【看中國2016年06月17日訊】近日，有接近保利內部人士稱，拿地不到一個月的保利地產上海周浦地王，要「退地」了。
一個月前，5月18日才花大價錢「娶」回家的「新娘子」，怎麼說離就離了？對於該消息，保利地產的員工否認了「退地」的傳言，表示「這十分荒謬」，並透露現在各個模塊前期工作已經在緊張的進展中。
1、地王燙手
為什麼會傳出「退地」的聲音？還得從這塊地本身說起。
周浦地王，在5月18日以43607元/平方米的樓板價刷新了上海外環外地王記錄，溢價率近300%。保利地產花54.5億元擊敗36個競爭對手拿下了該地塊。地塊出讓面積69433.1平方米，規劃用途為普通商品房，容積率1.8。
這不是重點，因為地塊還有嚴苛的附加條件。
在扣除5%的保障房與15%的自持面積後，地塊實際可售面積樓板價在5.5萬元/平方米左右。15%的自持面積70年不能出售、5%的面積作為保障房無償移交給政府、不能有三層以下的聯排和別墅產品；自持的住宅面積不能境內轉讓，不能成立獨立的商業公司，不能做商業，不能辦小產證。
所以，從保利拿下這塊地開始，高興的是周邊在售項目，憂心的是保利自己。
來自上海克而瑞的數據顯示，不管是中駿、世茂、九龍倉還是陽光城的項目，目前的在售均價最高也不過4.5萬元/平方米。
上海克而瑞的數據
2、地王荒蕪
說到底，周浦區域沒有支撐升值溢價的配套，才是周浦地王悲哀的根本原因。
拍地之前，曾有媒體小夥伴去實地探訪。
用荒涼來形容並不過分，周圍什麼都沒有，地塊靠近林海公路，上面還長著莊稼，如果不是事先知道，光憑這幾張圖，沒人能認出這是上海，這是價值五萬多每平方米的地塊，這跟中國很多被城市外擴動遷的城郊沒什麼兩樣。
此間分析稱，5%的保障房是實打實的成本支出，15%的自持面積意味著這部分資金不能快速收回。產品定位規劃先不談，未來的市場風險不可預估，所以可售的部分能否如願收回成本也是個未知難題。
一般拿地後要在一年內開工，以目前周浦板塊的漲幅，加上現在樓市正處在調控期，開賣時保利這筆賬能算得過來嗎？但顯而易見的是，鹽鹼地上很難長出莊稼，況且還要指望它大豐收。
3、地王不孤獨
數據顯示，上海從去年開始至今出現的多個地王裡，部分地王樓板價接近區域在售樓盤成交價，部分地王的樓板價甚至高出周邊新房售價一截。
在這麵粉貴過麵包的年代裡，保利不是獨孤求敗，至少還有「同行」。
上海地王
隨便舉個例子，像去年11月25日被信達以72.99億元收入囊中的上海新江灣地王，可售樓板價高達61440元/平方米。雖然新江灣算高端住區，但項目都以大戶型為主，所以周邊次新房單價並不高。信達這樣的樓板價加上建安成本，單價至少8萬向上才能保本。所以就算有錢任性的信達，也選擇了聯手當時競拍的第二名泰禾合作開發。
1.125的容積率原本能實現泰禾在上海造院子的理想，但該宗地塊的出讓條件中添加了中小戶型（90平米以下）的套數不得少於660套的硬性指標。這樣一來，泰禾本領再高，也不好施展。信達新江灣城地王，還是一個「懸」字。題外話是，一心想在上海造院子的泰禾於今年5月豪擲47.44億元，拍下上海長興島兩塊宅地。
按照上海土地的新規，15%自持面積已經成為了必要條件。
但有錢的信達不管，在6月1日又花58億製造了溢價303%的上海顧村地王。樓板價37118元/平方米，地塊要求保障性住房比例為5%，全裝修比例30%，中小套型（90-100平方米）要求佔到建築面積的60%，住宅套數下限1143套，平均套型面積133平方米。地塊要求受讓人必須自持不低於15%住宅建築面積（計21667.3平方米以上）用於租賃，自持100%商業建築面積（計5001.70平方米）。加上各種條件一算，實際可售樓板價已破4萬。而目前，地塊周邊在售的中鐵建青秀苑報價3.4-3.5萬元/平方米，金地天地雲墅預計推出的洋房單價4萬元/平方米。
據傳信達等央企拍完地就被打招呼不准拿地王，那麼之前拿的地王呢？新江灣城地王找了泰禾，別的呢？他又準備找誰分攤風險？如果找不到「小夥伴」，信達會選擇退地嗎？
地王退地並非沒有先例，像2011年上海成交單價最高的地塊，上海景瑞投資有限公司以總價6.611億元、折合樓板價2.14萬元/平方米競得的浦東浦興社區Y000902編製單元19-04宅地就遭遇了退地，2012年又被華控集團以6.71億拍走。
邊「闢謠」邊一步步成為事實的「退地」事件其實也有先例，像去年深圳前海的兆華斯坦地王，就是這樣從退地傳言到否認傳言，從奠基以後再易手的，據傳拿地方從中獲利20億。
中原地產盧文曦為這一批地王捏把汗，因為從目前的形勢來看，一兩年內房價很難上漲50%以上。「拍出高價地的外圍區域發展還不是很成熟，沒法支撐短期這麼快的漲幅，除非有突發性利好。」
更有業內人士犀利地指出，國企央企到處任性拿地已經不是一天兩天，甚至有聯手地方政府抬地價的嫌疑。但是像保利這麼輕易「退地」，不找一找地方政府「談談條件」，比如找些「內補」，把容積率改高一些，把一些限制性條件拿掉，的確太令人意外了。
