可能還是有朋友不能理解：不能發債對這些房企意味著什麼。那我們來看一下這次踩到三條紅線的恆大的債務情況。
從2005年以來，房地產行業的資產負債率一直在走高。根據榜單數據推算，百家上市房企資產負債率平均值再次走高，從2017年的77.72%增長到了2018年的78.90%，2020年基本都在80%以上。
截至2019年6月30日，恆大公司的資產負債率高達83.55%，負債總額1.75萬億，位列房地產行業第一（碧桂園1.56萬億元，萬科1.34萬億元），這樣的負債，按照坐標，已經超過了武漢、成都、長沙、新疆、甘肅、海南的GDP了。海南人要四年不吃不喝，才能填平他們三巨頭中的一個的負債。
萬科在2018年的負債其實是高居榜首的，佔全部房企總債務的18%左右。在「活下去」的戰略支撐下，開始不斷收縮債務，才有了現在沒有踩紅線的業績，這還是萬科在「活下去」戰略下負債收縮的結果。現在，恆大和碧桂園是最麻煩的兩大巨頭。
在恆大1.75萬億負債中，流動負債達到了1.26萬億元，同樣居行業之首。其中1年以內到期的為3758億元，1至2年到期的為2340億元，這也意味著，自2019年6月起的兩年內，恆大面臨的債務金額將高達6100億元，其中很多是高利息外債。
這些需要密集償還的債務，需要恆大源源不斷地現金流。我們知道，房企獲得資金的兩個渠道主要就是發債和售樓。現在不能發債了，只能售樓了。所以，才會有前段時間恆大大手筆甩賣出售旗下的223個寫字樓、酒店、購物中心、商鋪、商業等業務資產的大手筆，其實就是回籠資金。而恆大這兩年的7.5折售樓也是這個目的，為了降低負債。今年是恆大拼業績、降負債的生死之年，恆大居高不下的資產負債率和大量的外債，加上現在三條紅線控制負債，極可能讓恆大成為地產恆壓下最先出現雷爆的房企巨頭。當然，其他房企可能會一個個跟進。
我們從房企的到期債務就可以看出，從2020年開始到期債務規模持續保持在高位。其中，海外債合計到期規模將達1981.15億美元；國內債券到期規模將達2.07萬億元。2020年、2021年償還規模分別達5286.19億元、5874.37億元。2020年數據計入短期債券後，到期規模還將更高。
去年，50家典型上市房企總有息負債同比增加幅度為16.4%，達46942億元。這意味著，僅有經營穩健的綠色檔企業可保持去年同期融資增長的幅度，其餘大多數房企的融資增幅都將受到嚴格限制，可以說融資的大門基本是關閉了。
到期債務在增加，融資不能增加，中間的剪刀差怎麼辦？
五
當然，天無絕人之路，如果單純是這三條紅線的話，也不會置人於死地。在很多地產公司的高管焦頭爛額的時候，他們當然想到的就是其他資金渠道，中國還有屢禁不止的灰色資金王國，這些資金都在地下，只是利息高一點——對，就是高利貸！
但非常巧合的是，8月20日，最高人民法院頒布了新修訂的《最高人民法院關於審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》，其中最最最重要的一條是：「以一年期貸款市場報價利率（LPR）的4倍為標準，作為民間借貸利率的司法保護上限。新規定自2020年8月20日起執行。
這個規定震驚了國內的資本圈，這條規定取代原《規定》中‘以24%和36%為基準的兩線三區’的規定。所謂兩線，涉及到兩個利率，按照此前規定，分別是年利率24%和36%。」
跟著這兩條線，劃定出三個區域。在不同的區域裡，法院的態度就完全不同。
借錢的年利率低於24%是司法保護區，這筆借貸是法院認可的，民事法律給予保護（這裡的保護不是說逼著借款人一定要還，而是說可以按法律程序執行）；
借錢的年利率高於36%是無效區，換言之，出借人想要收高於36%的利息，法院不會承認，而借款人要是已經還了超出36%部分的利息，法律支持他要回。
而24%-36%之間的區域叫作自然利率區，這部分，司法就兩不相幫。出借人要求借款人支付這部分利息，借款人不給，法院不予保護（不幫你催），借款人要求出借人返還這區間的已支付利息的，法院同樣不予支持。
我們就來計算一下，按照新規定，現在的LPR年利率為3.85%，LPR的4倍也就是15.4%。這意味著民間借貸利率的司法保護上限從24%下降到了15.4%。
要知道，降低利率上限並一定是好事。比如現在三條紅線全中的恆大，它借款的利率一般都在18-24%之間。現在最高法把利率降到15%，這對恆大來說是好事嗎？並不是！收益與風險必須成正比，恆大這種負債率奇高的公司要借錢，就必須要付出更高的利率。現在不允許借高利貸了，資金並不會降低自己的利率要求去支持恆大。如果是24%的利率，資金或許還會考慮。但現在降低到了15%，那麼這些資金寧願去投資穩健的國債等產品，也不會去支持恆大。這也意味著，在原本還能依靠高利貸來維持現金流的地產公司，現在居然連高利貸都沒法借了。斷了他們最後的生路。至少70%的公司在被堵上限制債務和借貸資金上限的雙重夾擊下，可能將倒閉破產。這真是一個奇觀！
六
當然，除了給房企斷資，中國政府在另外一塊也是毫不手軟地打壓，就是哪裡的房價抬頭就打壓哪裡。原話是：「要快速反應和處置，及時採取針對性的政策措施」。這句話的另外一層意思就是：過去樓市調控速度慢了，像深圳那樣房價漲了大半年之後才出政策調控打壓，是不被允許的。以後反應要快，下半年，無論哪個城市但凡房價有了冒頭傾向，就要堅決打壓，當然這也包括提高社保繳納年限、提高首付比例以及限貸限賣等各種措施。
不管是從金融風險來看，還是從樓市對實體經濟的抽血效應來看，中國的官方政策已經不會再允許樓市繼續上漲了。按照他們的說法，這樣下去的結果是要亡國的。所以，從目前的資金和政策上來看，樓市已經失去了上漲的空間。
前面我說過，維持房企資金運轉的，一個是借債，一個是賣房。只要中國的實體經濟繼續這樣蕭條下去，這種調控政策就不會放鬆。所以房企資金只會越來越緊張，要想活下去，最好的辦法就是降價賣房回籠資金，而且是各大房企瘋狂搶跑，像恆大那樣的7.5折都是小意思。那些沒有國企背景，並且前期拿了不少地的民營企業，大概率會在開盤的時候用大幅度降價來搶奪回籠資金，爭取活下去的機會。
下半年房企大規模的降價潮將開啟了，只是到時，有沒有人接盤俠願意出手為國接盤就不一定了……
