【看中國2018年11月8日訊】國內現在的土地市場，就是兩三年後的房地產市場。
2018年，土拍市場寒意陣陣，成交面積、土地溢價率迅速下降，土地流拍事件頻繁發生。所以說，別看現在樓市冷清，兩三年後樓市可能會更冷清。
其實，這一輪樓市調控從2016年就開始了，但是這絲毫沒阻擋開發商對土地的熱情。
2017年，各類房企仍然瘋搶土地，積極囤房，土地溢價率仍然可以高達200%，甚至300%，土地的樓面價格大幅高於周邊房價。北京等一線城市土地價格貴，一家房企吃不下？沒關係，兩個房企聯合起來，共同拿下，總之不能放過一塊兒土地，能多拿地就多拿地。
開發商對土地這麼熱情，樓面價格比周邊房價高40%，然後讓大家冷靜看待樓市，根本行不通。這種熱情直接影響著樓市，由於存在時滯，市場對樓市的狂熱一直持續到了2018年年中。
2018年初，土地市場就開始悄悄的轉冷，到三季度已經非常明顯。前三季度，20家品牌房企拿地面積同比下降20.9%，拿地金額同比下降27.8%；土地溢價率也一直下降，三季度住宅土地溢價率僅為11%，零溢價成交的土地明顯增多。
更嚴峻的是，流拍的土地也越來越多，甚至比2014年的情況更嚴重。
中國房地產市場的黃昏已經臨近……（圖片來源：ANTONY DICKSON/AFP/Getty Images）
據統計，截止到9月底，住宅用地流拍數量高達951宗，同比增長37.63%；流拍土地面積合計4189萬平方米，同比增長111.43%，起始總額2130億元，同比增長487.72%。
河南住宅用地流拍數量超過100宗，山東、安徽也分別超過80宗和70宗，青海、天津、寧夏土地流拍數量同比分別增長900%、600%和400%。
土地是麵粉，房子是麵包，土地儲備規模就是房企未來規模，為何突然之間，土地市場就進入寒冬了呢？
1、房企不拿地也能活個六七年
大型房企土地儲備已經差不多了，未來幾年開發有保障，不拿地也能活。
國盛證券對58家房企的統計數據顯示，截止2017年，他們總的土地儲備面積為18.63億平方米，前五名分別是恆大地產、碧桂園、保利地產、融創地產和萬科，土地儲備建築面積均超過了1億平方米，尤其是恆大和碧桂園，超過了2億平方米。
2017年，國內土地儲備面積最多的前五名地產商（資料來源：Wind）
一二線城市是調控最嚴厲，「房住不炒」理念貫徹最徹底的地區，現在調控效果也已經出現：深圳價量齊跌、上海和北京也大降溫，其他二線城市也遇冷。
但是，房企未來仍然看好這些地區，一二線城市，京津冀、長三角和珠三角三大核心城市群仍然是它們土地布局的主戰場，土地成交溢價率也普遍高於三線城市。
房企土地的平均去化週期達到6.87年，像泛海控股、華僑城等房企，去化週期高達20年。即便2018年不拿一塊兒地，現有的土地儲備也夠開發商忙個六七年的了。
有了土地儲備，房企都不拿地了嗎？當然不是，這只是底線，哪家房企還嫌地多啊。況且，現在我們前十房企市佔率才23%，美日等成熟市場高達40%，房企未來沒有土地儲備，沒有規模，就只能被併購。
2、前兩年融資策略失誤 現在到還債時刻
房地產行業對融資依賴非常大，資金鏈管理玩的好，槓桿玩兒的溜，房企發展的也就好。
不拿地，土地市場冷清，主要還是房企沒錢，前兩年的融資策略出現問題，現在進入償債期，資金壓力大。
2015年，美聯儲還沒開始加息，利率處於低位，再加上公司債發行放鬆監管，市場環境相當不錯，國內房企拚命融資。開發商趁環境好多發債沒錯，錯就錯在債券期限太短，沒有多發一些5年期的債，債券期限大量集中在2-3年，現在就到了還債時間。
房企還有個「毛病」，就是為了圖便宜，喜歡借短期債，這導致未來一兩年房企到期債務佔比高達62%。
短期債務壓力大，融資渠道又沒放鬆。
雖然6月份中國的貨幣政策基調轉向，由「去槓桿」轉變為「穩槓桿」，但是在「房住不炒」的理念下，政策是誘導資金進入中小企業和民營企業，特別限制資金流入房地產市場。
無論是貸款、發債、還是其他形式的募資，都行不通。貨幣政策基調轉向之前，非常多房企都發債失敗，轉向之後，房企發債仍然困難，某頭部房企發債就差點兒失敗。
3、「融資騙局」玩兒不下去了！
土地市場遇冷，最直接的因素就是，開發商的「融資騙局」玩兒不下去了。
我們一直採用期房制度，房子還沒造出來，就開始賣房子，這帶來不少問題，比如規劃面積和實際面積不一樣等等。但是，這對開發商來說是好事兒。
這個時間差，開發商玩兒好了，就能實現跨越式發展，玩兒砸了就留下爛尾樓，「旁氏騙局」被戳破。
大家是怎麼理解高週轉的？多拿地，快開發，快回款，快交房，一個完整的循環，對吧。
很遺憾，開發商不是這樣理解的，他們理解的是，多拿地、快開工、快開盤，快回款、慢施工。然後，用回款資金再去拿更多的地，不停的循環。
注意，開發商的高週轉，最主要的目的是，拿地，趕緊回款，開工25%達到回款條件後，施工就停滯了。
對此，有三個證據：
1.2016年，期房和現房銷售面積比為3.1倍，但是2018年上半年就上升到了4.5倍，這說明開發商更熱衷賣期房了，現房更消耗資金，開發商根本不願意賣現房。
2.2018年以來，房屋的施工面積穩步增長，由1.5%增長至3.9%，但是房地產開發投資完成額一直減少。
房地產商房屋施工的多，但完工的少（資料來源：Wind）
房地產商房屋新開工的多，但竣工的少（資料來源：Wind）
3.2018年以來，中國房屋新開工面積增速不斷上升，由年初的個位數上升至9月份的16.4%，但是房屋竣工面積一直負增長。新開工面積加速增長，竣工面積一直大幅減少。
開發商這種行為也是迫不得已，融資渠道都限死後，只能加速回款自己「造血」，冒著留下大片爛尾樓的風險，走這一步險棋。
簽了預售合同，開發商半年後或一年後是必須要交房的，只不過把施工資金使用時間往後延遲了半年或一年，但早晚都得把房子建好，否則要賠償或吃官司。現在，房企差不多也是時候加快施工，趕施工進度了。
房企這種玩法兒，監管層會看不到？都是內行，誰都別騙誰。
為了防止大面積爛尾樓出現，9月份以來，廣東、合肥等地陸續出臺政策，要求現房銷售或者提高預售門檻，就是打破房企「」融資騙局「」關鍵鏈條。
現在知道土地市場為啥冷了吧？融資環境和樓市調控政策都沒有放鬆，未來樓市前景仍然不明朗，況且現在屯的土地已經足夠開發六七年了，差不多夠了。當然，更直接的是，監管層「實質性」逐步取消預售制，房企高週轉「融資騙局」玩兒不下去了。
