中國央行對個人住房按揭，商貸利率做出了明確的規範。（圖片來源：Andrey Popov/Adobe Stock）
【看中國2019年8月27日訊】中國央行發布了重磅消息，對個人住房按揭，商貸利率做出了明確的規範，這是利率市場化改革之後，央行又一次針對房貸利率做出的明確解釋。主要就這麼幾點：
首先，房貸利率也按照LPR的報價利率，加點形成，也就是說每個月都有可能調整，而且明確了，商貸利率的下限就是貸款報價利率。比如最新一期的報價利率是4.85%，這比原來的4.9%，下降了0.05%。
其次，二套房的商貸利率，下限是LPR利率，加上60個基點，也就是說要加上0.6%，那麼4.85%+0.6%=5.45%，相當於變相上浮了11%，換句話說，央行這次明確規定，二套房利率，最低最低，要上浮0.6個百分點。利率越低，上浮的百分比越高，反之就越低。
通過前兩條，大家覺得還好，這好像還降息了，畢竟原來首套房是4.9%，而且各家銀行還有不同程度上浮，有的首套房都上浮了10-20%，二套房很多都上浮了20-30%，所以這很明顯是降息了。但是您別高興的太早，針對各地不同的情況，央行還有限制。
第三，銀行業金融機構應根據各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合本地區的因素，合理確定每筆貸款的具體加點數值。也就是說，央行除了在最底下畫了一條紅線之外，還在上面充分授權地方金融監管部門，制訂各地相應的政策。那麼以後，一些居民槓桿率高，或者信貸風險突出的地方，加點可能會更多。
第四，之前的房貸利率不調整。公積金貸款也不調整。
所以這麼看，一些地方的利率上浮，可能你還是躲不開，也就是說上面那兩條，只說出了央行的最低門檻，只解決了貸款利率下限的問題，告訴各家銀行，最低你不能低於首套4.85%，和二套5.45%，主要是針對那些之前還有折扣利率的地方，比如上海，就能用95折貸款買首套，也就是4.65%的利率，那麼現在就得提高到4.85%，高了20個基點。而那些本就已經利率上浮的地方，則很可能各地央行領會精神，提高加點幅度，別忘了前兩天央行發布會上，央行副行長劉國強已經明確表示了，有一點是肯定的，房貸利率不下降。
這次央行可能給各地的任務很可能就是只升不降，如果新方法提高了房貸利率，那麼就按照新方法執行，如果新的計算方法反而降低了房貸利率，那麼各地央行重新制定加點方法，把利率再升回來。而且，別忘了個人住房商業貸款，雖然是有利率標準了，但他還有另外一個維度，那就是額度管理，目前合肥已經有12家銀行暫停了二手房的貸款，原因就是因為額度不夠用了。所以利率是有，也很明確，但是額度用完了，你也同樣拿不到貸款。各地央行也會根據額度的使用情況來調節最終的加點策略，如果是額度緊張的地區，加點肯定會更多。就好比，東西少肯定要加價銷售是一個道理。
所以我們不能只看央行的最低限制，還要根據實際情況來進行比較，至少在一些目前房貸利率上浮比較多的地方，很難拿到這個最低的房貸利率水平。等到10月8日執行的時候，各地央行肯定還有新的加點政策出臺。大的背景下還是房住不炒，還是要限制資金流入房地產，所以未來金融上，肯定是越來越緊張，之所以利率市場化了，要把房貸利率單拎出來做個規則，目的已經很明確了，就是要控制這塊，區別對待的。
以前我們都是一降息，市場還沒活，房地產就先火了，一加息則實體經濟先死，然後房地產才有感覺，錢總是繞不過房地產這堵牆，現在也學聰明瞭，乾脆把房地產從利率體系裡面拆出來，專門針對它，說白了這就是為了之後實體經濟降息，房地產加息做好了準備。
之前我們一直說保障剛需，但是現在對剛需的態度其實也在發生改變，首套房也在收口，利率上浮也不能倖免，二套房基本上卡的就更死了。而且額度上也很緊張。利率市場化改革後，利率變動可能會很頻繁，各家銀行也可能會要求每年簽一下利率協議，也採取浮動利率的方式來償還房貸，這對於購房人來說，壓力就會變得不確定，有可能會因為市場利率連續走高，而增加還貸成本。
綜合來看，目前實體經濟的貸款利率很可能會下降，但房貸利率已經不太可能下降，而且其實比利率更要命的是額度，額度越緊張，加點上浮就會比例越大。央行除了用利率手段調節，還可以用數量手段調節。以前央行是缺少工具，所以放任了房地產的泡沫，現在已經特別對待了，從金融上已經做出了針對性的限制，未來房價還想大漲，基本很難了。
當然我說的是全國，某個地方可能有他的特殊性。金融，土地，人口這三個是重要變數，金融已經明確變成壓制的力量，剩下兩個因素土地只能增加不能減少，最大的不確定因素就是人口了。如果人口減少，無論土地怎麼變，房價都不可能再漲。如果人口增加，就要看土地的供給是否能夠跟上人口增加的速度了。如果土地跟的慢，人口漲的快，那麼房價就還有向上的可能。
