北京出讓土地將建設共有產權住房。（圖片來源：zhu difeng/Adobe stock）
【看中國2018年12月30日訊】從北京傳出來大消息，大興區瀛海鎮3宗集體建設用地發布掛牌出讓公告，出讓土地將建設共有產權住房，於1月16日開始競買，預計1月30日完成掛牌出讓。這也是北京市第一次嘗試通過集體土地建設共有產權房，為政策性住房開闢了土地供應新渠道。有記者瞭解到，集體建設用地由於土地成本低廉，所以會極大的降低共有產權房的成本及售價，這一宗地內，共有產權住房銷售均價為每平方米29000元，含全裝修費用，但具體個人持有的產權比例還不確定。
據瞭解，該項目總用地面積4.7萬平方米，其中建設用地面積4.1萬平米，用地性質為綠隔產業用地，將建設共有產權房，建築控制規模10.2平方米。將為北京大興提供4000套房源，這還是相當大的規模。這一政策被地產圈的朋友稱為是大興模式2.0版本，之所以說是2.0，主要是區別2016年，當時在大興賣過一塊經營性建設用地，不過那時候蓋的是商品房，而這次是共有產權房。
所以這是一次全新的嘗試，要通過集體建設用地的供給，來降低保障房的土地成本。從而大量增加住房供給，平抑供需矛盾，達到降低房價的目的。對北京剛需買房的人來說，是個巨大的利好消息。以後您買到的共有產權房，價格真的很可能回到2015年以內。
另外，大家可能漏掉了一個重要的制度修改，也是在這個月底，土地管理制度進行了重大改革，其中有一條非常重要，對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途，並經依法登記的集體建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。簡單總結一下，就是說符合規定的集體經營性建設用地可以不用經過徵收為國家所有，直接入市交易。這樣以後，農民的集體建設用地，可以不經過地方政府，直接與單位或個人交易。
所以新聞要連起來看，北京大興2.0模式，已經在實踐這種土地制度的改革了。未來會有越來越多的集體建設用地，直接流向市場，而中間少了先國有再拍賣的麻煩。當然也會極大的降低了土地成本。這時候有人可能又要問，那小產權房是否能轉正，注意人家規定的是工業和商業等經營用途的集體建設用地，而不是住宅，更不是讓已經蓋好的小產權轉正。
那麼大家可以想想，如果你是這種建設用地的持有人會怎麼樣。以前是天天盼著，等著國家拆遷，而現在你可以自己找出路，自己聯繫開發商，自主賣地。所以土地供給相當於突然增加，特別是北京上海這種一線城市，將突然打開土地供給的限制，一大堆城中村，近郊的集體建設用地，可能位置要比國有規劃土地的位置更好，也更便宜，那麼這也就意味著很快土地成本將有一個質的變化。2017-2018年之前高價拿地的開發商可能要哭暈在廁所了。
我們都熟悉一句廣告詞，叫做沒有中間商賺差價，既然二手車打掉中間商能夠便宜很多，讓買賣雙方都得利，那麼土地當然也是如此，之前的招拍挂制度是不斷推升土地價格根源，收地成本高，賣地價格就高，賣地貴了收地成本就更高，如此形成惡性循環，再加上國有化的速度很慢，受到供地指標限制，導致北上廣深一線城市的土地供給嚴重不足，所以過去的15年，更多時候一提高房價都是北上廣深的事，而其他城市根本感受不到，只是這兩年棚改貨幣化一下給三四線城市打了興奮劑。
現在讓集體建設用地，可以自主流入土地市場，將徹底改變中間商賺差價的煩惱，將農村和一級市場打通，農民也得利，而開發商也有了利潤空間，重要的是有利於土地供給，推動土地價格回歸。當然政府的土地出讓收入會下降，但同時他的土地成本也降低了，對於一線城市來說，應該無所謂，堂堂一線城市要是還指著土地出讓活著，那就太沒面子了。
從土地收入依賴程度來看，有動力率先推動集體建設用地入市的肯定是後面的城市，比如北京上海深圳，而上面的南京，合肥，杭州，佛山，濟南恐怕還捨不得，他們的土地收入依賴度更高。
所以明後兩年一線城市房價逐漸下降，應該又添一塊重要的砝碼，人口外流，主城區人口減少，土地供給充足，集體建設用地入市，保障房充足，限競房過剩。嚴格的限購限貸，這樣條件下只要貨幣不突然猛增，2019年，一線城市房價逐漸理性回歸是大概率的事件。而其他城市就要看具體的政策調整了。
