【看中國2016年12月18日訊】人民幣匯率波動，美元加息，中國樓市價格高企且正處於最嚴調控中，投資者的錢該流向哪裡？越來越多的中國人和中資機構將目光轉向了海外。
放眼全球，在廣泛吸收外資、成為資產配置之選的房地產市場中，傳統熱門城市如紐約、倫敦、多倫多等依舊火爆，倫敦不懼脫歐逆勢而上，紐西蘭、澳大利亞正在升溫，德國成為新秀，中資機構蜂擁的馬來西亞新山、馬六甲等地區也開始嶄露頭角。
作為第一太平戴維斯國際物業住宅部中國區負責人，周玉親身經歷了這幾年的中國資本出海潮，感受到了市場和投資者的巨大變化。「今年是最忙的一年，因為越來越多的個人和機構投資者把資產全球配置提上了日程。」她說。
周玉表示，國際上富豪人群配置海外資產的比例一般為25%，而中國人現在只有5%，還有很大增長空間。
全球房產配置潮
在各國匯率和貨幣政策劇烈變化之下，資產配置全球化成為一個超級熱點。
對於中國人和中資機構而言，在其多元化資產配置中，對於房地產的偏愛仍是第一位。出國購買資產，首先看的也是房地產類資產。
「從全球範圍來看，今年投資熱門的區域更熱了。」周玉說，尤其三季度以來，投資者對於紐約、倫敦這些頂級城市的熱情更甚。她認為，英國脫歐疊加中國房地產市場調控，推動了海外資產配置的新浪潮。
「中國房地產市場的春天已經過去，下一波春天什麼時候來，甚至有沒有還是未知，這其中有很大的泡沫。以深圳為代表的一線城市房地產在經歷大漲後，鎖住了很多人的錢。而原本被投資者看好的杭州、南京，在調控後都不能再購買了。」
她以英國倫敦為例，「8月脫歐帶來市場震盪，但英鎊的貶值使購置成本降低，海外投資者更將這視為很好的投資機遇。」
周玉認為，不管市場怎樣變化，倫敦依然是最值得投資的市場。
第一太平戴維斯跨境投資部主管Rasheed Hassan也表示，尤其是在英鎊貶值、價格調整的背景下，購置成本較三個月前下跌了15%-20%。從中長期投資角度，倫敦資產頗具吸引力。
而由於買家觀望脫歐談判進展及其對英國與倫敦經濟的影響，為確保成交，房價應該還有6%-7%的下行空間。房價將在2019年重拾漲勢，2017-2021年間可實現近21%的累計增長。
「英國倫敦、美國紐約是全世界最為國際化、流動性最好的兩大城市。」周玉解釋，「房地產不像股市般快進快出，而是具有流動性限制。像在美國紐約，許多客人指定買在曼哈頓，那裡投資性房產流動性是最好的」。
她進一步舉例，「在出臺針對外國人的重稅前，加拿大溫哥華也很受歡迎。」今年8月，溫哥華所在的不列顛哥倫比亞省對海外購房者一次性徵收15%房產轉移稅，令溫哥華樓市快速降溫。
周玉認為，除傳統熱點投資城市外，值得中產階級去投資的新興區域還有德國。過去二十年以來，全世界只有兩個國家的房產和土地沒怎麼漲價：德國和日本。近期德國部分城市房價漲得非常快，對投資者而言這是一個機會。
「很多人認為英國脫歐也讓德國房地產市場更火，因為德國是歐盟經濟最好的國家。」周玉說，但它依然不會成為像倫敦、紐約一樣的主流投資市場，因為德國不能貸款，語言使用範圍窄，只能成為一部分人的選擇，投資帶動的房價上漲可能會出現在以柏林為代表的一部分城市。
而在東南亞國家，周玉表示儘管在馬來西亞、泰國曼谷等地中資機構投資興起，但她從傳統房地產投資指標角度分析，這些地區不太具備投資條件。
從房價曲線來看，馬來西亞樓市一直非常穩定；且房產的價值衡量要考慮到其租賃價值，如果沒有租賃接力，這個市場的投資屬性就會變弱。「除非保值非常好，否則沒什麼必要去介入。」她認為。
投資者在成長
作為資產配置市場最為重要的參與者，中國投資者的意識、視野和方法論一直在提升，在周玉看來，這是一件好事。
「剛開始向國人推薦海外房地產業務時，感覺很困難，那時海外資產配置的概念尚未普及。」她說，在西方發達國家富人的國際資產配置達到25%，而中國現在5%都不到，總體來說現在中國人的資產配置較為單一，導致伴隨的風險也大。
不過，這幾年她明顯感覺到中國投資者觀念改變得很快。傳統「富豪人群才需要進行海外資產配置」的觀念被突破，更多中產階級開始意識到，需要通過資產配置的豐富性來實現資產保值增值。
戴德梁行發布的《中國對外投資市場報告》顯示，今年前五個月中國投資者在海外房地產市場累計投資達170億美元，成為全球僅次於美國的第二大跨境房地產投資來源。
在周玉看來，觀念的改變，一方面是投資經驗和時間的積累，一方面是中資機構掀起對外投資熱浪，給個人投資者啟發。
根據《中國房地產行業發展研究報告》披露，2013年至2015年間，中國企業的海外房地產投資總額超過250億美元，年均增長率接近50%。
「除綠地、萬達這些房地產機構外，中國平安、人壽等險資也在積極走出去。」周玉表示，但中資機構對外投資房地產也會遇到許多波折，在法律和文化方面經常會水土不服。
例如，萬達於2016年初以2.65億歐元購入西班牙大廈，但是其拆遷方案遭到了當地7萬人聯名反對。今年萬達宣布以2.72億歐元將項目賣出，據萬達酒店估計，計入兩年來匯率變化等因素，萬達淨虧1.1億港元。
周玉認為受挫的深層次原因，是中資機構海外投資房地產的根基並不深，面臨資源匱乏、競爭者強勁的現狀。在中國積累的管理經驗以及專業判斷具有強烈地域特色，不一定會與海外文化、管理相兼容，甚至可能起強烈衝突。
「且現階段，中資機構海外開發的項目多是針對海外華人，客戶群體相對狹窄。」周玉說，可參照的是，澳大利亞房地產商則是到海外建當地人喜歡的房產，從地段、產品戶型、外觀設計等入手。「他們就是紮紮實實做生意，不追求如歐洲第一樓這樣的名氣。」
她還指出，中資機構出海，往往習慣於遵循在中國追求利潤最大化的心態，有時為了沖一個數字不惜代價，這在西方當地社會很難操作。
第一太平戴維斯的報告也顯示，中資進行海外投資房地產時既有利率低、市場自由與市場成熟度高、物業投資類別多、租金回報率好等機遇，也會存在政治風險高、法律稅務複雜、經濟復甦緩慢、物業價值增長緩慢等風險。
不過周玉認為這些都是成長的過程，不管是個人還是機構投資者，在海外的投資經驗會越來越豐富，相信最終也能適應當地文化。
