【看中國2017年7月30日訊】最近中國官方在熱烈討論「灰犀牛」，其中房地產泡沫是大家公認的一個「灰犀牛」，房地產泡沫怎麼吹起來的，金融信貸是一個重要原因。
中國央行近期披露的數據顯示，2017年6月末，人民幣房地產貸款餘額29.72萬億元（人民幣，下同），同比增長24.2%，增速比上季末低1.9個百分點；上半年增加3.04萬億元，佔同期各項貸款的38.1%，比一季度佔比低2.3個百分點。其中，個人住房貸款餘額20.1萬億元，同比增長30.8%，增速比上季末低4.9個百分點。
今年上半年，房地產貸款無論是增速還是在貸款中的佔比都是下降的，主要原因應該是房地產的調控政策。但是即便如此，同比增速仍超過24%，佔各項貸款的38%以上，這樣的數據仍然觸目驚心，房貸佔所有貸款的40%左右，無論如何，都是不正常的。
房地產貸款增速凶猛，主要歸功於政府的去庫存和轉槓桿的政策，儘管隨著一線城市房價有所鬆動，房貸佔比有所下滑，但是如果今後一線城市房價再次上揚，房地產貸款佔比還會滿血復活。
這其中各家銀行推出的「房抵貸」，是房貸大幅飆升的一個重要推手。
所謂房抵貸，即二次抵押貸款，貸款用途為消費經驗，包括買車、裝修、教育、醫療、旅遊等用途，不能用於買房。但是，由於銀行與中介在受托支付上發明多種規避之道，銀行難以對貸款去向進行監督。因此，房抵貸的真實資金用途，也大多去買房了。
國內的大多數商業銀行都推出了房抵貸業務，這個產品不論貸款有未結清，都可以貸款，具體是銀行按照市場價格的六七成，減去剩餘貸款數，就能貸到相應數額的款項。部分銀行把房抵貸額度控制在300萬元，最長可貸30年，國內的P2P網貸平臺也參與了房抵貸的業務。
據媒體統計，2016年1-8月，國內市場共有773家P2P網貸平臺涉及房貸業務，成交量為1,256.50億元，綜合收益率高達10.96%，平均借款期限為5.24個月。不過2016年8月24日銀監會等推出的網貸限額，對P2P的房抵貸業務形成了致命打擊。到了今年4月，P2P平臺房抵貸業務成交量僅約為140.52億元，從事該業務的平臺為369家。
P2P貸款額度的限制儘管堵死了網際網路金融房抵貸，但是這項業務卻流向了商業銀行，商業銀行繼續用房抵貸吹大泡沫。
房抵貸的資金儘管按照要求禁止從事房地產業務，必須是去消費或者經營，但是貸款借出去後，可商業銀行是沒法控制的，有些金融機構短期行為過重，風險意識差，對於貸款最終用途睜一隻眼閉一隻眼，只要你歸還了貸款，不會管貸款資金是否去買房了，這就使得大量房抵貸資金進入房地產市場，吹大了房地產泡沫。
房抵貸風險關鍵在於，房抵貸的抵押資產是房子，貸款額度是依據房產市值的一個比例，房產市值越高，你貸款的額度也就越高。
比如，你以前的房子市值是500萬元，按照60%的比率，你能貸到300萬元，等房子漲到1,000萬元，你就能貸到600萬，而這房子之所以能上漲到1,000萬，就很可能是因為你貸款的那300萬投入到房地產市場形成的。如此循環，加槓桿，自我強化，房地產泡沫就會越吹越大，因此許多人早就指出這個產品所孕育的風險。
2015年股災的一個重要原因，就是場外配資，場外配資的操作跟房抵貸有一點相同，貸款額度跟資產市值是正相關關係，隨著股票價格的上漲，場外配資額度就越高，更加催生了股價的上漲，如此循環往復，一旦股價下跌，抵押品市值進入平倉線，就會引發股市的斷崖式下跌，房抵貸的效果也與此類似。
中國的房地產沒有遇到過一次週期，個人按揭一直是銀行最優質的資產，不良率低，房抵貸利率又比按揭高，更受銀行青睞，於是紛紛做大房抵貸業務。
中國的房地產泡沫被公認為灰犀牛，要治理這個問題應該從全局的角度去分析，其中金融信貸是關鍵環節。
