突如其來的疫情，讓很多行業表現的很不正常。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2020年6月24日訊】今年突如其來的疫情，讓很多行業表現的很不正常，就拿大家最關心的房地產來說，房屋買賣基本回到了去年水平，有的地方甚至還出現了同比上漲，比如北京就在5月的時候，二手房環比漲價1.8%。但是租房市場這一塊，今年可差太多了。
從疫情爆發以來，北京市場的租金就一路下滑，過年之後本身應該是租房旺季，但是今年由於疫情，完全被打亂了節奏，到了5月份，由於北京疫情稍有緩解，也曾經一度防控等級下降到3級，所以租房市場有所反彈，成交環比增加27%，租金環比上升4%，但是如果跟去年同期相比，仍然下跌了3%左右。但這隻限於5月，6月開始疫情就重新反撲了，估計十有八九租賃市場會重新預冷。
本來市場期待的畢業季，估計也很難指望。有機構就預計，疫情反覆之後，肯定會從嚴防控，這反而將加速租賃市場下滑。5月這種反彈很可能會成為曇花一現。過了8月，租房市場就重新回到淡季，現在不少房東恐怕都要接受今年降房租的現實。
長租公寓今年是最為艱難的一個行業，去年就一系列爆雷，剩下了幾個大公司，今年也都在生死邊緣，之前是不計成本到處收房，甚至一度擾亂了租房市場價格，而今年則來了一個180度掉頭，開始紛紛要求業主降價，要不然就退房。
根據媒體報導，今年空置房源極多，有的管家名下就有100多套房空置，有的房源更是空置了200天，這些房子他們也都是要按時付給房東錢的，通常價差在500到1000左右，比如8000一個月從房東那裡收上來一套兩居室，然後拆成2間，分別變成4000和5000出租。滿租的情況下，一個月一套房賺1000的差價。如果要空置，就會完全賠掉房租。
有媒體報導，其實長租公寓今年過年後就已經停止收房了，租金降價了，沒人租，再加上沒法裝修，所以現在手裡庫存嚴重，根本沒有能力對外收房。而且對於手裡的庫存房，也都在重新找房東簽訂價格，要求房東降價，只有房東降價，他們才有降價的空間，如果房東堅持不降價，長租公寓就會主動解約，認賠割肉。從房東的角度來說，大部分能夠理解，因為房子在自己手上更難出租，甚至幾個月你也租不出去，幾個月空置的損失遠大於那點違約賠償。
跟前幾年，只有中高端房租下降不同，今年是房租全都降了，連之前搶手的老破小合租房也出現了空置，有些小區管控比較嚴格，更是幾乎不讓經紀人入內，所以租房幾乎中斷，房東也只能忍受自己的房子在那裡空著，本來5月份看到了一點希望，疫情的二次反撲可能又把希望變成了絕望。現在連一向自吹自擂的貝殼、鏈家這種中介，都已經不太看好6月以後的租房市場了。
房價向上，房租向下，這是今年一個特別奇怪的現象，其實也不難解釋，說明有錢人在疫情中受到的損失，遠比窮人小的多，之前很早我們就說過，租房的價格是由這個城市的平均收入決定的，房東不給你漲價，並不是他仁慈，而是因為漲不上去，加價之後你就租不起了，他也很難租給別人，與其空置，還不如降低一點，讓你能夠一直租下去，給他創造穩定的現金流。但凡有人願意出更高的價格，房東肯定漲租。
所以，現在房租下降，背後的深層次原因，其實是生產經營活動受到了影響，大家的收入普遍下降了，沒那麼多人流入北京這種超一線城市了，這部分增量租賃需求也就消失了。然後裁員的裁員，降薪的降薪，不是不想繼續租而是實在負擔不起了。於是就只能降低房租支出，原來能整租的退到合租，原來住市區的，退到郊區。
房租裡面是沒有槓桿的，也沒有任何投資需求，所以他更能夠反應真實的住房需求，房租下降，就意味著這個城市的住房需求降低，大家都有地方住了，還空出幾萬套房源，說明即便在北京，在疫情之下，也已經住房供大於求了，疫情恢復之後需求會有所復甦，但還能不能回到過去的水平也不好說，因為有些生產經營已經被實質性的破壞了。
另外，從人口流動來說，北京上海這幾年一直在控制人口，這說白了就是控制人口密集型產業，從根上就不希望人口再流入，那麼現在房子都夠住了，以後人口反向流出，加上新盤不斷入市，房子沒道理不夠住。所以，想買房的朋友，也可以重點參考一下你所在城市的租金，如果租金還能漲，意味著房價還能漲，如果租金已經不漲了，那就說明，基本上供大於求了。即便房價再漲也是空漲，後面一定很難變現。所以人口是樓市投資第一個要考慮的因素，未來中國只有十幾個城市人口會增長，大概也就這十幾個城市，房價還能再漲。其他城市都會出現收縮，只是早晚的事。
原文標題：租房價格持續下滑是偶然還是必然！說明什麼？
