拋房潮可能已經開始，但是市場上已經沒有了對手盤……（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2020年4月30日訊】關於房產，最近有幾個比較大的事件，既不是關於房產成交量的問題，也不是關於樓市價格下跌的話題，而是關於房產在中國家庭中的比例，以及房貸逾期和限制房產抵押等一些話題，可以說，這關係到中國每一個家庭，也關係到大家的切身利益，今天在這裡和大家一起來說一下這幾件事。
前幾天，有一個關於中國家庭資產調查的報告出來了，主要是關於房產的。可以說這個報告一出來在網上就炸開了鍋，引起了大家的熱議，那麼在中國的區域網站上炒得非常火熱，但是在牆外的很少有人關注，今天在這裡就給大家詳細說一下。
4月25日，中國央行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組公布了一組數據。他們在2019年10月中下旬對全國30個省3萬餘戶城鎮區民進行了一個調查，結果顯示：2019年城鎮居民家庭戶均總資產是317.9萬元。報告還說，四成家庭擁有兩套及以上的房產。城鎮居民家庭淨資產均值是289萬，這個淨資產就是你的家庭總資產減去家庭的總負債就叫淨資產，是289萬。房子在家庭資產中的比例高達70%，那麼中國人的住房自有率呢，統計數據顯示超過96%，還說超過了美國，中國官方就是那種比較自豪的口吻，說中國的房產自有率超過了美國的60%。很多網友對自己擁有這麼多資產表示完全不知情，這次不僅被代表還被平均了。有網友說，我要去和王思聰平均一下，估計我自己就有5、60個女朋友；有的說，我和姚明要是平均一下，我的身高就有1米95了。這類段子可能代表了很多被平均網友的一些不滿的想法，那這些個段子背後，反映的可以說是中國家庭資產的極度不平衡。
根據報告，總資產最高的20%的家庭，其總資產佔比高達63%，就是說20%的人佔有了63%的財富，是這個意思。其中，總資產最高的10%的家庭，他們的總資產佔比是47.5%，就是說10%的人擁有了47%接近50%的財富，而總資產最低的20%的家庭，財富佔比僅僅只有2.6%，這個比例是非常低的，其實這個比起招行的金葵花卡統計出來的「2%的人佔了80%的財富」還是修飾的好的多，但也可以看出中國的財富分化還是非常之大，所以在這種情況下，用平均數來統計就顯得偏差很大，大家都被平均了。所以，這種統計方法是不能反映實際情況的，也不能反映中國的貧富分化。相比平均數，中位數是更切近實際的。數據顯示，城鎮居民家庭總資產的中位數是163萬元，比均值318萬低了148萬，但就算是163萬，這個數據仍然是不算低的，其中有70%是房產。我覺得這個比例可能還要高，因為很多家庭除了房產，基本上是沒有其他金融資產的，甚至流動資金都很少，每個月賺到的錢基本上全部都是還房貸。還完之後呢，就是基本的生活開支，可以說所剩無幾。
數據顯示，城鎮居民家庭負債參與率比較高，是56.5%，說白了，就是說中國有56.5%的家庭有負債，實際負債的家庭可能還要多。家庭負債結購也是比較單一，負債來源以銀行貸款為主，房貸是家庭負債的主要構成，佔家庭總負債的75.9%。中國人的住房槓桿率可以看出也是非常高的，那麼這個數據同樣也不令人意外，很多家庭最大的支出基本上都是買房，而買房首付一般只需要三成，可以說掏空了全家六口人的六個錢包。很多人甚至是通過信用卡透支或者消費貸的形式來湊首付，那麼這樣槓桿就更高，那麼剩餘的七成全部都是需要銀行的貸款，就是首付付三成，其他的七成都要從銀行來貸款，這樣看來中國人的住宅槓桿率就更高了。而中國家庭除去剛性的生活開支外的所有可支配收入，基本上90%以上全部用於還房貸，而中國家庭債務的所有風險也都是因此而來。在正常情況下，經濟上行，那麼收入是可以覆蓋債務的，這是皆大歡喜的一種局面，這樣的操作可以說是沒問題的，就是負債買房，我的收入可以覆蓋負債，這沒問題。可是今年以來，工廠店舖倒閉，民眾失業的報導已經報導得很多了，但現在這種情況下，大家看一看身邊的親戚朋友有沒有失業的，有沒有工資下降的？基本上都有。而失業和減薪這兩塊兒，最直接的影響後果是什麼？就是你的還款會出現困難，會出現債務違約，會出現逾期。據筆者瞭解的情況， 現在債務違約可以說已經來了，很多人都面臨著逾期的情況，不管是房貸還是信用貸，或者是信用卡等一些負債。
最近，房貸、車貸和信用卡逾期問題是一個非常熱門的討論話題，可以說也引起了很多媒體和網友的關注，在我愛卡，卡龍等一些論壇和一些信用卡的社區裡邊，鋪天蓋地的都是關於被降額的報怨，有的人的額度從5萬塊錢降到了1千，有的從十萬的額度降到了零，有的是5萬的額度就直接降到零。據說最慘的一位，是從30萬的額度直接降到了零。那麼降額的原因，主要是因為你違約出現了逾期，所以銀行不得不採取一系列收緊風險的操作,來降額限額，甚至限制消費場景，比如說，你不能刷卡買奢侈品等等。在南京，像廣發銀行、光大銀行、中信銀行,首次違約信用卡用戶就接近了七位數，可以說達到近百萬，而且是連續兩個月自然違約。那麼整個數據可以看出來違約的情況是非常的嚴重，更有銀行的工作人員說，從2月底開始，信用卡逾期違約是鋪天蓋地,忙得他們催收部門都要擴招了。說到這裡，我自然就想到了之前給大家講過的一個案例，就是通過信用卡貸款炒房的重要代表人物是哪個呢？歐神。有一個網友就問他，說在二線城市去年買了1000平的房子，家庭負債是850萬；2019年到深圳又買了一套，增加負債430萬，現在總負債達到了1300萬。每月淨還款是7萬塊，家庭年收入是40萬，夫妻兩個人信用卡貸款接近極限，貸了200萬，就是夫妻兩個信用卡套了200萬塊錢出來。那麼現在他有點慌，說感覺他們必須得賣房才能活下來，他就問歐神，是拋本地的房還是拋深圳的房。歐神給他的回答是：繼續用信用卡來貸款。我當時的點評就說，這個建議完全就是嫌別人死的不夠快啊！負債這麼高,你的收入在下降，那麼你現在還用信用卡來套錢，這不是自己找死。大家看看現在收入下降後導致的信用卡逾期問題已經這麼嚴重。那麼這種用信用卡套現買房的人應該是很難挺下去，不知道這個網友現在情況怎麼樣。
根據格隆匯對中國從2015年以來的車貸、房貸逾期的統計，自從進入了2020年以來，汽車貸款，住房按揭貸款逾期的百分比是極劇的上升，可以說是創下了歷史以來的最高。而汽車貸款的逾期率增速快於住房按揭貸款的增速。隨著疫情持續性地蔓延，外資是在加速撤離，失業率也是在飆升。汽車貸款，住房按揭貸款逾期率可以說已經到了剎不住車的地步了。
根據國內媒體的報導，武漢地區的房貸逾期情況已經超過了60%，武漢一些地區的信用卡逾期率也是非常之高，當然這裡有政府政策允許逾期的情況，目前最遲的逾期底線是6月30日。中國銀保監會的副主席黃洪都承認，疫情對中國經濟、社會的發展帶來了的前所未有的衝擊，疫情衝擊之下貸款逾期和違約的情況的確是大量的增多，不良貸款也有所增加，那麼現在由於災情的影響，一些政府還有些政策可以讓這些信貸逾期來推遲還款，但是這些政策也只是暫時的，畢竟銀行也要盈利也要生存，不可能讓你的貸款無限制的延期。而如果你的收入不能正常恢復增長，這種逾期的結果就是違約，斷供就會成為普遍的現象，所以逾期的核心原因還是因為疫情，它導致用戶的還款能力和還款意願同時下降，比如說企業倒閉沒有了工作，沒有收入來源，自然他的還款能力就沒有了，從目前來看看這還不是短期的現象，可能將成為今年的新常態，那麼這樣一來，失業的人將會更多，樓市的斷供，也將大面積的發生。在經濟環境正常和收入正常的情況下，大家對未來的預期都是非常樂觀的，比如說，大家覺得未來的收入還會繼續增長，職位還會繼續提升，所以對未來的經濟預期就非常樂觀，這就是歲月靜好的理由。他覺得他的收入在未來是可以覆蓋他的負債，自然就覺得還款不是問題。但是，一旦經濟形勢發生了逆轉，你的收入下降，或者你被裁員，那麼房貸還款就成為了家裡天大的壓力。前兩天中國一些自媒體在造謠說，美國人在考慮賣血還房貸，我看這種情況不可能發生在美國，最有可能要發生呢，也是發生的中國人身上。
房子要斷供，那麼作為金融資產，它的價值肯定是要大打折扣的，如果作為抵押品呢，它必然會給銀行帶來更大的風險，所以最近央行的一個新政策也引起了大家的廣泛關注。4月23日，中國央行上海總部召開了上海房地產信貸工作座談會。會議第二個主題就是重點，官方的表述是這樣的：堅持房住不炒定位，嚴禁以房產作為風險抵押，通過個人消費貸款和經營性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規向購房者提供資金，影響房地產市場的平穩、健康發展。從表面上看，這個要求的出發點就是禁止通過以現有房產作為抵押去買房或者炒房，以防止以信用貸和經營貸的名義將房產抵押出來的錢再投入房產中。這個出發點當然是好的，但現在的問題是，日常開銷需要的錢基本上用信用卡透支就行了，不需要以房產做抵押，很多都是購房項目才需要用現有房產作為抵押。那麼有的銀行不貸，他就以信用貸或者經營貸的名義，用房產抵押來套錢，最終還是流向房地產，現在很多人都是這麼操縱，那麼很多銀行也知道購房者在這麼操作，他們雙方可以說有一種默契，但就是不點破。而現在老百姓手頭上有價值的東西基本上也就是房子，你如果說不能用房子作抵押的話，大家要買房用錢的話，那拿什麼作抵押呢？所以我認為，央行出臺這個禁止房產抵押的政策，他不是為了貫徹房住不炒，也不是為了阻止抵押資金進入房地產，而是為了在房地產泡沫破滅之後即將到來的房產斷供潮，在為這個作準備，防止全民拋售斷供之後，住房抵押貸款對銀行造成壞賬的衝擊，導致銀行倒閉產生金融危機。我們每個人買房，只要是在銀行貸款的，基本上都要簽住房抵押協議，裡面就有明文規定，如果不能按期還款，那麼房子是要歸銀行的，這也是為什麼這幾年的法拍屋在大量增加，而且價格在大跌的主要原因。很多法拍屋的價格比正常市場的價格是幾乎是腰斬，其實我們也可以這樣認為，這些法拍屋的價格才是市場真實的房價。很多時候銀行拿到房子，他就算去法拍也是會虧損的，那麼這些抵押貸款對銀行來說就是他的壞賬，就是他的不良資產。銀行是不希望大家斷供不希望大家違約的，因為這對銀行來說就是風險。所以這個時候央行限制房貸抵押貸款就一點都不奇怪，這是在防止銀行對房貸斷供帶到溝裡面去，這也是為什麼說今年銀行倒閉的風險非常大的一個主要原因，因為銀行很多中小銀行可能會被房貸給拖垮。當然，房子斷供的另一個主要原因就是二手房大量拋盤的出現。拋盤的原因呢我也講過，可能是炒房客，他看空樓市要套現走人或者是家庭呢，有幾套房的他要賣房換美元，要移民來規避樓市的風險，當然也可能是很多人無法按時還貸，要賣房來維持生計，而這種大量的拋盤所帶來的必然結果就是房價的下跌。今年第一季度的二手房掛牌量翻倍，以及它的價格都在下跌就是很好的證明，特別是四個一線城市的二手房價格是在3月份同時下跌，那麼這已經很能說明問題。
拋房潮可能已經開始，但是市場上已經沒有了對手盤，沒有人願意接盤了。二手房的掛牌量急劇的飆升，但是成交量沒有漲還在下降的原因，那可能就是因為沒有對手盤、沒有人接盤。大家能體會到這種恐怖嗎？不明白的話，我們可以看一下中國銀行的原油寶，那麼在該移倉的時候你沒有移倉，在該平倉的時候你沒有平倉，最終就是跌到每桶-37美元這樣一種不可思議的低價位。房子會不會出現這種情況，當然可能會有。當拋房潮導致資不抵債的時候了，就是說你房產總價值已經低於你的貸款，不僅首付是白付了，你的資產還成為負數，那麼每個月的房貸你還得照付，也就是說你的房子已經成為負資產時候，就基本等於出現了原油寶中的油價為負的現象，有人說我選擇斷供不就完了嗎，理論上的確實就可以，但是對於中國住房按揭貸款來說，中國既沒有個人破產法，也沒有房貸債務為有限責任的說法，那麼在這種情況下，中國個人住房按揭貸款的債務責任，他就是無限的，不是有限的。這就是說，如果中國的房地產市場價格大幅度的下跌，大家都在拋盤，沒人接盤，它的價格是下跌的，所以房產的市場估值也將大幅度的降低，導致了一個後果的就是你的抵押物不夠了，銀行會要求你來追加抵押物，基本上你要麼選擇向銀行交錢，要麼選擇向銀行交抵押物。如果這個時候選擇了斷供，那麼銀行不僅會收走你的房子，而且你不足抵押部分的資金還會成為你對銀行的負債，銀行可以將你列入老賴的誠信違約名單裡面，向你無限期的追索，就像現在中國銀行對原油寶投資客戶所做的一樣。到了這個時候，你的房子就成為了名副其實的負資產，就算是你送給別人也不會有人要，因為你的房子上有大量的債務，而且你還可能面臨著以後房產稅的問題，那你拿著房子就是一個負擔，沒人願意接手，因為他接手後也要承擔債務、承擔房產稅，這個時候石油每桶-37美元的現象，在房子身上就可能會真真切切地發生。
馬雲曾說過「房子如蔥」，我覺得他說的樂觀了，負資產才是中國房奴們的真實的宿命。有人說，一旦有房子斷供甚至暴跌的現象，國家會禁止二手房的交易，當然這是完全有可能的，但是這樣的結果可以說只是加倍的恐慌，避開中國政府的交易系統，房子以物易物的時代啊，也是有可能的。
中國的房地產已經徹底走向了負面，連帶著無法承擔風險衝擊的銀行一起倒掉，這才是中國經濟真正崩盤的時候，金融崩盤，經濟崩盤！
