【看中國2017年12月4日訊】這兩天，著名退休地產商又火了，任先生在參加財經年會的時候反問提問者，我沒太搞懂為什麼你們老說房價高，我覺得還早著呢！他說商品房只佔住房總量的40%，現在房價超過2萬元的不到10個城市，超過1萬的不到20個城市，這裡還含上了2萬的城市。根據去年年底的統計數字，全國所有地級市平均房價不到4千元，到今年為止10月份的統計數字，全國的平均房價也就7千多塊錢。另外，他繼續保持了一貫風格，列舉了一堆數據，說明家庭人口下降，由原來的3.9，下降到了2.8，大城市更是下降到了2.3，所以家庭分拆就需要更多的房子，按照他的演算法全國還需要1億5000萬套房子，而這個數量是90年代到現在的建設總和。由於任先生一路看漲幾乎從未失手過，所以小夥伴們不淡定了。都想知道，到底房價高不高？
其實每個人心裏都是覺得房價高的，就像有人2005年就說房價高了一樣，房子這東西畢竟不能想買就買，而且多貴的都有，所以你總覺得房價高不可攀。這確實是一種錯覺。而且全國範圍地域太大，實在不能一概而論。任先生說的很對，至少在全國一半以上的地方，房價還真不能算高。之前給過大家的自測方法，首先就是算當地家庭年收入，10-15年的總和，買一套100平米的房子，就是合理範圍。比如當地人均月收入5000，一年是6萬，一個家庭12萬，那麼100平米的房子就應該在120萬到180萬左右，每平米房價1.2萬到1.8萬之間，就算是合理，這個合理的水平高於國際標準，因為我們有特殊性，土地確實比較貴，而且佔了很大的成本。
當然光從收入衡量肯定是不準確的，還得看租金回報，這是反應當地房子供需的指標，如果租金上不去，肯定是因為房子過剩了。如果這100平米的房子，年租金回報在3-5%就算是合理的，房價不高。換句話說還是這個房子一個月能租3000-4000塊錢，那麼對應120-180萬的房價就還算合理。給大家算一下全國，全國可支配收入，去年是2萬3，今年估計還能漲2000，先估算一個2萬5，一個家庭就是5萬，那麼一套房子50-60萬，每平米房價5000-6000，這算是合理範圍，如果真是全國平均房價7000多，略微偏高，但也還好。
但恐怕很多人要跳出來反駁了，因為很多地方根本不是這樣，居民收入差不多5000-6000一個月，但房價已經2萬多了，這肯定就超出了大家的承受能力。像北京上海深圳，月收入破1萬，但房價破5萬，買一套房需要一個家庭，不吃不喝30年，當然更是比標準值高出了一倍，而且還租不回來，租金回報只有1-2%，從租金的角度，房價也高出了一倍。所以也許北京上海深圳的房價回到2015年啟動之前，更為合理一些。而這個趨勢目前也在繼續。這是一道數學題，這2年漲了將近80%，但現在比最高點才跌去10%。那麼請問一共漲了多少？
所以，大家不用聽誰的話，房價高不高自己結合當地情況，做個判斷就好。因為樂觀所以樂觀，因為漲價所以漲價，目前樓市就是這種非理性亢奮，所有人都覺得他能漲，理由其實就是他在漲，就跟股市一樣，所有人都覺得明年仍將繼續大藍籌行情的時候，他也就改跌了。如今的樓市已經是金融驅動，所以根本沒有理性可言，一旦遇到錢荒和利率上升，樓市必然下降。至於任先生說的人口拆分，這根本沒什麼依據，因為全國人口已經完全流動起來，小城鎮的人口拆分出來，流動到了城市裡，小城鎮沒怎麼蓋房，房子都蓋在了城市裡，所以需求基本得到滿足。如果真是不夠住，那麼租金應該跟著房價上漲才對啊，租金回報每況愈下，從2007年的8%跌倒了現在的2%不到，這很顯然就是提醒大家，房子已經夠了，大家都有自己的房子了。房東越來越多，租房的越來越少了。很多人買房更多也是出於住的不爽的考慮，但這種事永遠都不會爽，還是那句話多貴的房子的都有。爽無盡頭，關鍵是底層需求還有沒有？如果最底層的房子，也就是那種不是賣一套買一套的老百姓，他們生買一套，還是否買的起，如果他們買不起了，那麼整個換房的鏈條也就都不轉了。就像現在這樣，金融和限購一收緊，樓市成交直接下滑8成。未來估計還要再跌一成，基本達到冰封的效果，不缺錢你就扛著，如果缺錢，那麼就只能賤賣。而且即使想賤賣，你也未必賣的掉。
還是那句話，如今這種冰封樓市的組合拳，房子的最大風險不是跌價，而是你根本賣不掉。特別是還在漲的三四線城市，買新房的時候都在搶，二手房價格也挂的很高。但您可以假裝賣一下試試，看到底有多少人來看房。等棚改和貨幣化安置的風停了，家家戶戶都幾套房，租都租不出去，你還要賣給誰去呢？
注意：算出來房價不高並不代表他還能漲！不是鼓勵大家去炒房！
