通過長租公寓看懂租金趨勢。（圖片來源：Pexels）
【看中國2018年8月26日訊】通過長租公寓看懂租金趨勢，抑或通過租金看懂長租公寓商業模式與運營成本。最近大家熱議租金上漲的話題，不過，在開始討論之前，我們首先花一秒鐘來思考，我們在討論的是什麼？
租金上漲、炒作租金上漲、炒作租金上漲的新聞，這是三件本質不同的事情，作為投資者，後兩件事情我們不予考慮。
因為，第一，平均租金本身是沒有辦法炒作的。一個小區也許可以，但是平均租金不能，因為平均租金是在一個巨大的自由市場中，無數人討價還價達到的均衡，平均租金是有效需求的體現，它的根基是由人均可支配收入來決定，如果誰能有辦法把人均收入炒上去，那我們倒是願聞其詳，洗耳恭聽。
第二點，長租公寓有沒有影響？以行業份額來看，中國最大的長租公寓供應商在北京的份額是8%，在上海的份額低於5%。在一個充分競爭市場中，你靠5%的份額，是根本沒有辦法擁有定價權的。如果你的定價明顯比市場高很多，那麼馬上先租出去的是樓下的阿姨，長租公寓就面臨巨大的空置成本。
長租公寓相比普通業主，多了一項成本叫做資本成本。它是依靠融資來收房源的，資本不是免費使用的，是每一天都在產生著的持續的巨大成本。而房子收來後馬上產生機會成本，如果不迅速出租，長租公寓馬上虧掉資本成本加機會成本。
但是樓下阿姨不同，業主只有機會成本，甚至很多業主沒有機會成本思維，覺得租不出去放著也無所謂。在雙重成本壓力之下，長租公寓首先考慮的是快速週轉、降低成本。
長租公寓這門生意的本質是規模效應，如果沒有規模，它就是一門虧本生意，隨著規模變大，它的盈利能力會變強，完全不是因為大了之後能壟斷，而是因為大了之後，他可以把固定成本平攤到更大的市場。
一個面向大眾市場的生意，首先第一位重要的是品牌的經營和維護的成本。品牌的維護成本是巨大的，這個成本是平攤進100間房子更划算，還是平攤進一萬套房子更划算？顯然是後者。除了品牌之外，還有裝修、運營、服務等其他成本，這些成本都會隨著生意規模的增大，而降低單位成本。
因此，長租公寓的發展戰略，一定是迅速擴大規模，提高市場的份額，這樣就可以鎖死競爭對手把成本攤薄進更大市場的空間，這樣，你能降低成本，但是對手降低不了成本，因為份額在你手裡了，已經被鎖定了！於是競爭優勢就出來了。
在充分競爭市場中，平均租金既定的情況下，唯一的利潤來源，就是儘可能的去擴大份額，從而降低成本。
如果你能看懂商業模式，一切就非常簡單了，短時間人為炒高租金，但是它會導致重資本的長租公寓的週轉率迅速下降，極大的影響份額的快速擴張，這對激烈競爭的長租公寓行業來講，喪失先發優勢是致命的打擊。
這就是為什麼很多長租公寓，有時候甚至低於市場價，也要迅速把房子簽出去，因為份額的意義，遠比當期財報利潤重要的多的多。
生意模式看懂了，但是大家不免還有疑問，從模式上來講，一家公司確實不方便提價，但是一群公司可以呀！會不會他們抱團提價呢？這是個好問題，這涉及到了另外一個問題，叫做寡頭聯盟。
什麼叫寡頭聯盟？當一個商品或者一項服務，這個市場只有掰著手指頭能數出來的少數人能夠提供，那麼寡頭聯盟出現，他們就合體擁有了定價權。最典型的例子是石油輸出國OPEC組織，這兩年國際原油價格的上升，就是因為他們寡頭聯盟協議減產。
不過你要知道，租賃住宅可不是一個稀缺的商品，這是一個大路貨的無差異化充分競爭商品，不僅同樣在長租公寓領域，各家公司為了先發優勢在爭搶份額，而且在城市中，千家萬戶的業主也都是競爭者，因此，在充分競爭市場，寡頭聯盟根本無法實現，他們還沒有緊緊抱在一起，就會立即被亞當斯密充滿力量的大手無情拆散。
亞當斯密拆不散，他還可以呼喚裁判念政策緊箍咒。所以，總的來看，只有稀缺商品，以及在成熟和衰退行業後期，才會出現寡頭聯盟，中國市場才只是大風起兮雲飛揚，競爭剛剛開始而已。
在這個領域，發展最成熟的國家之一是日本，日本最大的住宅租賃管理公司叫大東建托，1974年創立，管理房屋超過100萬套，它2017年財報的淨利潤率也只有5%。在行業成熟，拿到了巨大份額之後，也沒看到傳說中的壟斷利潤。這門生意最終是一門高槓桿、高週轉率的生意而已。
