【看中國2013年10月17日訊】昨天深夜，偶然在北京電視臺看到一場關於房價的對話節目，兩位來自北京的中國嘉賓，他們是《中華工商時報》的水皮先生和中國社會科學院的經濟學博士曹先生。坐在他們旁邊的另一位嘉賓則是個在華從事地產工作的英國朋友。
現場的情景是這樣的：中國的兩位嘉賓都異口同聲地在「幫老百姓說話」，抱怨房價太高，正好迎合了大多數現場觀眾的心思，不斷贏得喝采。而這位英國人則少言寡語，但他的判斷和看法始終與中國的老百姓背道而馳。
我相信，很多電視的觀眾一定會討厭這個老外的看法，或者客氣地說他不瞭解中國的事情。當然，他在電視上是操流利的標準普通話的，說明不是一個徹底的中國盲。
戲劇性的一幕發生在節目的最後，主持人讓嘉賓們分別預測一下未來幾年北京和上海的房價走勢，三位嘉賓卻出奇地表現出了一致的看法。
兩位中國嘉賓雖然認為房價太高了，但卻認為房價並沒有下降的空間。而英國嘉賓則更進一步，認為北京和上海的房價會越來越接近香港和東京。
有意思的是，我注意到，在判斷和論證他們對北京上海等大城市的房價是否太高了的時候，中國嘉賓與英國嘉賓的論據完全不同。中國嘉賓的論據是，相對於大多數老百姓的收入來說，北京和上海的房價已經沒有辦法滿足當地老百姓的住房需求了。
而英國的嘉賓則從中國經濟的增長趨勢來判斷房價。他拿愛爾蘭作為一個例子來說明房價和經濟增長的關係。愛爾蘭近年來是歐洲經濟表現最好的地方，其房價增長也是最快的地方。
另外他還提到，因為人口密度和人地關係的緊張程度不同，東亞與歐美在房地產市場上的一個顯著不同是，東亞的房價與收入之比要高於歐美。
兩類論據顯然是有本質上的差別的。中國的嘉賓向後看，而英國的嘉賓則朝前看。這就引出了一個基本的定價問題，房價是由當地老百姓的平均收入決定的呢，還是由未來的收入預期決定的？也就是說，房價是由需求者過去的收入決定的，還是由未來的期望收入決定的？
經濟學家應該明白，答案只能是後者。因為未來的收入預期是主要受經濟增長影響的，因此，房價的變化趨勢當然就受到人們對經濟增長的預期的影響。這應是經濟學家的基本看法。
而電視裡的我們的中國嘉賓都把自己看成是經濟學家的，可是卻選擇不從經濟學的角度來看問題。要麼是因為經濟學功底不過硬，要麼就是為自己的生存策略選擇了。
在這個問題上，我們必須明白房產是資本而不是普通消費品。資本的價值總是更多地受到其未來價值創造能力的決定和影響的。
不僅房地產，而且其他資本品的發展都是類似的。在經歷了15年的發展之後，中國的股市行情應該給了我們這個提醒。為什麼中國股市的行情再也沒有辦法恢復到當年的牛氣？因為越來越多的投資者明白了一個道理，他們手上的股票的價值是由這些上市公司的未來盈利能力決定的，而與當年這些股票的定價越來越沒有了關係。既然這些國有的公司不怎麼樣，廣大投資者早已向下調整了對這些公司未來盈利能力的預期了。
明白了這個道理，我們就能理性對待北京和上海的房市了。當我們說房價對於當地的老百姓來說望塵莫及的時候，說明那些還不是當地居民但卻希望未來移居北京和上海的全世界的人們來說，他們看到了北京和上海經濟域投資的未來前景和潛在競爭力（補充一句：以經濟學家的眼光看，實際上，在中國目前的經濟發展階段上，在信息量上，房價要比其他經濟數據更能反映一個地方經濟的發展潛質和未來競爭力的水平。人們常把當前的高房價說成是一地競爭力提升的障礙，殊不知，唯房價才有力量推動和轉變一個地方經濟未來的產業結構和產業性質並持續地和動態地保持未來的競爭力），因而他們願意在今天付出這樣高的價格。
我們也許不願意但卻必須承認這樣的現實，全世界也就北京和上海這樣的城市在日新月異地變化，它們給了世界以朝前看的機會和希望，它們的潛在價值總是要被市場識別出來的，不可能長期被壓抑和低估。市場經濟就是這樣子的，它的無形力量總要不斷地去摧毀計畫經濟體制下形成的利益分配格局。
西方的經驗告訴我們，在這個過程中，為了減輕完成這個城市和經濟轉型的社會代價，政府需要小心翼翼地去構筑住房的社會保障制度，除此之外，似乎並沒有更好的辦法。
