把樓市比作了股票，用股票的思路去算了一下樓市的估值。（圖片來源：Adobe Stock）
【看中國2019年2月12日訊】海通證券的首席經濟學家姜超發了一篇報告，說的是看好股市，股市足夠低估，而看空樓市，他的論據挺有意思，把樓市比作了股票，用股票的思路去算了一下樓市的估值，他說樓市的租售比，也就是一年租金比上房屋總價，這就是房子的價值基礎，2005年上海的租金回報差不多是3.5%，而現在房價從1.5萬漲到了8萬，而租金只從2600元漲到了6000，現如今的租金回報只有1.5%，如果用100除以1.5%，就相當於房子的市盈率，10年前的差不多是20-30倍，而現在則已經達到了67倍。所以，結論就是，樓市透支了未來，現如今樓市已經是高點。投資樓市的長期收益率應該是很小的，甚至是虧錢的。
這個視角挺有意思的，既然把樓市比作股票，那麼我們就用股票估值的方法，好好算算，樓市的內在價值。
首先，算市盈率，剛才說了，姜超先生用上海的租金衡量，現在樓市的市盈率達到了67倍，而全國很多地方基本現在租金回報率都低於2%。提醒下，這裡的租金回報，是要除以現在的房屋總價，而不能除以你當時買入的價格，很多人都有一種心裏誤區，認為買的早，回報率就很高，但其實你現在賣掉他回報率會更高，所以一定要計算機會成本而不是絕對成本。
2%以下的租金回報率，就意味著樓市的整體市盈率超過了50倍，而中國股市只有在2015年5月份和2007年8-10月份，才達到了這個市盈率水平。所以你說樓市能不能再漲，我還能不能賺錢，就相當於在股市5000點以上問股市還能不能再漲一樣！上漲還有慣性，散戶也在蜂擁而至，老張老李，隔壁王媽媽也都已經賺得盆滿缽滿。但是價值已經沒有了，甚至未來的預期收益已經變成負值。
其次，看增長率，有人說了租金是會增長的，確實如此，但租金沒有跟著房價上漲，是因為租金有他自己的參照標準，也就是說在沒有金融創新的情況下，租金的上漲永遠跟城市的平均收入水平漲幅有關。換句話說，如果你是城市人群的下半區，你將永無出頭之日，會發現租金漲幅快於收入，自己賺的錢都被租金搶走了。而相反你是城市人群的上半區，你的收入速度將超過租金漲幅，這樣才有可能改善生活。
而城市居民的可支配收入的實際增長幅度在7-8%左右，換句話說租金頂多每年漲這麼多。按照複合增長率差不多10年翻一倍，再看下上面姜超先生舉得例子，10年間房租從2600漲到6000，年複合增長率是8.5%，考慮到過去10年的經濟增速更快，所以這兩個數據基本吻合。
那麼問題來了，有過股票投資經驗的人都應該知道PEG的概念，也就是市盈率比上利潤增長率，差不多應該等於1，就算是估值合理，比如之所以格力電器市盈率不到10倍，是因為機構預計未來幾年，格力的每年利潤增速也就10%左右。那麼房地產的PEG，就變成50倍的市盈率除以7-8%的利潤增速，PEG超過了6倍。顯然嚴重不合理，即便房地產的久期更長，我們參考醫藥股的估值，同仁堂的藥能賣100年，而一個房子你不可能租100年，所以按照同仁堂的估值，頂多PEG給3倍就已經到頭了。換句話說也許房價降一半，就合理多了。
第三，現金流貼現，未來租金其實都可以算的非常清楚，比如一套房子500萬，一年租金10萬，第二年租金是10萬零8000，第三年是11萬6600，第四年12萬5900，以此類推，到第10年21500，這些錢都要通過折現率5%折算回來，也就是說第二年10萬零8000，除以1.05%，等於102800，而第三年116000，除以1.05%的平方，等於105200，第四年12萬5900除以1.05%的3次方，等於108800……
以此類推下去，把一套房子未來能夠出租的每年租金都算出來，將折現值都加在一起，最後就是這套房子的內在價值。注意房子的年限要用50年計算，因為建築質量標準就是50年。那麼大家有興趣可以算算，把這個總價值算出來減去現在的房屋總價，再除以房價，算算你這50年的投資回報率能有多少？估計最高，也就是租滿50年，應該也不會超過3%，如果你的房子只能租30年了，那麼很可能內在價值比售價要低。也就是說你通過收房租產生現金流，遠不如去買貨幣基金或者投資債券更划算。
所以，綜合來看，如果按照股票的估值，房價的泡沫堪比2015年的中小創估值，但流動性卻不可同日而語，中小創股票，你吃一兩個跌停大概就能賣出來，而房子在熊市卻很難在脫手。最後就只能看著資產下跌。而且未來幾年，房產稅還要出臺，屆時會加速現金流的流出，再加上房子越來越多，你所投資的房產未必能夠滿租，所以最後只能希望有個傻子以更高的價格從你手上把房子接走。
這就注定了，房子一定是買漲不買跌，等他一跌，所有的傻子會瞬間消失。最後還是我們的建議，房子有兩種屬性，消費商品和投資品，當成消費品大家量力而行，如果當成投資品，我們的態度很明確，能不買就別買。扔進去的錢，只會產生市值，十有八九你是拿不回來的。
