大興西紅門站外（圖片來源：Siyuwj 維基百科）
【看中國2017年12月6日訊】在Google Earth上找到南苑機場，可以看到這個地塊是一大片藍色的工業屋頂和大片的農地，北到大紅門，南到榆垡新機場，西邊是西紅門，東邊是亦莊，方圓五十公里。在鏈家的房價地圖上，這個四環到六環之間的區域，是北京房價最大的一個黑洞。
上世紀80年代，大興作為典型的近京郊城鄉結合部，通過出租部分集體用地，吸引了商貿批發、物流倉儲、廢品回收等一大批「低附加值低技術低收入」的三低產業。經過幾十年的發展，大興區逐漸形成了130多個工業大院，也集聚了幾十萬從業人口。
多年來，這些三低產業支撐了大興的經濟，但是也佔了大興的地。2006年，北京市做過一個土地調查，顯示大興區未被利用的土地面積只有2800公頃，不到全區土地總面積的3%，而且一部分還是永定河的灘塗，開發難度很大。
缺地讓大興在之後幾年的房地產開發中吃了虧。
尤其是這幾年，北京市快速擴張，大興卻慢騰騰的，拖了後腿。幾年前北京市長去大興視察的時候，就曾表示，大興這樣的城鄉結合部地不應該成為北京發展國際大都市的「短板」。
15年，國務院發布了一個關於「集體經營性建設用地入市」的文件，大興成為首批試點區域。這表示，大興區域內大量以前只能通過私下流轉的農村集體土地，有了和國有土地一樣的地位。
幾個月之後，就在這次清理的重點區域西紅門鎮，第一塊集體經營性建設用地入市拍賣，經過67輪競價，這塊40畝的土地被一家房地產公司以8億元的價格拍走。每畝地價超過2000萬元，與周邊的國有土地出讓價格基本持平。
按照以前北京城鄉結合部區域私下流轉集體土地的均價計算，一塊出讓年限為40年的土地，大概的流轉價格為每畝400萬元。
新政策相當於把大興的地價抬升了5倍。
但是整個大興區有超過2000公頃集體經營性土地，被農民自發流轉給了三低產業和從業人口。每畝地一年8000元租金收益流到了村民自己口袋，各級政府成了土地租金的旁觀者。
如果這些土地能夠被騰清，按照大興區對騰退區域「二分建設，八分還綠」的原則，大興區可以多增加至少400公頃的建設用地。而且被騰退的地塊，要「鎮級統籌」，全區以鎮為單位成立聯營公司，區政府變身為管理者。
以試點地塊的拍賣價格計算，到2035年如果能把現有的400公頃都轉讓出去。這就是一筆超過1200億土地出讓金的生意。
這只是一錘子買賣而已。
北京市規劃要求大興集體經營性建設土地入市後，只能做產業開發。西紅門鎮那塊賣了8億元的土地，附加有每年納稅額不低於每公頃600萬的條件，以這個標準計算，再扣掉中央分稅，這些被騰退的土地上，未來每年將會給大興帶來幾百億的稅收收入。
大興現在一年的財政收入只有區區100億，是朝陽海淀的一個零頭。
目前大興豐臺地區，四環和六環房價同價，顯然是因為這塊南苑機場附近這塊黑洞，阻斷了南中軸，也打斷了高收入群體在大興購房的意願。
幾年前潘石屹對著北大那塊綠油油的空地垂涎，如今，北京市政府也不會放任南邊這麼大塊土地黑洞不管。
