【看中國2015年11月24日訊】中國知名房地產商萬科最近幹了一件大事：在重慶推出了首個長租公寓——西九·萬科驛。告訴大家，對於成功申請「西九·萬科驛」的租客，如購買萬科西九二期住宅，可享受與所租房屋2年租金等額的房款總價優惠，如購置重慶萬科在售的其他樓盤住宅產品，可額外享受1%房款優惠；對於因房源緊張、未能成功獲得「西九·萬科驛」租賃權的客戶，可憑本人或其直系親屬在重慶主城區內任意地點的租賃合同，享受與1年租金等額的房款優惠（最高不超過2萬元）。換句話說，萬科這次創新的精髓就是租金抵房款，你可以先租後買。這一下地產界炸窩了，因為他們最害怕的一個雷被萬科引爆了。如果這個創新擴散，房地產江湖馬上血雨腥風，房價將大幅下降。
萬科在重慶推出首個長租公寓——西九·萬科驛（網路圖片）
為什麼開發商這麼害怕先租後買？我們得分析一下需求。住房需求並不等於買房需求，居有其屋並不一定是擁有其屋，而租房也是解決住房需求的一個巨大因素，那麼為什麼大家不願意租房呢？原因無非這麼幾個，第一房東比較煩，總是漲房租。沒法做長遠的財務規劃。第二還是房東比較煩，他心情不好可以隨時轟你走，沒有家的感覺，也不敢添置傢俱生活電器，畢竟搬家是個巨大的麻煩事，這就讓人沒有安全感，而如果是個包租婆，他每個月總有那麼幾天心情不好。第三也是一個更重要的原因，房價連續漲了15年，今天不買明天可能更買不起了，帶著這種恐懼去租房，很可能連媳婦都找不到了。所以，租房的總有一個夢想，那就是趕緊買房。買一套屬於自己的房子，儘管要背上幾十年的債務，儘管你買的房子可能離市區很遠，也儘管你要喪失一輩子的自由。
開發商就是吃定了租房客的這種心態，所以只要他維持著房價一直上漲，就能不斷的從租房的需求中擠壓出購房的人來，而現在萬科的這招夠絕，完全是逆運九陰真經，把住房的需求向租房需求中趕，這個創新如果廣泛推廣，那麼大量的買房客都會轉為租房客，因為現在租售比只有2%，租房顯然更加划算。
給大家算筆賬，我們以房價最堅挺、購房需求最旺的北京為例。一套400萬的房子，月租金只有7000元，租售比2.1%，而隨便銀行買一個理財的收益率是4%。那麼一個理性的購房人（先不說投資者），他的理性選擇就是拿400萬存銀行理財，然後每月利息13300元，支付完房租的7000元，還能剩下6300元。對於他來說其他都是一樣的，在先租後買的合同裡，開發商不會趕他走，而這套租住的房子，就是他自己的，該怎麼住就怎麼住，想買什麼都可以，哪天他想買了，把房價扣除掉之前的房租，把那400萬再拿出來就是了。而這期間的利差（6300元）全都是白賺的。所以，他的理性選擇當然就是能租多久，就租多久。有錢也不買房，租到不能租了必須買的時候為止（在這次的萬科西九項目也大體如此，租金從月799-1999不等，取中間值1399計算，一套房子75萬，租售比為2.2%，結果類似）。
不知道大家是否看明白了，萬科的這個先租後買，打著促銷的名義，其實做的事是金融租賃，地產商已經變成了金融機構，通過租金的方式來取得現金流。這其實不是什麼新鮮事，因為所有的商業地產都是這個模式，但最後發現，幾乎沒什麼人買，基本都變成了租。因為租賃更加划算。住宅也一樣。
