這回，三四線城市的房價怕是真得涼了。（圖片來源：Fotolia）
【看中國2018年7月5日訊】這兩天聽到很多關於棚改的消息：有的說國開行停止了棚改貸款的發放，有的說國開行棚改項目放款權收歸總行，也有的說國開行開始減少發放貨幣化安置的棚改貸款……總之，一個比較明確的方向就是要給「棚改貨幣化安置」剎剎車。這回，三四線城市的房價怕是真得涼了。
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首先，什麼是棚改？就是把城區裡頭一些年久失修的危房區拆除，然後重新安置住戶。
那麼，什麼是貨幣化？之前重新安置，就是換到旁邊或者其他地方，把大家都搬進去。現在很多地方是直接發錢，這就叫貨幣化。
拼一塊就叫棚改貨幣化。
如果你在三四線城市買房、尤其是投資買房，要特別關注棚戶區改造。
因為，近兩年三四線城市房價上漲的最大動力，就是來自棚改的貨幣化安置資金，直接影響了商品房的供需關係，創造出大量的需求。
魚的記憶只有七秒，但人其實也很健忘。本輪三四線城市的瘋狂，讓大家已經忘記之前無法去庫存的悲涼。
在2015年以前，三四線城市的棚改，一方面規模不大，另一方面拆遷以後是以建設安置房為主。絕大部分都構不成對商品房的需求，庫存積壓嚴重。
而從2015年開始，棚改開始加大貨幣化安置的步伐，從2014年僅有9%到2015年的28%，再到2016年的48.5%，而2017年更是近60%的棚改進行貨幣補償，加之平均每年600萬套的拆遷速度，直接為市場短時間內創造了大量手持貨幣且原住房被拆的「剛需」。
這種情況下，供需的天平就由原來的買方市場傾斜成為賣方市場，原本積壓的房子，突然就變得供不應求了，三四線城市各地的樓盤也開始紛紛漲價、排號，呈現一片熱火朝天的景象。
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之前聊過，怎麼判斷一個地方房價漲不漲，基本看三點：短期看貨幣，中期看政策，長期看人口。
如果說M2是全國性行為，叫總體放水，那棚改貨幣化就是一種局部放水。不過呢，拆遷賠償是筆巨款，地方政府拿不出來。於是一種叫做PSL（補充抵押貸款）的產品應運而生。
簡單說，PSL就是央行印了一筆錢給國開行，國開行把這個錢借給地方政府，地方政府把這錢給了拆遷戶讓他們搬家。之後，地方政府把棚改的地賣了之後再還錢給國開行，國開行再把錢還給央行。
這筆錢的規模，到今年5月，PSL餘額為30,978億元人民幣。也就是說，貨幣化棚改的本質就是向整個房地產市場憑空注入了3萬億左右的貨幣。
對於一線和強二線城市，貨幣化棚改是房價上漲的重要因素；但對於三四線城市那絕對是核心因素。三四線城市收入大家都懂就不說了，沒有貨幣化棚改無數人這輩子都不可能買得起新房。
現在，如果暫停貨幣化棚改，那就意味著以上3萬億左右的現金要逐步被收回，而且是定向從房地產市場收回，這無異於釜底抽薪，三四線城市房價要崩。
當然，以政府歷來的風格，不會這麼直接粗暴。但是這一趨勢已經形成，三四線城市的房價拐點即將出現。
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政府算準了，老百姓買漲不買跌的心理，透過這一輪全國普漲，房地產去庫存大有成效。
據新華網今年年初數據顯示，2017年末商品房待售面積58,923萬平方米，比上年末減少10,616萬平方米，其中，商品住宅待售面積30,163萬平方米，減少10,094萬平方米。
去庫存，當然主要去的就是三四線城市的庫存，任務完成的非常漂亮，而且還是把原本賣不出去的東西加價賣出去。
在這個時候，開始調整棚改政策了。今年開始部分城市已經在撤退，就是把棚改的「貨幣安置」換成了「實物安置」。比如山東，今年就出了文件。
現如今，中國人口更多地往資源豐富的大城市、以及城市群聚集。這樣一來，年輕人口大量流出的3、4、5線城市，離開了棚改基本就要涼了。而且小城市未來是幾乎沒有二手房市場的，買定離手，都是剛需，想賣都賣不出去……
鑒於此，不管是自住還是投資，給大家幾個小建議：
（1）如果在三四線城市有投資性房產的，在這個房價高點，可以趁熱賣出了。
（2）沒有的，不要眼紅現在三四線城市房價的瘋狂，然後就腦子一熱衝進去。這些城市的房價只要一涼下來，誰都不知道能套幾年。
（3）如果是在三四線城市買房自住的，盡量選大的開發商，這樣安全些。因為整個去槓桿的大環境，小開發商資金壓力很大，萬一資金鏈斷裂，輕則交房延期，重則房子爛尾，沒必要冒這種風險。
