內部認購合同無效？(Pixabay)
【看中國2018年8月10日訊】2016年8月，西安陳女士一次性支付166萬餘元通過內部認購的方式購買了紫杉莊園房屋一套。兩年後，在房價飛漲的背景下，開發商聞天公司以當時沒有預售許可證為由，將12名業主分別起訴至法院，要求確認內部認購合同無效。6月8日，長安區法院一審判決，原告與被告簽訂的《紫杉莊園內部認購合同》無效。然而，現在的房價已經是當初的3倍多；業主不服，已提出上訴。（華商報）
開發商的這一波操作，簡直堪稱教科書式的神操作。對於這樣一個結果，不僅圍觀群眾表示大開眼界，法律界專業人士評價稱，「判決沒問題，但又明顯喪失公平正義」。那麼，問題到底出在哪裡？為什麼開發商明顯投機套利的惡意訴訟竟會勝訴？這難道不是助長違約、損害誠信嗎？
「舉報自己」從表面上來看是多麼荒唐的事情，但我們分析事件的來龍去脈，就會明白開發商打的是什麼「算盤」。當房子賣不出去、資金鏈吃緊的時候，開發商以預售許可證下週就能辦好來欺騙消費者，忽悠他們以全款購買房子。幾年之後，房子從每平米7000元大漲到每平米2.5萬元，開發商卻突然變臉，找到法院舉報自己無證銷售，然後要求法院認定這些購房合同無效。
什麼是法理？一個人做錯了事情，他最終得到的應當是懲罰，而不是反而因為自己的錯誤而獲得獎勵。開發商跑到法院高喊「我錯了，我錯了」，並不代表它有多少羞恥心，它只是想藉此獲取更多利益。但是，既然承認錯誤，就應當為自己的錯誤付出代價。代價，不是所謂「已經進行了行政處罰」就可以糊弄過去。消費者的利益損失也屬於代價的一部分，這些損失不是購房款的利息，而是2.5萬元和7000元之間的全部差價。
有關開發商無證銷售之後反悔的行為，僅僅在西安一個城市，就不只有這一例。據媒體報導，西安的紫杉莊園項目，在2016年4月與用戶簽訂內部認購合同，之後在今年2月份，西安聞天科技實業集團有限公司告知住戶，當初沒有取得預售證，合同無效，該案至今未宣判。西安的感恩時代廣場，在2013年至2017年間，在未取得預售證的情況下，與業主簽訂協議書，之後單方面撕毀購房協議。除此之外，還有寶楓佳苑，世茂都，皇城九號等等案例。
在2016年及以前，房地產剛剛踏上快車道，交易市場逐漸火爆，而由於當初監管制度還不夠完善，很多開發商為了加快資金回籠速度，都選擇在沒有拿到預售證的情況下，與業主簽訂內部認購或者認籌協議。假如不予懲罰，反而作出有利於開發商的法律結果的話，可能會有很多開發商效仿，這不利於我國房地產市場的健康發展，而且會危害更多業主的自身利益。這種違背契約精神的行為這是不符合公共利益的。
再退一步說，即使合同被判定無效，那是因為開發商的過錯造成的，其應該承擔《合同法》所規定的「締約過失責任」，開發商必須承擔因房價上漲造成的購房人的損失。雙方當初自願簽訂買賣合同，現在因為房價上漲開發商就不走尋常路去毀約。法院如果支持這樣的毀約，無異於「拉偏架」，違背法理之外，也向社會傳達非常糟糕的信號。司法判決絕對不能為開發商的不誠信撐腰，不能讓開發商通過違法、失信，把兩頭的便宜都給佔了。
此外，對於這次開發商的「自我舉報」，房地產管理部門不能裝沒看見。《城市房地產管理法》的第67條：違反規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，「沒收違法所得，可以並處罰款」。西安當地不妨把之前違法銷售的錢款全部沒收，讓違法且不誠信的開發商自作自受。
一個不言自明的邏輯是，「出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效」這一條款天然就是為了保護消費者，再具體點說，就是為了避免其遭遇「給錢卻收不到房」的處境。就此而言，當起訴前商品房已完成竣工驗收備案，房屋已屬現房、交易實質上完成後，商品房預售合同就應認定有效。只有遵循這一邏輯，才算是體現了對交易自由和意思自治的尊重，也才真正合乎目的解釋、利益分析的法律適用理念。
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