會不會利率降下去之後，房地產又起來？（圖片來源：zhu difeng/Adobe stock）
【看中國2019年2月20日訊】中國央行年初的降准寬鬆，一直讓大家有個擔心，會不會利率降下去之後，房地產又起來，最近市場上有一種裝修貸出現了，利率只要3%，於是又讓一些小夥伴不淡定了，兩個條件，1是三年之內在這家銀行辦理過住房貸款，2是房屋未裝修、裝修未完工、裝修完成但未入住。流程也非常簡單，只需提供您的身份證、購房合同、借款合同即可辦理。3月31日前辦理享受優惠利率，年利率3%，期限1年。
有人驚嘆，這是要將房地產進行到底啊，因為買房和裝修基本上是連著的，那麼3%的這樣的低利率，去支持裝修，其實就是支持大家買房。會不會再次推升房價呢？
但是真實情況恐怕未必如此，這是一個營銷陷阱，年利率3%，只是一個銀行慣用的伎倆而已。實際遠沒那麼美好。
首先，這種消費貸基本都會按月分期付，美其名曰年利率3%，但其實折算下來，年利率在5.5%-6%之間，從這個結果來看，幾乎跟全國房貸水平持平。
其次，房屋裝修的時間跨度並不一定是整年，如果他只是按年計息，但按照實際週期結算，可能利率就會更高。
第三，這種借款利率的營銷，到處都是，比如大家熟悉的信用卡，實際借款利率=月費率×n×24/（n+1），其中，n為分期月數，所以乍一看好像信用卡的分期手續費不高，但其實要高出一倍，假如信用卡的分期手續費是0.72%，你簡單算下一年也就0.72X12=8.64%，那你可就大錯特錯了，用我們剛才那個公式來算，0.72X12X24/（12+1），相當於在8.64%的基礎上還要乘一個24/13，最後是15.95%，這就是信用卡的真實費率。
但有人可能要反駁了，別扯淡了，我借過信用卡，一共借1萬多塊錢，還完12期，確實只換了8-9%的利息，根本就不是你算的15.95%，之所以會是這樣，就是因為銀行給你玩了一個小把戲，把你騙了，你是本息還款，也就是把你借的錢，連本帶息加在一起，除以12期，你每一期還的錢裡面，既有本金又有利息，隨著你每期還款，其實你借的錢就越少，但是銀行還是按照你的全部借款在計算利息，也就是說假如你借了12萬，還到最後一期的時候，其實你就只管銀行借了1萬，前面11萬都已經還完了，但是沒有用，這最後一期的利息也還是按照12萬計算利息的。
這也就是實際利率，要比你感受到的利率要高，而且還高不少的原因。對於銀行來說，他的信用卡業務，實際利率就是比分期手續費高1倍。而用戶也確實支付了這麼高的利息，但只是感覺不明顯，於是他就可以瞞天過海了。有些人前幾年還在想，既然信用卡利息8.6%，有些P2P利息能到10%，我能不能套信用卡去買這些理財，結果買了之後才明白，根本就是個虧本買賣。信用卡越還借款越少，最後即使P2P不跑路，利息也是無法覆蓋分期手續費的。
裝修貸這個產品也是一樣，如果真是年化利率3%，你套出來隨便買個理財，都有一年1%以上的無風險套利收益，但顯然這是不可能的，銀行也不傻，不會給你這個套利的機會，從現實的金融業務中，可以負責任的告訴大家，真實利率最低的就是房貸，任何借錢的業務，都不會低於現實中的房貸利率。
那麼現在房貸利率是多少呢？央行的基準利率是4.9%，而根據融360剛剛發布的報告顯示，1月份全國首套房貸款平均是5.66%，當然全國各地會有一定差異，但普遍看，上浮了10%以上。這也就是說，任何銀行給出的貸款，都不會低於5.66%這個水平。
另外，至於說央行寬鬆會不會讓房價再起，大家也要觀察房貸利率，目前這個5.66%，相比於上個月有所下降，但相比於去年的5.43%，還是上漲了4%左右，所以說現在的金融政策比去年同期要緊，也可以給大家一個有用的指標，那就是一旦首套房貸款利率，低於基準利率，也就是說低於4.9%了，那麼就表明房地產調控鬆了，房價要再度起飛了。
只要銀行的貸款利率還在基準利率之上，沒有出現折扣，那麼就說明房貸業務仍然有窗口指導。至於上浮多少，這個是銀行自己決定的，在市場無風險利率大漲的時候，他也會調高首套房貸款利率，而當市場利率下跌的時候，首套房利率也會降低。所以上浮下降很正常，不用大驚小怪，而如果不上浮了，開始出現折扣利率，那麼就要警惕了，說明房地產又要起飛了，在2009年，2012年，2015年都出現過類似情況，折扣利率重現江湖，8折基準利率成了標配，隨後房價就開始大漲。
去年8-9月份的時候，有傳言說農行和工行在上海地區出現了9折首套房貸，一開始也確實嚇了我們一跳，但後來有媒體去調查，工行和農行均否認折扣房貸，並表忠心房住不炒，也有說法是個別支行的個別行為，消息爆出後被緊急叫停（確實有人拿到9折利率，證明肯定是在上海地區出現過）。後來此事不了了之，總之不管怎樣，說明折扣房貸肯定是不被允許的，這也從側面表明，房地產的金融調控上，並未鬆動。
