萬科公布了2018年的財報，也開了發布會。（圖片來源：Getty Images）
【看中國2019年3月28日訊】萬科公布了2018年的財報，也開了發布會，營收近3000億，淨利潤337億，均增長了20%以上，銷售額破6000億，同比漲了14.5%，全國商品房佔有率達到4.05%。而淨負債率只有30%，遠遠低於同行業水平，甚至只是行業水平的三分之一。去年年底，萬科還在要死要活的喊著活下去，但看2018年的業績，不但生存沒有問題，甚至活得還挺好。郁亮還解釋呢，說我們喊活下去不是說就真的快活不下去了，萬科是危機感驅動的公司，不是危機驅動的公司，那意思就是說我們總在考慮最壞的時候，而並不意味著真是讓自己掉進坑裡。所以顯然又應了那句話，會哭的孩子有奶吃，萬科越是哭窮，這日子過的越好。
那麼作為房地產的龍頭老大，萬科怎麼看當前的市場狀況呢？其實萬科雖然業績不錯，但是他也知道房地產行業已經到了變天的時候，他們認為住房短缺的時代基本結束了，每個季度的商品房增速同比都會下滑，行業會越來越集中，說簡單點就是進入一個大魚吃小魚，小魚吃蝦米的階段，但總體上的城市化進程還未結束，房地產的規模還在，更多會體現在城市化的服務上，所以萬科一直在推動公司的轉型，一直在強調自己不要做開發商了，而要做城市服務提供商。
比如萬科在深圳積極參與城中村改造，在60條村子拿了10萬間房，然後重新規整，讓出租房品質更高。這是一個典型的二房東模式，還有他的長租公寓，覆蓋35個城市，6萬間的規模，出租率達到92%，這屬於自持物業租賃，租金收入就高達8個億，萬科物業也很有名，之前只管萬科自己的房子，現在其他人的盤他們業管，物業這塊也能一年產生100億的收入，4年增長了5倍。除了跟房子有關的，他們還幹起了物流，去年收購太古冷鏈，這樣萬維物流的江湖地位也在提升。
萬科現在可以說是全方位布局，而不僅僅是在蓋房子，因為他們知道隨著房子越蓋越多，賣房這個生意已經越來越小，而房子上面的服務的生意會越來越大。其實這就跟汽車4S店的生意是一樣的，一開始就是賣車很賺錢，但是汽車多了，車就越來越難賣了，反而之前賣出去的車越來越多，修車，保養的錢也就越來越多。
中國現在房子已經過剩了，特大城市已經進入了存量房時代，二手房的銷量超過個新房，未來賣房的競爭會越來越激勵，不但同行要競爭，還要跟二手房的一個一個小業主競爭，所以這個生意正在萎縮，再加上特大城市控制人口，老齡化少子化嚴重，人口高峰過去，未來客戶其實也是個巨大的問題。
而二線城市更像是一場賭博，賭哪個城市會在未來的競爭中勝出，人口會增加，雖然有跡可循，但是風險也不小，而且這是一場有賠率的賭博，大概率勝出的那幾個城市，其實房子也不少了。而且房價也不低。那些有潛力的城市，則風險大得多。
比如我們都還記得，2010年前後，天津的增速一直就是全國領先，但從前年開始，突然就掉到了全國墊底，美其名曰擠水分，但這水分多大，需要擠多少年，現在還不得而知。現在天津人都已經不太看好本地的發展了。認為這兩年經濟確實是困難多了。而且從北京擠出的人口，也沒進入天津，更沒有進入河北，而是都去了東南沿海，北方經濟正在快速的東北化。
就跟樓市調控一樣，房地產商們做生意也得因城施策，在一個城市大規模搞開發，就是在豪賭這個城市的未來，之前有成功也有失敗，比如萬科最早就賭對了深圳，所以快速崛起成為行業龍頭，但也有華夏幸福這樣的，豪賭環渤海經濟而失敗的，去年不得不低價甩賣，按照買地的價格，把蓋好的房子一併賣給了萬科。
所以根據萬科的轉型，我們也可以做如下判斷，
1，大規模蓋房，賣房的日子已經一去不返了。市場進入了存量博弈階段。
2，供需關係開始發生變化，新房已經開始比二手房便宜，一開始會有價差，但之後慢慢也會拉低二手房價格。
3，開發商今年會出現大面積困難，甩賣資產會越來越多，誰有錢誰吃肉，誰缺錢誰就得割肉。
4，隨著開發商大規模殺進租房市場，租賃住房的供給會越來越多。買房的必要性逐漸下降，未來可能有一個矯枉過正的過程，就跟2000年之前大家都習慣租房和分房，根本就沒想過買房一樣。現在又到了週期輪迴的時候。
5，流動性將繼續下降，無論新房和二手房，買來容易，賣出卻越來越困難。有價無市將成為常態。
6，萬科都知道做起了4S店的生意，沒道理國家不懂，所以國家牌4S店也即將開張，以前賣地賺錢，地賣不動了之後必然轉向收稅。所以現在千方百計，花了幾輩子積蓄囤積的房子，以後都將成為交稅的憑證。
