房屋的租金水平（增長率）、利率、還有就是人們的偏好。（圖片來源：Adobe stock）
【看中國2019年8月26日訊】房價是個很神秘的東西，大家覺得它就像一個魔術師的箱子，不知道裡面到底是什麼機關，反正你看到的效果就是它的價格在變化。由於不知道箱子裡的機制，所以大家本能的會焦慮。恐懼來源於未知嘛，當我們把箱子打開，清楚看到它的機制之後，就不再會有焦慮和疑惑。
這個箱子裡面，決定房價的，一共有三個齒輪：房屋的租金水平（增長率）、利率、還有就是人們的偏好。決定房價的因素，大家八仙過海各顯神通，市場上分析方法千千萬，但是萬變不離其宗，最終落腳點，100%都是落在這三個齒輪上。
01租金水平
先說第一個，租金。有學者做過一個研究發現，中國2013年開始，一些城市的人口開始出現收縮了，而超級城市的人口出現了更快的增長。這就是我們之前說的，超級城市群的規模效應開始起作用了。城市規模越大，就有能力支撐更高水平的公共設施，如醫療教育文化交通等，並且成本更低。因此，人口會向提供更好的公共服務的城市遷移，於是人口越少的城市，流出壓力越大，租金下降越多。人口流入越多的城市，租金上漲越快。
對於房價來說，長期起決定因素的是租金水平。這就好比一座農田，產出越高的農田，就越值錢，產出的瓜果蔬菜產值升高，農田的價值也會跟著水漲船高。房子就是農田，租金就是產出。一個租金增速趨勢下降的房產，它的房價長期是走下降通道的，而租金長期看漲的房子，房價也會跟著同步向上。
02社會偏好
第二個，是偏好。什麼是偏好？印度人結婚不要房子，但是必須得有黃金，對黃金的喜愛這就是偏好；比如咱們這兒歷史以來喜歡房子，這也是偏好；歐美和日本年輕人租房結婚，這也是偏好。偏好除了文化風俗意義上，更多其實是經濟意義上的，風險越小的東西，大家越偏愛，風險越大的東西，大家偏好就越低。目前能夠觀察到的，無論從文化還是經濟意義上，下一代年輕人的偏好，正在發生某種微妙的變化。
03利率水平
第三個，我們今天重點談的是利率。利率對房價短期和中期影響非常之巨大，影響這麼大，但是這個角度，我們談的卻非常少。
在上世紀80年代初，美國的利率達到了歷史最高點15%，它對應著一個美國房價的最低點。而今天，美國利率來到有史以來的一個最低點，只有2%，但是它的房價卻創出了新高。所以，這就說明，歷史上美國地產幾十年的大牛市，它最重要的一個時代背景，就是利率幾十年來不斷的下降推升了房價的上漲。
為什麼利率的一點點變化，就會對房價有那麼大的影響呢？
我們來玩一個小遊戲。你有兩個選擇：選擇一，馬上得到100塊錢；選擇二，一年後得到110塊錢，你會選哪個？
有人會說，兩鳥在林，不如一鳥在手，先裝兜裡再說，先拿走馬上能拿到的100塊！也可能有少數人會願意一年後拿到110塊，看上去多一些，但是你要付出等待和忍耐。
但其實在經濟上，在一個市場利率為10%的環境下，這兩個選擇是完全等價的。今天的100塊，就是一年後的110元，而未來的110元，就是今天的100元，這就是金融上經常提到的「折現」的概念，其實不複雜。
但是，各位請注意，我們改動一個小數字，我們把利率從10%調降一半到5%，見證奇蹟的時刻出現了，未來的110塊錢，它就變成了今天的105塊錢（110/1.05）。什麼都沒有變化，僅僅只有利率變化了，未來的110塊，它今天的價格就直接從100塊漲到了105塊！
這就是利率的魔法，不僅僅貨幣是這樣，股票、債券、房子、一座工廠、一片農田，它此刻的價值，都會因為利率的細微變化，馬上發生巨大的變化。
這就是為什麼，全球投資者像追演唱會一樣去追六個星期一次的美聯儲議息會議。這就是為什麼，我們那麼在意央行的每一次表態，利率的每一次變化。
規律分享完了，就可以來說結論了，對房價構成直接影響的利率，我們主要觀察十年期國債收益率。
你會發現，在剛剛過去的2014-2017年期間，這是最近十五年以來，中國經歷的最大的一次利率下降期，市場利率從接近5%，降低到接近2%。僅僅這一個因素的改變，幾乎就可以讓所有資產的價格直接翻倍。所以在2014-2017年期間，我們先後看到了股市的大牛市、債券的大牛市、還有後來房地產的大牛市，它和利率的下降有直接的關係。
那麼，未來市場利率還會不會繼續下降呢？
目前我們的10年期國債利率是3%，接近20年來最低水平區間，可能還會下行，但是距離極限位置已經比較接近了。
因此，指望利率在低位大幅下降，從而推高資產價格，這是個小概率事件。從這個角度來看，房價整體上在短期，很難有大的漲幅。這就是從利率角度看房價，我們給大家的最終結論。
