【看中國2017年5月27日訊】最近，一種說法在坊間流傳：脫韁野馬般的中國樓市，12道金牌都喚不回的中國樓市，將在2019年崩潰……
誰是殺手？美聯儲！當然，你也可以說是川普(特朗普)，或者耶倫。手段是：持續不斷的加息，以及縮表。
其中的邏輯是這樣的：美聯儲2015年12月啟動的這一輪加息，已經加了三次，每次0.25個百分點。從今年開始，將進入快速加息階段，並可能在年內啟動縮表。
一般認為，美聯儲至少還要加息8次以上，最終將聯邦基金利率提升到3%到3.5%的水平。比較極端的看法是，提升到3.75%到4%。
然後，就是一道簡單的算術題：在美國聯邦基金利率維持在0%到0.25%水平的時候，中國首套房的貸款利率基本上是4.9%的85折，也就是4.165%。到了目前，美國聯邦基金利率是0.75%到1%，中國不少銀行則取消了首套房的房貸打折，轉而維持基準利率。
所以，如果美聯儲把利率提升到3.5%，中國的房貸利率會上漲到7%以上，弄不好會達到7.4%。
中國利率之所以會跟著美元上漲，是因為川普希望讓中國穩定匯率。要穩定匯率，必須保持中美之間的利差，否則熱錢無利可圖，必然千方百計出逃。
若中國央行加息，將給揹負巨額貸款的民眾帶來巨大影響。以500萬、30年的商業房貸計算，假設是首套房、利率打9折。以後即便是加息，折扣一般不會取消，那麼我們可以計算出加息前後的負擔變化：
如果按照目前4.9%的基準利率，則500萬、30年、利率9折的房貸，等額本息月供是25,068元；
如果按照新一輪加息峰值7%的基準利率，上述房貸的月供將增加到30,949元，比加息之前每月增加5,881元。
每月增加月供5,881元，這對於工薪階層來說，壓力是相當巨大的。
最近20年中國「5年期及以上貸款（即商業房貸）利率」走勢圖（作者博客）
上圖是最近20年中國「5年期及以上貸款利率」（也就是商業房貸）的走勢圖，可以看出，整體利率是走低的。1999年以來，有過兩次加息週期、兩次降息週期。
兩次加息週期的高點，房貸基準利率分別為7.83%和7.05%。兩次降息的低點，分別是5.94%和4.90%。其中，5.94%對應的是金融風暴之後「四萬億」的大放水，2009年當年中國廣義貨幣M2暴增27.7%，房價大漲；4.90%對應的是剛剛過去的房地產大牛市，中心城市房價一年幾乎翻倍。
而兩次利率高點的時候，房價受到了顯著壓力，尤其是2011年之後、2014年末之前。
上述歷史告訴我們幾個重要結論：
第一，利率的確對房價構成重要影響，降息是樓市大利好，加息反之。
第二，每當經濟出現問題的時候，中國官方為了保就業就會出臺刺激政策，這時候房價就會暴漲。所以，房價上漲往往不是經濟繁榮帶來的，而是經濟蕭條帶來的。因為看空中國經濟而看空「人民幣計價的樓市」，是搞錯了基本邏輯。
第三，長期看，利率是不斷走低的。
對於第三點結論，有人可能不理解。我們不妨看看全球主要貨幣，他們都是這副德性。
過去30多年美元的利率走勢圖（作者博客）
上圖是美元過去30多年的利率，利率最高點出現在里根時代，當時美國通脹嚴重，而通脹嚴重跟幾次石油危機有關。從大趨勢上看，美元利率是逐波走低的。所以，希望美元利率重返5%以上，非常困難。
而英鎊、日元、澳大利亞元和新加坡元的利率走勢，也與美元如出一轍。
看出門道了嗎？這裡面有美元「帶路」的因素：因為美元利率不斷走低，所以全球主要貨幣的利率走勢也不斷走低。
那麼問題來了：美元利率為什麼會這麼走？其實也很簡單：因為打仗，因為美國就是世界警察。
美國大量財富花在「全球維穩」上了，所以就需要不斷刺激經濟，適度超發貨幣，最終導致美元利率不斷走低。當然，這裡面也有政體的原因，各國執政黨都要追求短期政績以換取選票，所以刺激經濟成為常態，所以利率走低是大趨勢。
換句話說，全球各國的貨幣都在比著貶值，這帶來了長期利率的走低。這種趨勢未來會改變嗎？恐怕很難。
所以，我們無法簡單得出美元持續加息，人民幣為了維護匯率穩定，就必須亦步亦趨，最終2019年中國房貸利率會重返「7時代」，樓市必將崩潰的結論。
第一，全球主要貨幣，其長期利率都在走低，在圖表上是一浪低於一浪，沒有那麼容易通過加息創出歷史新高。除非出現百年難遇的通脹。
第二，中國央行不是美聯儲的影子央行，在美元不斷加息過程中，人民幣會跟一段時間，如果跟不上，就肯定會放棄。因為中國的經濟週期跟美國不同步，美國欣欣向榮，面臨通脹壓力；而中國CPI目前只有1%多一點。
但美元快速加息，仍將會給中國樓市帶來顯著的「利空」影響，將導致中國央行的貨幣緊縮，以及表面上或者暗中的加息。這樣，未來兩年樓市會在成交量上入冬，熱點城市的房價會高位橫盤，甚至出現微跌。
由於中國已經把房地產調控權下放給了地方政府，所以一旦遇到經濟困難，放鬆調控是必然的。因此，期望出現「人民幣計價」的房價大跌，是很難的。至於「美元計價」的房價下跌，則是完全有可能出現的。
當人民幣跟不上美元的步伐的時候，瞬間大幅度貶值就可能出現。在匯率和社會穩定之間，你覺得政府會選擇誰？
責任編輯:靖曄 校對:文龍
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