【看中國2013年12月16日訊】說起購房，已經買到房子的人擔心未來房子漲價不夠快，尚未買到房子的人擔心口袋裡的銀子跟不上房價上漲的速度。可謂是人人有本難念的購房經。這說到底，是個購房資金籌措的問題。身處緊縮的金融市場環境，不僅企業發展面臨融資問題，個人買房也存在融資問題。
「錢荒」無疑是今年的流行語，企業錢荒、銀行錢荒、公積金錢荒、購房人也錢荒。究竟是購房成本太高還是我們的融資方式欠妥？這個問題非常值得思考。無論怎樣，個人在獲得購房資格以及將擁有一套住房的機會面前，任何「錢荒」都是難以承受之痛。
俗話說「你不理財，財不理你」，購房亦是如此。懂得更多的購房融資方式，掌握更多的資金槓桿的運用技能，才能使購房不再是單純的成本負擔，相反成為輔助個人財富管理的重要部分，化被動為主動。
在多年前房價低、不限購的「黃金時代」，購房者通常會根據手中的自有資金，簡單規劃出全款或借款的支付方式。今天的購房者，不管是出於投資還是自住的目的，都會認真比較各種資金籌措方式，如全款、公積金貸款、商業貸款、分期支付、抵押擔保、先租後買、親戚拆借等等。
對購買首套自住房的群體來講，如無法全額支付，就要認真計算成本，判斷到底是使用公積金貸款還是商業貸款，畢竟，還款壓力直接關係到未來幾十年的生活質量。購房融資過程實際上就是個人控制資金投入成本的過程，應該符合「降低成本，提高收益」的投資回報最大化的理財邏輯。
讓我們來算算公積金貸款與商業貸款的代價區別。二者在貸款利率、貸款對象條件、擔保方式、單筆貸款最高額度、擔保單位、放貸時間等多個方面存在區別。其中有三個方面會對購房成本產生直接影響。
首先是貸款利率。目前，5年以上公積金貸款利率為4.5%（年），商業貸款利率為6.55%（年），即使在擴大優惠至0.85倍以後，5年以上商業貸款利率為5.56%，兩者相差1.06個百分點，公積金貸款利率明顯更低，故通常是工薪階層的首選。
第二，貸款額度以及貸款年限。商業貸款根據房屋情況以及個人資質而定，若借款人購買新房，則商業貸款額度最高為房屋成交價的70%左右；若借款人購買二手房，則貸款額度一般不超過房屋評估值的70%左右。商業貸款年限最長30年。公積金貸款一般上限為80萬元，個別符合資質的購房者可申請到92萬元和104萬元，貸款年限最長30年。可見對貸款額度而言，商業貸款略勝一籌。
第三，還款方式。商業貸款通常採取等額本金、等額本息、雙週供、固定利率等方式；公積金貸款則可在設定每月最低還款額後，自由還款。可見，公積金貸款在「人性化」上勝過商業貸款。
公積金貸款與商業貸款各有優缺點，購房者應依照自身實際情況加以選擇。如購房人借款額度較大，首付又短時間湊不齊，可選擇商業貸款；又或者購房人並未繳納公積金，商業貸款亦是不二選擇；但如果購房人對利率敏感程度較高，希望儘可能節省利息，那麼公積金貸款應是首選。
以購買為200萬元首套住宅為例。由於公積金貸款上限為80萬元，所以按照最低首付60%，還貸期限20年計算，使用公積金貸款每月須還款約5061元，使用商業貸款每月須還款約5988元，後者高出900多元。從絕對值看，公積金貸款的確划算，但最低首付60%，短期內會帶給買房者很大資金壓力。
更重要的是，為籌措這筆首付資金，可能需要花費更多的時間成本，而這期間房價可能有上漲風險。相反，商業貸款則可在第一時間購房，減少錯失低價的風險。因此，借款人需要算「大帳」，而不能單純計算未來每月還款金額。
除了全款和向金融機構貸款之外，還有資金拆借、抵押擔保等融資方式。抵押擔保對於急於籌措資金的購房者而言，這個不錯的短期融資方式，但前提是你擁有可抵押的資產。目前金融機構推出的抵押貸款中，以「消費貸」最為公眾熟知，雖然「消費貸」明文規定融來的資金不可用於買房，但不少購房者還是會想方設法、以各種消費名目把錢借出來。目前「消費貸」的貸款上限大都是100萬元，利率大約是基準貸款利率上浮10%左右，年限最高10年。雖然消費貸利率與商業貸款利率相差不多，且貸款額上限更高，但是由於貸款年限縮短，按10年貸款100萬元計算，每月須還款11719元，會對購房者構成更大資金壓力。如果購房者一段時間內現金流不足，或者短期內不能有一筆可觀的收入，此種融資方式未必是好的選擇。這些方式更適合那些有一定投資經驗的購房群體，他們可以使用拆借來的資金購買房屋，然後再通過出租房屋、以更高價格出售房屋、以及反向抵押等方式償還拆借資金，同時獲得短期收益。
老話講得好，求人不如求己，購房者需要樹立財富管理意識，瞭解各種融資手段和技能。不盲目、不恐慌、不猶豫，這是中國購房族必須練就的硬功夫。
来源:《金融時報》
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