東京(圖片來源:Max Pixel)
【看中國2018年8月16日訊】日本房地產近年來遭到華人大肆收購，有位華人打入日本房地產中介圈，想摸清楚到底本國人買房的秘密到底是啥？我們快來看看最近作者「看客」在中文媒體上發表的一篇熱文：
買房是療愈中年危機的最好辦法。然而，眼下的房格爾係數還在一路飆升，一線城市房子又是無限期限購，一時間，兜裡的游資陷入無處安放的境地。與此同時，隔壁日本的不動產市場卻頻頻伸出友誼的手：永久房產、單筆投資小、升值潛力大、租售比高、對外國人無政策限制……
各種比較優勢，在中國人民的語境解讀中足以催生新選擇——
「東京一百套房子裡，有五、六套都被中國人加入了購物車。」
「據說新宿塔（指新宿的超豪華公寓樓）一半都被中國人買走了。」
坊間傳聞「賣掉北京一個家，可以在東京買一棟大樓」、房產廣告「70萬安家東京」，無一不挑逗著瓜民的神經。為了一探究竟，我裝扮成看房客，潛入了日本房地產中介圈，並跟幾位在日本買了房的「經驗人士」聊聊。
一、被炒熱了的東京，我來了
手握霓虹國的機票，就如同握著一張線索紊亂的藏寶圖——從福岡40萬人民幣的小型中古房，到東京六本木人民幣5,000萬的高級豪華公寓，日本就是巨型房地產市場，總有一款能滿足您。
2018上半年，東京新筑住宅的均價已達到5.2萬人民幣/㎡，跟2017年北京新建住宅的成交均價基本持平。但這並未澆滅中國人前往近鄰開發土地的熱情，其中必定隱藏著某種奧義。
我仗著因公看房的壕氣，決定先去東京房價排行第4的富人聚集處港區一下。港區之於東京，猶如國貿、建國門之於北京。在《東京女子圖鑒》裡，就有著「港區人不會和外區出身的人結婚」的論調。
提前一天預約了看房，接待我的是小周。他所在的不動產公司號稱「東京最大的華人中介」，但據說人還是不夠——「不知為什麼，五月裡莫名其妙來了一大堆買房的中國人。」
這套公寓位於山手線田町站附近，步行約5分鐘可到達。兩室一廳，55平米，精裝，價格6,980萬日元(約合人民幣428萬)。由於在日本買房不用承擔公攤面積，還送陽臺10平米。所以，按中國建築面積算的話，大概是拿下80㎡的公寓。
而真正讓人產生衝動的，是這裡的看房體驗。看慣毛坯房、簡裝的人受到了視覺衝擊。餐具、地毯、洗碗機，就連水生綠蘿，也都配置齊全——雖然只是用於展示，但不得不說，如同遁入一個沒有中國大媽滋擾的宜家展廳。
在「房屋重要事項說明書」上寫明是否可以養寵物、是否有附帶多功能廚房、刷碗機、乾燥機等。另外，若有過白蟻、三道轉手內有人不幸那個了，說明書裡也會如實列舉，甚至還會告訴你漏水誰來擔責。而且，中介公司對客人的「掙錢買房，躺著收租」痛點把握得十分精準，基本上售後服務也是海底撈級的。
小周稱：「很多人會想，我人在國內，這個房子在日本，我看不到摸不著，會很沒掌握感。」所以，在客戶一擲千金後，房地產機構會提供從找租客、管理房屋，到房租匯款「一條龍」的遠程服務。當然，羊毛不會出在豬身上，要付他們一定的手續費（大概是房租的3%-5%，因公司而異）。
小周稱，也有客人不來日本，是直接委託中介購房並出租。只不過，隱形貧窮人口的買房之路注定是不會一帆風順。我盡力表情嚴肅地打量周圍的一切，然後以「不合眼緣」為理由，離開了公寓。
在提出「預算控制在200萬人民幣以內」要求後，我很快就被殘酷東京驅逐出六本木，也無緣新宿、銀座這些向來受中國人青睞的地段，只好瞄準了地價排名相對後面的板橋區。我把疑心拋給小周：「板橋會不會離都心三區太遠？」小周語重心長地告誡我：「在日本投資房產，跟著車站走比什麼都重要。」
第二套公寓毗鄰板橋站，那是個通勤到池袋只需3分鐘、到新宿9分鐘的大站。公寓總價為3,200萬日元，自帶租約，且月租金是13萬日元。在此之前，把首付款存進餘額寶是我懂得的唯一理財方式。而當下，我不得不動用有限的數學掐指一算：
用折合197萬人民幣來買下這套40㎡的公寓，我每月能收到8,190元人民幣的房租，即年化回報率是5%。再扣除每年的房屋修繕費、固定資產稅、中介管理費和租金收入的個人所得稅後（可以年租金×20%粗略推算），賬面回報率大概是4%，約24年能回本。
相形之下，中國一線城市的年化收益率大概2%。同樣的房子需要50年才能回本，比較優勢呼之欲出。再加上小周說「2020東京奧運行情」，一切似乎充滿想像空間。只是，臨門一腳，我遇到真正的阿喀琉斯之踵。
是的，日本購房貸款的利率很低（工薪族在0.75%左右），可是沒有工作簽證或者永住權的外國人如我，貸款並不容易。作為一個理智的投資客，當然也不可能向利率高達三點幾的中國銀行投誠。因此一次性支付全款，是大多數海外投資者的選擇。很遺憾，我的臥底買房之路，到此要告一段落。
二、用蝸居北京的首付在日本買了一棟樓
和囊中羞澀的我不同，我的那些個「日語水平有限，銀行賬戶無限」的同胞們有魄力得多。在席捲了悉尼、溫哥華和洛杉磯之後，2015年，中國購房團開始大規模進軍日本。根據統計，這一年中國人在日本置產16億美元，比2014年上升了167%。
同時，因應華人的房地產公司亦聞風而起，而石總便是其中之一。如今，他在新宿的不動產公司，規模已達到100多人，其中30%都在做中國業務。他在2006年便開始試水日本房地產行業，他說：「剛開始的時候沒賺過中國人的錢，還搭了幾千萬。那時中國人還沒有錢，租房都不租好的，更別提買房了。」
士別三日，截至今年7月，該公司的中國業務成交量比去年增長了30%。石總憑著混跡商海多年的經驗，大致總結出三類中國投資客：
一是北上廣公司的高管。「他們屬於保守派。在國內已經有三、四套物業，想要分散資產，就再買一套日本的房子收租。」
二是「像馮小剛這種層次的人」。他們在日本買房純粹為了度假。像三個多月前，石總就成交了一單。「八個多億，相當於人民幣六七千萬。這種人在全中國可能只有1,000個。」
此外，還有一支隊伍正在徐徐崛起，他們就是當下面臨「投資荒」的中產大軍。「平均年薪大約30、40萬，他們最大的壓力，就是買房。」一般來說，此類客戶的預算大概是一兩百萬，目標主要鎖定在易出租、年回報率5%-6%之間的小型公寓上。
另一位房地產老闆牛總觀察到，2012-2015年間買房的那批中國人，很多是喜歡日本的文化和生活，或跟日本有過淵源。2015年後，理性因素佔上風。「現在買投資房的佔80%，來了就看回報率、地段，精得很。」
從這個意義上來看，範姐可謂是「理智跟情感」的結合。她在日本生活了15、6年了。她在2014年花76.5萬人民幣，在東京豐島區買一套小型公寓用於出租。
當時，日本的房價和日元匯率均處於近20年的低谷；且受2011年「3．11」大地震的影響，日本房市又遭受重創；再加上彼時中國外匯管制相對寬鬆，正是投資的黃金時期。
「在買這套公寓的時候，我甚至一眼都沒看過房子，當時裡面還住著租客。」說起日中房地產中介的區別，她只回四個字：天地之差。日本不只房產信息和中介收費透明，而且在簽訂委託協議後，不管中介公司能出租到多少，都會按照協商好的價格支付給房東。
無論是成熟規範的中介體系，還是相對理性的房產市場，都讓範姐覺得「穩」。最近，她打算再入手一套房，同樣考慮公寓。不過有人則為將來定居日本未雨綢繆，在IT企業工作一年多的SH說：「在日本租房，每個月也要好幾千，不如買房來得划算。」
眼下已是奧運行情末期，日本的房價水漲船高是不爭的事實。另一方面，短缺建築工人，且東京都內有投資價值的房源也開始緊俏。根據日本國土交通省新發布的《不動產市場動向》調查，今年東京的房地產均價為86.8萬日元(約人民幣5.33萬)/平方米，且中國資本在海外資金中的佔比16.2%。
通過計算，石總得出了結論，「就是中國人硬生生把東京炒起來的。通貨率才1%，但房價卻漲了10%。」即便如此，中國國內「一買一賣來錢快」那一套在這裡不適用——日本房產利得稅規定，持有房產5年以內轉售者，需繳納房產升值金額的40%，而超過5年則是20%，所以倒賣的操作空間很小。
一家不動產開發商的社長小林一郎認為：「對於中國投資者而言，在日本購買房產最大的魅力就是資產保全。」石總也表示英雄所見略同：「在日本投資別炒短線。建議刨除奧運行情，抱著‘就算房價要掉，我們也可以成交’的心態。」
「現在東京都內的好房子基本都飽和了。新的是千葉和埼玉這種緊鄰首都圈的地段，搶手又好推。」自稱是「靠臉吃飯（但即將餓死）」的房屋中介七七對此深有體會。
三、「為什麼中國人寧願貸款也要買房子？」
七七覺得「東京跟北京，其實沒有太大差別。」在小周看來，中國和日本又是如此不同。中國的房價收入比就像中國A股的市盈率一樣失靈，年輕人要靠自己的付出，是很難支撐起高額房價，最終只能向父母求助。
「上次給客人介紹了一個3,000多萬的房子，其實自己也很心動，只是現在條件還不到位。」按小周的計畫，再過三五年，自己或許就可以貸款買一套四五千萬日元的一戶建，但「首付還是想自己掙，不想靠家裡」。對七七而言，「現在就挺想買房的，我的夢想是35歲退休，在海邊有一套自己的房子。」
跟大部分「人生因房而異」的中國年輕人不同，很多日本准買房戶成了堅定的持幣觀望者。留學生小E曾經和日本同學聊起過買房子的事，「他們特別不理解，為什麼中國人寧願貸款也要買房子。」同樣不理解的事情還有「中國人為什麼沒有房子就不能結婚」。
事實上，日本一個工薪族大約工作6到10年就能支付一套房子。東京首都圈的白領們購買第一套房子的平均年齡在35歲，在中國是27歲；另外有85%的東京人是租房結的婚。
根據日本發布的《國土交通白皮書》顯示，年齡層30~40歲持有住宅的比例從上個世紀80年代的53%下跌至2016年的39%，即「租房主義者」越來越多。如果說，中國人是尋求「安全感」，那麼日本人經歷了「失落的20年」，追求的就是居住環境的「絕對合理性」。
如今四五十歲的日本中堅，更是不時想起90年代房地產泡沫的恐懼——六七百萬的房子如今市值縮了70%；那時抄在了山頂上的人，有些至今還在還貸。
且日本大企業的普遍做法是三年一換崗，如果買房，遇到調動工作就很麻煩；空房也持續增加，10年後不動產的價格難免會掉，不過租房的話就沒有這方面的風險；有很多家庭選擇將錢花在教育、旅行而非買房上。
「因為別人都買了，所以自己也要買這種想法是很危險的，一直租房並不羞恥。」在日本買房還需要考慮各種情況，例如後代繼承時要承擔「遺產繼承稅」等；即使空置，仍要繳交各種稅費，一旦無法租出，原本盈利用的房子就成了無底洞。
此外，人口減少更是一把懸在日本房價頭上的達摩克利斯之劍。依經濟評論家上念司預言，2040年左右，日本的空房率將達到40%，那時房子白送都沒人要。
七七認為：「中國人的理想是，買房、收租、享受生活。但日本人會覺得，你不工作就廢了，因為他們特別害怕孤獨，只想有人能和他們說說話。」
我的日本買房之旅大概也如此，我想大概就如石總所言：「中國房地產說破裂說了十多年，但照樣有人不停買。泡沫一天沒破，你沒買就是傻逼；等泡沫破了，買了就是傻逼。」
投資日本不動產也是同理，以20年還是5年為時間跨度，結果都不一樣。確鑿無疑的是，房子的屬性早已超過「棲身之所」，它更像一個因「不安」而存在的生意。
責任編輯:許天樂
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