北京市發布關於加強限價房項目銷售管理的通知。（圖片來源：Fotolia）
【看中國2018年5月9日訊】北京出臺了樓市調控的新政策，北京市住建委發布關於加強限價房項目銷售管理的通知，公開徵求意見稿，其中最重要的一點說如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高於85%時，該限房價項目將由開放商直接作為商品房自行銷售；比值不高於設定比例的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，也就是政府和購房人共同持有產權。
這個政策就是為我們之前一直批評的限制新房銷售價格的政策打補丁，之前很多地方為了做出好看的統計數據，確保房價不增長，就開始自欺欺人，限制新房銷售價格，結果造成了限價房比商品房價格低好多，甚至明顯低於周邊二手房的情況，大家原來還只是看漲樓市預期強烈，而現在乾脆變成了赤裸裸的套利機會，可以說這種價格偏低的新房，買到就賺到，隨便一倒手就是20-30%的套利空間，所以造成了各地新房銷售火爆，甚至不得不搖號配售。
這種情況其實已經被動形成了飢餓營銷的效果。雖然嘴上說房住不炒，但其實炒作的氣氛更濃重了，因為人為製造了明顯的套利空間。所以我們看到，很多腦子活的人，寧可抵押貸款，也要爭著全款去買房。買完就賣，上百萬就到手了。
這麼一個明顯的政策漏洞，引發了樓市躁動，以至於強調控信號釋放了一年，在二三線城市看漲預期不減反增。我們也說了，只要是搖號買房的地方，房價肯定是還要漲的。那麼這時候真調控和假調控就能分辨出來了，北京率先出臺政策，準備來封堵這個漏洞。北京的做法並不打算打開限價空間，也不準備跟其他地方一樣，搞搖號，這樣更容易激發看漲預期，而是乾脆把低價房轉到保障房裡面，大家可以想想，限價房低於周邊新盤15%的，就出現了明顯的套利空間，這樣的房子，目前在北京新開盤的項目中，差不多得有五分之一。
這些房子將直接被保障房中心接走變成共有產權房，共有產權就是你和政府共同擁有產權，你自己住的話，幾乎等同於100%產權，而一旦你想通過房子獲利，那麼第一政府通常都不會同意，第二收益權也不全歸你。所以這種房子是沒有任何投資價值的。因為收益權基本被限制。以後轉讓也只能轉讓給符合共有產權申請標準的家庭，這一下就把接盤者的人數限制死了。所以流動性極差。可以說買共有產權，除非你是為了住，否則一點意義都沒有。
那麼這個事就很明顯了，北京的政策一出，套利空間最大的一部分限價房，已經失去了套利機會。而且85%的比例也只是徵求意見，原來市場傳言的是90%，這個比例也隨時可以調整，如果把比例上調到90%，那麼將有更多的限價房轉換成共有產權，再加上你買賣的各種稅費，其實基本上套利的空間已經消失了。
北京將限價房收歸共有產權房後，會優先配售給本區的家庭，申請條件也是挺苛刻的，家庭無房，還得沒有房屋轉出記錄，才能申請，如果單身得30歲以上，如果離婚得3年以後才能申請。
政策發布後，有人擔憂，那就是20%的限價房被裝到了共有產權房這個池子裡，就進一步降低了商品房的供應，那麼會不會反過來物以稀為貴，反而推升商品房價格呢？如果商品房的價格被推升，那麼限價房的空間就又出來了，等於按照低於85%的政策劃撥到共有產權房的房子就會更多。
那麼商品房就會更少，如此進入一個惡性循環。造成商品房一房難求，價格上漲，其實這個假設是建立在，商品房剛需足夠多的情況下，而剛需的定義其實就是居住屬性，共有產權房也能夠滿足居住屬性。不買共有產權，只買商品房的所謂剛需，其實也是目的不純。所以他們的需求可能並沒有那麼剛性。那麼投資的氛圍越濃，保護剛需的比例越大，這個方向本身並沒什麼問題。如果剛需都能保障了，那麼就讓他們炒去吧。
從北京現在樓市的租金回報率不到2%其實已經可以看出，房子足夠住了，如果房子不夠住，租金不會這麼低。而且之前有過統計，即使是北京空置率也已經高於20%，低租金大量房屋閑置，樓市還如此火爆，用腳趾想也知道，其實就是看漲預期在推動炒作熱情，很多人買房還是為了投資，甚至改善也是為了投資。
因為改善的方式有很多種，比如換租也是改善，但很多人寧可去賣房再買房，交幾十萬的稅費，再貸幾十年的款，也要換一套更大的，說白了還是覺得房價會繼續漲。所以既然是投資的毛病，就得用投資的方式來整治，首先就要限制槓桿，我們看到北京住房貸款利率已經全面上調，首套房也已經上調了10-20%，而且很難批下來，其次限制交易，共有產權房基本就是單向的，只要進了這個池子，你就不能再回到商品房的市場上，這就是兩個伺服器了，以後這個池子裡只能住而幾乎失去了交易的屬性。第三增加房屋持有成本，防止囤積居奇，這個還要進一步等國家的新政策。
在此次樓市大調控中，北京的表現一直是全國的風向標，而北京的二手房價格相比於去年的高點也已經下跌了10-15%，某些地方甚至下跌20%，效果還是比較明顯的，今年將是大量保障房入市的一年，只要調控力度不放鬆，相信北京的樓市會進一步降溫，而且降溫可能會比去年更加明顯。但這僅限於北京，在調控並不堅決的廣大二三線地區，甚至出現大量搖號買房的地區，樓市調控並不樂觀。
