【看中國2016年12月1日訊】樓市再爆大新聞：11月28日晚上，上海和天津出臺了新一輪調控措施，進一步收緊了貸款政策。這突如其來的消息，到底意味著什麼？未來一個時期，樓市將走向何方？
要想看清楚樓市政策的來龍去脈，首先要明白從現在開始，未來一段時間的基本形勢。對此，筆者概括為兩個字：換屆。
2017年首先是美國的換屆之年，川普(特朗普)已經當選，等著1月20日宣誓就職。此外，法國也將換屆，義大利也可能提前大選。國外這輪換屆的背景是：民粹主義抬頭，保守的右翼勢力崛起，全球化見頂。
2017年三季度到2018年一季度，則是中國的換屆期。在這個時期，需要保持穩定。尤其是美元進入加息週期、歐美右翼勢力崛起等因素，給全球經濟復甦帶來很大的不穩定性。這時候，中國更需要防範資產泡沫和金融風險。
從金融環境看，全球央行寬鬆的貨幣政策已經「見頂」，但利率仍然維持低位，流動性充裕。在這種時候，防範金融風險和資產泡沫的任務就非常重，難度非常高，因為錢太多、太便宜，投資者的期望值太高。但為了讓實體經濟獲得支撐，短期內還會急速收回流動性。
具體到中國樓市，情況也比較複雜。一方面，20多個熱點城市出現了價格飆升，庫存銳減，居民恐慌性購房的局面；另一方面，東北、山西、和西北部的大城市，以及全國絕大多數中小城市，仍然在進一步放鬆樓市管制，希望去庫存。
中國的樓市調控，其實就是在這樣的政經背景下展開的，所以能使用有效的手段，肯定是「有形之手」，而不是「無形之手」。
北上深三大一線城市的房地產管制力度達到了前所未有的程度（網路圖片）
從現在開始，到2018年3月，以下20個城市的樓市將被嚴格管束，它們是：北京、上海、深圳、廣州、天津、南京、蘇州、杭州、合肥、鄭州、濟南、武漢、無錫、成都、福州、廈門、石家莊、青島、南昌、長沙。至於西安、廊坊、東莞、惠州、寧波、佛山等城市，也有可能被隨時列入。
其中北、上、深三大城市的管制力度，達到了前所未有的程度。住宅在這三個一線城市，事實上已經被當做生活必需品來管理。第三套房被絕對禁止，第二套房的信貸非常苛刻，首付基本上在5成到7成之間。此外，開發商的廣告、中介的營銷方式，都被嚴格規範。
這意味著，北、上、深三市的樓市，將發生如下變化：1、成交量將急速入冬；2、隨著中介從街上消失、較少主動打電話，房地產廣告銳減，樓市開始從公共話題中淡出；3、2000萬元以上的豪宅，其流動性基本上喪失。
一線城市對樓市的嚴格管控，很有可能長期化、常態化。雖然2018年3月之後，北上深過於嚴格的措施，也許會有所鬆動，但鬆動的空間估計不大。而且，未來的新版房地產稅很有可能率先在這三個城市試行。如果出現累進式、懲罰性的房地產稅，則將對高收入階層的財富配置結構產生巨大影響。
也就是說，一線城市（包括部分強二線城市）的樓市，從此出現了較高的不確定性。高淨值家庭的資產配置，需要有前瞻性，在以內地中心城市優質住宅為基石的情況下，必須走多元化之路。
即便如此，筆者仍然不建議投資性購房選擇人口增長緩慢、甚至流失的中小城市。中國城鎮化的下半場，將是進一步的「中東部地區的大城市化」，在北上深周邊則率先出現真正意義上的「都市圈化」。
至於未來16個月（2018年3月之前），熱點城市的房價必須被控制住，否則將不斷出臺嚴厲的舉措。事實上，只要控制住信貸，就沒有控制不住的樓市。現在出臺真正「辣招」的城市，仍然不過是北、上、深三城而已，其他城市仍然在小心翼翼地邊觀察、邊加碼。
預計在農曆中國新年之後，熱點城市將普遍出現房價下跌的狀況，成交量也逐步減少，市場出現濃厚的觀望氣氛。預計到明年下半年，成交量將開始逐步回升。
至於反方向的政策調整（放鬆），最早在2018年3月之後，才可能出現（除非出現了巨大的、不可抗拒的黑天鵝事件）。
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責任編輯:靖曄
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