【看中國2016年08月05日訊】社科院城環所副研究員王業強近日表示，經過上半年上漲之後，現在一線城市的房地產已不再像一個必需品，越來越像金融品。如果像金融品的話，未來房地產價格不一定會暴跌，但是波動性會上升。
在社科院《中國住房2016中期報告》發布會上，王業強給出的解釋是，在引發一線城市房價暴漲的六個因素中，有五個都是金融層面的流動性推動的，只有一個跟基本面有關係。這五個因素是：
一是槓桿。過去一年房地產投資的槓桿從兩倍多，就是30%的首付迅速上升到兩倍以上，這跟2015年股市流失的場外配資非常相似。
二是國內過多流動性追逐過少的安全資產。現在安全資產太少了，很多金融大機構開始把自己的金融配置放在住宅地產和商品地產上，自然會推高房價。
三是資產價格輪動。2015年中國股市經歷了一次暴漲、暴跌，在股市獲益的人把資金轉出到兩個方向，一個是到海外配置美元資產，二是就近配置房地產資產。本輪房地產漲得比較猛的一線城市都是金融市場比較發達的城市。
四是僅限於深圳，香港的資金流動炒作深圳的房地產。香港的房地產市場到了市場的高點，很多香港資金挪到內地來進行投資，深圳就是一個重點。
五是虛假交易。中國民營企業家向來融資很難，一線城市房價飆升的時候，通過製造虛假交易，哄抬房地產價格，可以把從銀行的實際融資規模一下子陡然提高。
有基於此，王業強才得出了上述結論。他還認為，如果國內這種過多流動性追逐過少的安全資產遊戲持續的話，以下七個城市未來會成為資金暴漲的焦點：廈門、廣州、海口、杭州、寧波、福州、天津。
按照王業強的觀點，這輪反彈直指貨幣和信貸的放鬆：
本輪房地產市場一個顯著特徵是：房價先反彈，房價反彈再帶動房地產成交量回暖，最後帶動房地產投資。價格反彈先於數量反彈。
為什麼本輪房價先反彈？去年底房價的反彈跟中長期的貸款利率下行有明顯關係，也跟去年下半年以來M1的快速反彈有很密切的關係。跟過去房地產市場的自然週期不一樣，這輪房地產市場反彈很大程度是政府加速去庫存導致的，加速去庫存很重要的前提就是貨幣和信貸的放鬆。
在社科院看來，這就需要把房地產市場和宏觀經濟聯繫起來研究。據經濟參考報，同日出席同一會議的社科院經濟政策研究中心主任郭克莎稱：
現在的問題是，除了經濟增長速度、投資、消費受到房地產市場影響，更大的問題是，經濟穩定、社會穩定也受房地產影響，因為房地產問題後面是債務風險和金融風險。由於購買住房需要大量貨幣，房地產的典型趨勢是買漲不買跌。現在房地產市場要去庫存，中央希望開發商降價促銷，但是一旦價格一跌下來，市場就不行了。也就是說，降價促銷跟去庫存模式相矛盾。
現在中國經濟面臨一個比較長時間的轉型週期。大多數國家的政府都運用房地產市場的兩個功能：居住功能和經濟功能，即通過房地產市場拉動經濟增長。最後發現，用房地產的非居住功能拉動經濟，很多國家都陷進去了，房地產綁架了經濟，引起了金融波動。現在我們正處於這種階段，所以未來走勢及影響比較麻煩。
而與此同時，中國房地產政策卻陷入了困境。王業強表示：
房價快速上漲是政府所不能容忍和接受的，房價的下跌又有可能引起經濟失控，所以目前政策處於一種兩難的局面。
郭克莎也稱，房地產政策調控面臨一些矛盾：
第一，政策時間不能很長，不能撐到「十三五」期間這麼長。「十三五」經濟增速要達到6.5%以上，但是房地產市場撐不了幾年，政策的作用就一兩年，甚至更短。
第二，市場是分化的，扶持政策很難解決分化的問題。一調控，錢都流到一線和二線熱點城市，區域市場分化更加突出。
第三，政策只能刺激市場的需求，去庫存，但不能有效刺激房地產投資。而對經濟真正起作用的是投資，住房銷售增加多少，對消費、經濟的拉動作用不大，我們前幾年測算過，真正的影響就是投資。
那麼，下一步政策該怎麼辦？郭克莎建議，總體上保持市場相對穩定的條件下，重點加強兩個方面：
第一，加強長期性政策，盡快明確房地產市場長期發展的政策目標。
第二，政策要解決市場分化的問題。現在最大的問題是房地產市場分化。可以把推進房產稅改革做試點，擴大試點範圍，至少能夠阻止房地產市場大幅反彈的連鎖反應。
還有一個政策取向，就是對房地產開發商、房地產企業，在政策上促進其加快轉型發展。
展望房地產市場的走勢和房價的未來，王業強稱：
我們判斷，房價快速上漲的局面不會再出現。2016年上半年貨幣政策在收緊，下降的幅度還非常大。這對房地產市場將產生一個向下的壓力。
郭克莎也持同樣觀點，稱多數城市房價將趨向下行，調整趨勢還會出現，短期波動會比較多：
現在總體來說是階段性過剩，但局部市場分化很厲害。房地產的週期也是扭曲的。正常的房地產週期，是在大的上升過程中有週期性的波動，可是我們一下子走完了大的週期。如果扶持政策不出臺，也許有一個幾年的調整過程，但是自從去年政策出臺後，市場出現明顯反彈，區域市場出現分化和扭曲。
我認為市場調整的趨勢並沒有走完，未來還會回到調整過程中，沒有什麼強大力量能支撐它持續性上漲，多數城市仍將回歸下行趨勢。
在政策沒有退出的情況下，房地產市場調整幅度不會太大。由於政策出現了反覆，結果就會使調整週期縮短。但調整的大趨勢可能改變不了，最終還是要慢慢下去。如果靠地方政府折騰，一般情況下難以改變市場，即使有作用也很短時間。
未來中央再出台大的寬鬆貨幣政策、支持購買住房的稅收和信貸政策的可能性比較小，所以大的方向，我認為調整趨勢還會出現，還會持續，同時短期波動會比較多。
