【看中國2018年7月19日訊】一線城市房地產市場回歸常識，在政策、土地、房企和需求的重壓之下，原形畢露。
剛需向死而生，改善降低要求，有錢人想盡一切辦法購置豪宅。中房網數據顯示，2018年6月，上海二手房成交15500套，環比下降3.45%，一手住宅稀缺，成交環比下降24%，二手房成交量上升到一手房的2.86倍。從二手房整體來看，學區房、改善房成交穩定，千萬級豪宅由於一手房減少，銷量不降反升。
廣州中原研究發展部的數據顯示，2018上半年，廣州傳統豪宅板塊珠江新城和濱江東板塊二手房成交均價分別為85013元/平米、53520元/平米，同比漲幅高達21%和20%。地段好、景觀豐富、配套成熟的豪宅價格居高不下，一線城市被擠壓的是剛需和部分改善。
我愛我家數據顯示，6月北京二手房買房週期明顯拉長。成交的二手房中，房源平均被看次數為14.25次/套，較2017年下半年減少0.6次/套，成交客戶的平均看房次數為5.66次/人，較2017年下半年增加0.49次/人。
北上廣深第一次遵循了經濟學常識，資產流動性減弱，只能折價出售，掛牌的房源，不降個一二十萬，根本沒人來看房。
一、一線城市凍結 三四線寒流未到
一線城市房地產的寒流還沒有傳導到新一線和三四線，房價漲幅榜被大批三四線城市佔領。
根據中國房價行情網數據，以2018年6月，房價同比、環比漲幅前35城市，以及房租同比、環比漲幅前35的城市為樣本，進行數據篩選。其中多次出現的城市有24個，排名前五的分別是攀枝花（4次）、威海（4次）、甘孜（3次）、防城港（3次）和三亞（3次）。
之前已經分析過攀枝花，這一輪棚改的受益城市，從基本面來看，樓市沒有後續動力。
根據官方數據，2018年1月到4月，當地商品房銷售面積66萬平米，同比增長39%，住宅銷售5949套，外地人購房佔比51%，同比增長48%。
享受房價上漲的外地投資客，既沒有為當地帶來稅收就業，也沒有帶來常住人口增長。根據統計公報，從2013到2017年，攀枝花常住人口從123.33萬人增長到123.61，僅增加0.28萬人，在2014年出現負值。
房企沒有收手，還在大量拿地，透支房價漲幅。2018年5月初，攀枝花出讓三宗地塊，R14號宗地和R16號宗地被成都金科以7000萬元（成交單價134.6萬元/畝）、4.3億元（成交單價163.3萬元/畝）拿下，H23號宗地被西昌領悅地產以11.7億元拿下，成交單價417.6萬元/畝，成為新地王。
一二手房價漲、房價租金漲，攀枝花樓市已經被透支太多。後臺一位檀香說，攀枝花勞動力成本很高，體制內工人很多，主要圍繞著攀鋼轉，和東北部分老國企一樣，攀鋼從2007到2014年大量使用勞務工，說白了就是降低成本，背後是不斷巨虧的無底洞。
沒有人口流入，沒有紮實的產業基礎，沒有搶人辦法，上面的三宗地塊重點打造的是花城新區，等新區建成之後，投資客退潮，誰來接盤？
二、威海房價泡沫湧出啤酒杯
威海在榜單上出現了4次，好在排名並不靠前，房價已經被政策抑制。
威海同樣是這輪棚改的受益城市，大家看到棚改的威力了吧。過去一年，威海房價大漲，掀起搶購風潮，目前基本告別存量房時代，土地短缺，新房供不應求，地王頻頻出現，房荒蔓延。
2018年，山東威海市房地產市場大熱，房價大漲（圖片來源：Getty Images）
根據中國房價行情網數據，2018年6月，威海房價環比上漲5.56%、同比上漲34.24%，6月房租環比上漲6.09%、同比上漲36.93%，在全國352個城市中，房價環比、同比漲幅和房租環比漲幅，排在26到32名，租金環比漲幅排名第8。
威海樓市的泡沫湧出杯口。氣候環境適宜居住、交通便利、領導視察，基本是房產中介忽悠你的話，不可能這麼快推高當地房價。
威海租金回報率目前在2.9%，處在百城樣本第41位，房價在過去一年的大漲，壓制了威海的租金回報率。
威海的人口增量無法支撐租金上漲。根據統計公報，威海2017年常住人口增加6300人，增幅僅為0.22%，低於青島的0.93%，遠低於全省平均水平0.59%。當地人口自然增長率連續保持15年負增長，近期二胎放開之後，本地家庭生育意願很強，人口自然增長率由負轉正，但常住人口增量很小。
2017年以來，新一輪樓市飛漲，城鎮化率上升，功勞最大的是棚改。威海常住人口城鎮化率從2000年的不到50%迅速提升到2017年近70%，不是因為外來人口流入，而是農村戶口城市化，尤其是棚改貨幣化安置被運用到極致。
2018年以來，威海樓市熱得發燙。
根據媒體報導，4月，恆大悅瀾庭首推324套，到訪客戶8000組，認籌客戶1000多組，認籌推盤比3：1，搖號購房，當天去化80%，剩餘頂底層月內售罄。5月，項目再推160套，當日去化80%，月內售罄。6月，計畫推盤200套，目前已不敢大規模推廣；財信保利名著計畫7月首推400多套，目前意向客戶已超800組；目前經區項目開盤當日基本去化超80%，個別項目開盤當日售罄。
新房搖號，二手房和租金借勢上漲，旺盛需求推動房企拿地，地王頻出。
2018年5月7日，威土經挂字（2018）3-3號地塊出讓，華潤、碧桂園、新城控股、中南、金猴、領地等10家企業參與，經歷621輪報價之後，領地集團以5.03億成功競得高區聖海名居南側地塊，溢價率高達127%，可售樓面地價6966元/平米，刷新威海樓面單價記錄。
根據房天下數據，2017年威海市土地供應面積81.1萬方，創5年來新低，土地供不應求。威海高鐵站區域土拍樓板價5200元/平米，周邊房價11000元/平米，地價佔比達47%；文登區樓板價在2250到3000元/平米，同比增加67%。文登去化週期從2013年高點90個月降到目前不足8個月。
土地向龍頭房企集中，需求帶動土拍，市場主力來自於改善而不是剛需，新房開始搖號，表面一片繁榮，所有人都在賭，賭自己能趕得上最後一波上漲。
三、三四線城市憑什麼實現新一線城市的房價野心？
棚改政策前後不一。6月25日前後，媒體報導，棚改政策貸款從分行上收到總行，市場一片驚慌。
7月13日，住建部召開棚改吹風會，明確因地制宜推進棚改貨幣化安置。商品房庫存不足、房價上漲壓力大的地方，應有針對性地及時調整棚改安置政策，更多採取新建棚改安置房的方式；商品房庫存量較大的地方，可以繼續推進棚改貨幣化安置；不搞一刀切、不層層下指標、不盲目舉債鋪攤子。
三四線棚改仍將繼續，難點是怎麼樣在控製成本和完成度之間取得平衡。
攀枝花市國土資源局副局長余曉琴表示，截止2018年4月底，全市存量住宅面積為88萬平方米，按照近3個月銷售數據測算，住宅庫存消化週期僅5.8個月。2018攀枝花年棚改資金總需求為103.5億，貸款資金約82.5億元，資本金約21億元。截止6月初，已完成72.5億元項目貸款合同的簽訂，爭取上級補助資金3.01億元、配套基礎設施資金1.25億元。
目前，攀枝花和威海熱門板塊的去化週期在6到8個月，以棚改加上商品房銷售來計算，今年9到10月會成為關鍵時間節點。年底的銷售壓力加上資金回籠需求，屆時房企庫存去化如果持續下降，將面臨兩難，是拿地造樓，還是持幣觀望。
對房企來說，最好的情況是10月前布局好今年的土地和樓盤項目，9月以後，當地棚改徵收接近完成，剛需實物安置基本滿足需求。剩餘的置換和改善類需求奔向新房，投資客加碼，可以讓三四線城市透支成二線城市的價格，實現新一線城市的野心。
但三四線城市缺少產業、缺少人口、缺少人才技術和資金，和新一線相比，幾乎沒有優勢。憑什麼有新一線的野心？
三四線城市的房價野心，實在太誇張了。
責任編輯:宇真
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