北京的房價，什麼時候真正下跌過？（圖片來源：Getty Images)
【看中國2018年4月21日訊】這兩天有媒體報導，說什麼「房企四面楚歌：有住宅售價回到兩年前水平」，而舉的幾個例子都是北京的。也就是說，這篇報導，儘管標題上沒有顯示當前房價下跌是在北京，但報導的內容是指北京，即指意味著北京的房價下跌了……
比如，報導稱根據統計數據顯示，自3·26調控以來，北京商辦項目網簽量僅為3589套，較調控前一年成交的67013套，跌幅超九成。而與成交凍結相反，去年北京商辦供應套數突破2萬套，同比增長32%。供多售少，商辦項目庫存激增近三成達45878套，創下4年來最高值。即北京的商辦項目銷售急劇下降，其市場銷售出現了冰凍。如果這個市場銷售出現這樣嚴重的冰凍，那麼其市場交易價格也肯定下跌。比如，房山是北京商辦類項目比較集中的區域，目前有萬科中央城、綠地諾亞方舟等多個項目的商辦產品在售，區域庫存壓力極大。有些商辦項目現在的售價在每平方米3萬元，不到前期產品住房銷售價格七折。
對於這些商辦項目，本來進入市場者是為買之後獲利而來，是一個純粹的投資炒作市場，買為自住的人少之又少。所以，2017年調控政策出臺，不僅嚴格地限制用銀行信貸購買，即完全限制投資者使用銀行融資槓桿，而且限制其住房的功能不能改變，只能商業用。在這種情況下，市場價格上漲預期突然間逆轉，投資者肯定會逃之夭夭，住房銷售立即下降，甚至跌到冰點也是很正常。這就是住房投資市場的一個真實寫照。但是，對於已經進入的投資者及在建商辦項目的房地產開發商來說，他們一定會不甘心，煮熟了的鴨子怎麼飛了，本來出售這些項目可大賺一把的。
他們看到整個北京的商辦項目銷售出現冰點，按照市場法則，降價賣出，逃之為上。因為按照市場邏輯，在這種情況下，房價只能是越來越跌，投資者唯一之路是把損失降到最低為上或止損。但是，這些投資者及房地產開發商根本就不是這樣想，他們還在等北京這些商辦項目最後政策上的鬆綁。也就是說，北京商辦項目說降價銷售，但實際上沒有降下來，市場處於無價無市中。也就是說，這些商辦項目本來就不算為住宅類，是一個小眾的投資炒作市場，而且這個市場銷售是出現了冰凍，但價格也沒有真正的下降，否則，情況不是這樣。
現在再回到北京的住宅市場，其房價真正的下降了嗎？根據媒體的報導，已經扛了整整一年多的一度猶如堅冰的門頭溝房價終於出現鬆動。比如早些時候處在每平方米6萬元以上。不久前，這些項目價格已經下探到了每平方米5萬元出頭了，每平方米降幅在萬元以上。而另外一個項目降幅也達到萬元。而這兩個項目之所以會降價，主要原因就是當初拿地的成本低，前期早就收回了成本。而其他項目之所以不敢降價，都是在前兩年拍下的地王項目，樓面地價基本都迫近每平方米3萬元，降價就意味著損失利潤甚至賠錢。
2017年以來實際公布的北京房價的數據，比「有關領導」要求的還要好（圖片來源：Getty Images）
這是什麼降價？一是每一個住房項目都是唯一的，都異質性產品。產品不同，如何顯示出其賣出的價是降低價格銷售。二是假定幾個樓盤的全部產品都是同質的、標準化的，但報導所說的價格不是交易價，而是開發商報出銷售價，而沒有買者對價及交易完成的價，那麼這個價同樣作為後一個項目的基準價，意味後一個項目價格是下降了。但是，無論對住房項目的異質性還是對其不是已經成交價格來說，並不意味這些樓盤是降價出售了。還有，說什麼房地產開發商之所以敢降價出售是因為購買土地時的價格低，所以這些房地產開發敢降價出售。這報導同樣把當前房地產市場住房定價邏輯顛倒了。因為，如果中國住房市場是由成本定價，那麼當前中國房價會漲得這樣高嗎？為何房地產開發商就一定不會做虧本生意呢？
其實，按照中國國家統計局所公布的數據，3月份北京的新房市場，其房價與2015年比上漲了34.9%，同比下跌了0.6%，環比上漲了0.1%。因為，在年初時，北京市有領導人早就說過，一定要保證2017年北京市的「房價穩定」，即住房價格環比不上漲，同比有些下行。在領導的這個要求下，2017年以來北京的房價一定會按照這個指示運行。而實際上，公布的數據比領導說的還要好。
同時，從北京市二手房的價格來看，3月份所公布的數據是，與2015年相比上漲了46.1%，同比下跌了6.8%，環比下跌了0.2%。也就是說，儘管北京二手房的價格同比及環比都在下跌，甚至同比下跌的幅度快到7%，但是與2015年以來上漲46%以上來說，簡直小巫見大巫，這樣的房價還算下跌？照著這樣的比例算，要讓北京的房價回到2015年前的水平，同樣是猴年馬月的事情。也就是說，在房價如此之高，以投資炒作為主導的北京住房市場，如果房價上漲的預期不改變，想讓北京這個市場的房價真正調整是不可能的。因此，說北京現在的房價下跌了，簡直就是彌天大謊！
所以，北京的房價到底在什麼時候開始鬆動或調整，目前還沒有看到多少跡象。如果北京也出臺如這兩天青島那樣的政策，即購買住房獲得產權證後5年不可銷售，那麼北京市房價下跌的鬆綁或許會開始。購買後的住房5年不可交易，不少投資炒作者肯定會恐慌，並由此改變整個房地產市場價格上漲預期。這才是問題的關鍵所在！
