【看中國2013年09月13日訊】國世平教授是清華資本經營（投融資與公司管控）總裁班的授課老師，為清華資本經營總裁班授課《資產證券化與投資銀行》。
國世平教授現任國家發改委顧問、深圳市政府經濟顧問、深圳大學當代金融研究所所長、教授、博士及博士後導師。
國世平教授曾經預測1997年香港房價會下跌30%，那時沒人當真，最後跌了80%。「2007年的時候，我號召深圳居民把多餘的房子賣掉」國世平說道，而當時北京一教授說房子還要漲20年。最後，2008年深圳房價跌了30%。
（看中國配圖/網路圖片）
以下內容為國世平教授為資本19班的部分授課內容！
非常高興今天能夠來探討我們的宏觀經濟形勢，包括我們未來的走勢。我們知道去年兩會是溫總理任期最後一次答記者招待會，我們也可以說這一次記者招待會是中華人民共和國歷屆總理答記者招待會最為悲壯的一次，你說哪有一個共和國總理，對自己十年的任期，沒有一句正面的評價。他怎麼說：「我做總理這十年，我是兢兢業業，鞠躬盡瘁，我沒有半點的鬆懈，但是由於我的能力不夠，我的經驗不足，大家對我很有意見，我請大家原諒我，我請大家忘記我。」你說股票是反映經濟的，溫總理做答記者招待會的時候，中國的股票還在漲，接著就暴跌，當天中國的股票一共跌了80多個點創下了2012年中國股票當天最大的跌幅。為什麼會這樣？
我們知道，新的總理將要帶領中國人邁向未來的十年。我們來看一看，我們的過去十年，我們究竟發生了什麼事，我的未來的十年將要發生什麼事。我們來看一看。我一直在講，如果你2000年開始投資，你是個傻瓜都賺錢。在2000年到現在的投資，是中國財富的總爆發時期。我們知道，如果你第一步你的投資買了房地產，2000年深圳的房價才只有多少啊？2200多，最高漲到多少啊，均價3萬塊錢，整整漲了11倍，你投資房地產，獲利多大，你說房地產賺不賺錢？
2006年中國的股票才多少呢？998元，那麼，到了2008年你把股票賣掉，中國的股票漲到多少，一共漲了7倍，達到了6124元，你買股票也賺錢；如果你說你股票不買，你就是買黃金，黃金漲到多少，2000年中國的黃金，那時候全世界的黃金才有多少啊？才只有1克黃金100多塊人民幣，現在1盎司黃金等於多少啊，最高等於1920美元，漲了多少倍？整整漲了十多倍，19倍，你買黃金也賺錢；如果你說黃金也不買，我們的人民幣大幅度的升值，我們的外匯都在升值，也就是什麼，就是說，買了人民幣，你也賺錢。所以我經常在寶馬汽車、奔馳汽車的高端客戶中講，我說我們深圳居民，如果你2000年到深圳的，到今天你還買不起車、買不起房，你浪費了深圳人的指標，我告訴你。因為我想，我們過去賺錢多容易啊。
由於我們不懂政治，我們整整輸掉了多少？大家看，我們把1990年到2000年輸了，現在我們又輸掉了2000年到2010年，我們輸的多慘，我們整整輸掉了20年。你看看美國，在這個十年（1990-2000），美國人用最貴的美元，買進了最便宜的資產；到了這個十年（2000-2010年），美國知道啊，美國就開始大量的印鈔，我想問大家，印鈔是不是賺錢啊？印鈔就是賺錢，美元就跌，但是美國買的資產就什麼，漲！你看，人家是兩邊賺錢。我們國家是兩邊挨打（賠錢），我們買的美元，跌了1/3，我們你沒有買的資產漲了10多倍。美國、日本和歐洲狂妄的說：「未來打敗中國，唯一的出路就是跟中國打一場美元戰爭。」你看看，他說你們中國人多頑強。你們的石油漲了十多倍，你們生產的企業還有利潤。所以為什麼美國人嘲笑我們中國人：「你們中國人有什麼了不起啊，你們就是我們的民工。」你想想，我們真的是美國的民工。我們把環境污染了，你說你在中國你還能找到一片乾淨的土壤嗎？我們把資源消耗了，我們把資源賣給美國，美國開始還把美元給我們，最後連美元都不給我們。因為改革開放的時候，我們需要美元，我們把東西賣給美國，把美元拿回來。最後連美元都不要了，我們把東西賣給美國，就買美國的國債。美國人說：「啊，我欠你十億美元了，記下來。欠你一百億美元，記下來。一千億美元啦，一萬億美元，兩萬億美元」美國突然就把貨幣貶值了1/3，我們的1/3財富就不見了，我們輸的多慘啊!
我們輸掉了多少，我們輸掉了從1990年到2000年，又輸掉了2000年到2010年，現在我們最擔心中國，還要輸掉未來的十年（2010-2020年），請大家注意，如果中國再把未來的十年輸掉，中國沒的救！你看看美國人，美國人在這個時候（2000-2010年），他知道印鈔印了十多年，美國再也不能夠印鈔，美國在這十年就開始什麼，美國去年開始把美元強勁的上升，美元強勁的上升，美國買的資產就大幅的下挫，美國開始賣資產。我們中國的政府，我們中國的企業家，完全沒有反應過來，還是蒙查查。
現在看到房價到今天這個的地步，我告訴他對中國的經濟傷害有多大。第一，實體經濟的利潤只有5-10%，而房地產的利潤高達100%，這種結果說明什麼？所有的實體經濟，只要有可能都朝房地產轉移。上市公司「湘粵情」做什麼的？餐館的，現在餐館不大做了，轉到房地產去。上市公司雅戈爾做什麼的？服裝的，現在服裝也不做了，也朝房地產轉移。中國將是一個不折不扣的房地產的國家。一個國家以房地產作為立國之本，你得注意。
第二，我們的實體經濟遭受毀滅性的打擊。我們希望銀行的錢多一點救助實體經濟。但是我們銀行的錢80%是流到房地產的，我們的實體經濟根本就得不到救助。德國之所以可以抗衡全球兩次金融危機，就是德國有非常堅挺的實體經濟。實體經濟才是一個國家的立國之本。我們國家的立國之本在哪裡？
第三，我們的產能過剩多麼嚴重，我們的彩電、冰箱十年不生產都賣不掉。我們希望老百姓多一點的消費，但是我們中國的錢全部都去買房子。我們算了一下給老百姓1000塊錢，其中800塊就是買房子。祖孫三代的錢交給了首付，然後全家按揭，你還有多少錢消費，我告訴你房地產走到今天這個地步，令我們國家領導人感到非常的憂慮。我想問大家，現在房地產到底是在漲還是跌，全國的報導全都在漲，你真的以為房子在漲嗎？
現在我們的媒體，誰敢說房子跌啊，你一跌我就不給你廣告！現在廣告，媒體廣告，都是地產的廣告。我想問大家，現在媒體是不是冒（沒有）德。中國大中城市70個城市在漲，那老百姓說房子肯定要漲。我想問大家，中國的大中城市怎麼定義啊，地級市，比如說我們廣東韶關、陽江、東莞、珠海、汕頭、江門，這都是屬於大中城市，講地級市，中國有多少地級市啊，中國到底有多少地級市啊？648個，那你想，我想問大家，中國648個大中城市，只有70個城市在漲，364個房子在跌，你怎麼不報導，還有120個城市不漲不跌，你怎麼不報導。如果你全部報導出來，那時老百姓說，中國的大中城市70個城市在漲，364個城市在跌，還有120個城市不漲不跌，老百姓會怎麼想？但媒體對老百姓就報導第一個。現在我告訴你，中央還不是擔心房子暴漲，現在中央最擔心房子像斷崖式的下滑。現在中央內部預計的房子很快就要崩盤。已經崩盤或很快就要崩盤的110個城市，很快就要崩盤。第一個崩盤的，鄂爾多斯。我是內蒙古鄂爾多斯政府的高級顧問，我去年3月份到鄂爾多斯市去演講的時候，鄂爾多斯的房價是22000塊錢一平，我就給鄂爾多斯的市長、市委書記雲峰書記說，我說鄂爾多斯的房價很快就要暴跌，他怎麼說：教授，我們知道要跌，但最低也不能低於17000。我說誰說的。現在上一個月，鄂爾多斯政府給我的報告是多少，鄂爾多斯的房價跌到1700塊錢一平方米，全崩盤了，地產商全逃跑了。我的一個學生上個月從鄂爾多斯開回了36輛路虎車。
第二城市崩盤的是溫州，溫州是中國炒房的，誰相信溫州的房子跌，現在溫州的房子砍掉60%還在跌。都在拋房子。
第三個崩盤的城市海南，我們是限價限的最高價，海南是限的最低價，不能低於17000元。
第四個崩盤的城市是貴陽，貴陽房子貴到什麼樣，平均每個人能分到30多套房子。現在中央內部預警的房價要崩盤的：大連、瀋陽、營口、煙臺、青島、唐山、常州、寧波、石家莊、長沙、海南、麗江、北海、惠州、珠海很快就要崩盤。我告訴你房子一旦暴跌，我們都直接衝擊中國的銀行。那時候房子再跌下去，我們的銀行全都要改名。中國銀行改名為中國銀行房地產有限公司、中國建設銀行改名為中國建設銀行房地產有限公司。所以我們銀監會的主席馬上高調的宣布，中國的房價會跌，銀行會承受房價下調50%的風險，講這句話的簡直是在胡說八道，你怎麼知道的？即便我們認為房子會跌50%，能扛得住？大家知道誰來扛，誰來扛，第一房子跌會直接衝擊地方政府，現在地方政府欠銀行的錢是一個天文數字，我上一個月到廣東工商銀行演講，演講完以後和工商銀行行長吃飯。廣東工商銀行的行長問我，他說：教授，地方政府欠我們銀行的錢本金還還不還?我說：你還想本金,你怎麼這麼天真，現在利息都還不起，你還還本金，本金永遠不還你啦。廣東工商銀行的行長臉都嚇白了。他說教授，政府不能耍流氓。我說現在政府的流氓行為很普遍，你不知道嗎？
將來的情況是什麼？房地產崩盤，地方政府崩盤，高鐵崩盤，地鐵崩盤，那麼我們的銀行一定崩盤。中央就一定要出手救啊。中央說房地產不要了，地鐵不要了，高鐵不要了，但是中央一定要救銀行啊。不救銀行怎麼辦，老百姓把你一輩子的血汗錢存到銀行，第二天早上說沒有銀行了，你不殺人放火才怪呢！那麼中央還要救地方政府，你不就地方政府，地方政府沒有了，那不就亂套了嘛。中央也沒有錢，怎麼辦？只有一個辦法就是大量的印鈔，我們國家將出現惡性的通貨膨脹。
所以我建議，因為如果銀行倒閉，中央只有大量的印幣，我們現在的情況多像15年前的巴西烏拉圭治理。他們的房地產崩盤，地方全部崩盤，後來他們就買進了貨幣，沒有想到巴西的貨幣出現了百分之5萬多的貶值，只有那些聰明的人把巴西的東西賣掉，買進美元，最後抄底，一舉成為巴西的首富。如果我們對政治經濟稍微敏銳一點，為什麼人民日報和新華社最近連續4次發表社論，我們一定不要出現南美化的趨向。我想問大家，我建議大家，聽我一句話，明天不要把你所有的雞蛋都裝在一個籃子裡，到明天，到銀行把你人民幣的資產至少20%換成美元，因為我們最擔心人民幣守不住。一旦人民幣守不住，中央被迫大量的印鈔，我們人民幣會出現巨大的貶值，一旦人民幣貶值，你再想換美元，換不出來，你看到沒有，像去年北京、上海、深圳、廣州各地美元存款創歷史新高，幹什麼，就怕守不住了。我也最擔心我們國家移民到國外去的這批人，將成為還鄉團殺回來。所以我建議大家，聽我一句話，明天，到銀行把你人民幣的資產至少20%換成美元，安全一點，那我們來看現在令中國領導人，感到最為焦慮的問題是什麼，就是房地產。因為我中國老百姓十年賺的錢全都買在房地產上了，我們知道中國的老百姓都相信房子不跌，誰說的？經濟學家是數字說明問題。
我在這裡，我選的是亞洲最具典型的三個國家和地區房地產走勢圖，大家看一下這三個走勢圖是不是驚人的相似啊。就說每個國家和地區的房地產走勢，基本上是一樣的，沒有哪個國家和地區會走出自己獨立的痕跡。歷史是有驚人的相似，大家看，日本的房地產是不是1982年開始漲，香港的房地產92年開始漲，我們國家的房地產是2002年開始漲，大家看有沒有驚人的相似啊，而我們香港比日本晚多少年啊，晚十年，我們比香港晚多少年啊，十年，我們比日本呢，晚二十年。但是房子是不可能永遠漲的，沒有哪個國家的房子一直漲，大家看，日本的房價從1982年大漲到1987年，漲了多少年啊，5年，日本的房子整整漲了10倍，香港的房子從1992年大漲到1997年，漲了幾年啊，5年也漲了10倍，我們深圳的房子從2002年大漲到2007年，也漲了5年，整整漲了11倍，但是房子不可能永遠漲。我們看日本的房子，日本的房子到1987年漲到10倍，日本的房子貴到什麼地方，把日本首都東京的房子賣掉可以把整個美國的房子買下來，所以日本人在1987年去美國把樓整棟整棟的買下來，買下來以後，美國人當時都驚死了。說美國將要被日本買走。在1987年日本人是用了2000億，把美國最具有標誌性的大廈洛克菲勒帝國大廈買下，買下以後日本人扛著國旗衝上去，把美國的國旗卸下來，一腳踢下去，插上日本的國旗，奏日本的國歌。日本人就說30多年前，我們被美國打敗，現在我們打敗美國，我們又回來了。美國人很憤怒，但是沒辦法，標誌性的大廈被他們買走了。但是日本沒有想到，在1987年日本的房子暴跌。到1993年，1993年日本人極度悲觀失望的時候，沒有想到他的房子強勁的反彈，在1994年日本人又拚命的買房子，沒有想到1994年日本房子再次暴跌到1995年，從1987年到1995年，日本的房子整整跌了80%，到了1995年是什麼情況？1987年日本人是用2000億買走的洛克菲勒帝國大廈，到了1995年美國人多少錢買回來的，200億就把它買回來了。而且美國人做的更絕，扛著一把斧頭上去的，因為那個旗桿是木頭的，連旗桿都砍斷了，一腳把它踢下去，插上美國的國旗。美國怎麼說？日本人打敗我用了30多年，我們打敗了日本就用了7年的時間把日本打回去。
我們看看香港，香港的房子在1992年發展到1997年，在1997年漲了10倍，香港人殺紅了眼睛，誰相信香港的房子跌，我不是吹啊，我是成功的預測香港的房子在1997年跌，我在1997年1月份在香港的信報和香港的電視臺發表演講，我說房子很快就要暴跌，李嘉誠一看非常的憤怒，在香港的經濟日報連續4天登廣告，名字就叫，質問國世平教授。我跟李嘉誠公開的展開了論戰，我說日本的房子漲了5年漲了10倍，遇到金融危機，日本的房子暴跌。香港的房子5年漲了10倍，遇到亞洲的金融危機，房子必跌無疑。國老師預測完全準確，香港的房子在1997年暴跌的到2003年，香港人極度的悲觀失望，後來沒想到房子強勁的反彈，在2004年香港人又拚命的買房子，沒有想到房子第二次探底到2005年，從1997年到2005年，香港的房子整整跌了80%，在2005年李嘉誠又在香港經濟日報整版的登廣告，向國世平道歉，同時聘請我為李嘉誠公司的高級顧問。
我不是吹牛，我又是成功的預測中國的房子在2008年開始暴跌。我第一次對中國房地產發出警告是在2007年8月10號，在深圳的宇宙賓館，深圳廳，1000多人聽我講，我說房子要跌，我說2008年房子要跌。我說為什麼呢？日本的房子漲了5年漲了十倍，遇到金融危機房子跌。香港的漲了5年漲了十倍，遇到亞洲金融危機房子跌了。中國的房子漲了5年漲了十一倍，遇到美國的金融危機房子必跌無疑。我說中國人是羊群效應，房子越漲他越買，一旦跌，沒有買的，所以我說深圳啊一定要提前賣房子，所以我建議深圳居民在2007年12份以前把你多餘的房子堅決賣掉。最好把住的房子也賣掉，去租房子住。我老婆從來不聽我的演講，不知道怎麼回事，跑來聽我的演講，聽了我的演講嚇了我一大跳，回家的時候坐在我的車上滿臉的憤怒。我說怎麼回事，我沒得罪了你啊，你怎麼這麼不開心，她就突然發作了，你這個人賺錢，是不是到了窮凶極惡的地步，你把多餘的房子賣掉就行了，你怎麼把住的房子也賣掉呢，將來什麼都可以賣，將來也可以把老婆也賣掉呢。我說老婆是不能賣的，老婆也賣不出什麼價格啊。我說老婆是有收藏價值的。你這個人怎麼這麼講話，老婆的價值是收藏的。
2008年北京的房子像斷崖一樣跌了40%，上海的房子跌了最少，跌了30%；我們深圳的房子像斷崖似的跌了30%，東莞的房子直接跌60%。但是，國老師犯了一個最重要的錯誤是什麼，我沒有想到我們國家的領導人這麼亂來，太不像話。大家看看，日本的房子跌了幾年，87到93幾年，6年；香港的房子跌了幾年，6年；我們國家的房子至少要跌4年吧，剛剛跌到第三個月，到來2009年3月份，中央像發神經一樣宣布救市。這就是4萬億投資。4萬億投資要命啊，我告訴你。我們國家為此付出了極為高昂的代價。那時候地產商響應中央的號召，主動的把房價往下調，我們的地方政府，我們的老百姓配合中央不買房子，沒有想到我們國家領導人這麼亂來，4萬億投資救了地產一把。如果大家想一想，2008年讓房子慢慢跌下來，我們不會有這麼困難。非常可惜，現在中國老百姓都不相信中國房子會跌，但是我告訴大家，我今天負責任的告訴大家，中國老百姓再靠買房子賺錢的時代已經一去不復返了。為什麼？房地產的格局已經發生了重大的變化。我告訴你，我們國家去年是多少，去年我們國家大中城市190個城市在這裡，今年有多少，幾十個，可能明年只有多少，才有50個，可能後面30個，最後20個，最後10個。深圳、北京、上海的房子可能最後跌，因為我是萬科的高級顧問，我是李嘉誠公司的高級顧問。他問我，我說為什麼深圳、北京、上海的房子泡沫最多，為什麼最後跌，他說教授，你想想就知道了，要保衛中心城市，我們首先把四線城市房子賣掉，救三線的；如果三線救不了，賣掉三線救二線，二線還不行就賣二線救一線。如果一線崩盤了，中國就全崩盤了，但是我告訴你，不管你怎麼賣，中國第一從今年開始，中國中央是什麼，關門了，房地產的所得稅20%，這是好嚇人啊。香港的房地產所得稅1.5%，房價漲，後來香港把房子所得稅提到4.5%，房子不漲了，後來提到8.7%，房子開始暴跌。我們中國的房地產所得稅是20%，這是個什麼概念？在座的你以後買房子，如果房子不漲30%，你一分錢都賺不到，為什麼，20%的交了所得稅，還有5%的契稅，你還要買房子，還要按揭嗎？再交5%的按揭，你說房子漲30%多難漲啊，那房子難漲，你不賺錢，你還買房子幹什麼啊！那你說好，你買房子，你代我交稅，我告訴你房地產所得稅是直接稅，直接稅是不能轉讓的，只有間接稅是可以轉讓的！比如說我把我的房子賣給趙總，趙總代我交了30萬的稅，他到稅務局去舉報，國教授的房產稅是我交的，稅務局把我抓起來，把錢退給他，還坐牢，那把房價漲上去。開玩笑，房子貴誰買你的。開玩笑嘛。我告訴你房子買不掉。我告訴你明年，今年是官年，明年就要打狗了。我們國家明年全方位徵收房產稅。中國的房產稅是多少啊，0.6%-6%，如果中央想把房產稅漲到6%是個什麼概念，在座的你住一百萬的房子，你一年交6萬的稅，你交就行了。國老師在深圳的房子700萬，我一年要交42萬的稅，李嘉誠一年交的房產稅是1700萬，他的豪宅17個億。我告訴你，到那個時候我們中國居民都要做一個選擇，根據你的收入水平決定你住房的大小。
我們中國的老百姓真的很可憐，我們根本就不是買房子，我們是買房子的居住權，因為土地不是你的，我們就買了70年居住權，我想問大家，誰住滿過70年，中國住滿30年拔掉，美國、日本和歐洲的房子連土地都是你的，人家才買房子，日本的人口密度比中國大這麼多，我剛剛從日本北海道回來，日本的北海道房子多便宜啊，1700元/平米，土地都是你的。我建議大家，我警告在座，房子很快就要崩盤，我警告在座的，如果這個時候你膽敢再去買房，你將成為中國房地產史上最後一批解放軍，把別人徹底解放了，在上面站崗十年都下不來。
國老師在去年，我做的四個預測，三個預測全部應驗。第一個預測，煤炭及大眾商品價格很快就要暴跌，應驗；我的第二預測，黃金很快就要暴跌，應驗；我的第三預測，銀行裡缺錢，應驗；我的第四預測，房地產很快就要崩盤，我們到明年看，看他怎麼崩盤。
我們中國老百姓，又有一個糊塗的想法。教授，第一套房子不征房產稅，你看，媒體報導，第一套房子不征房產稅，誰說的，我在國務院內部做一個的演講，我說誰敢自立政策，第一套房子不征房產稅，只要中國宣布第一套房子不征房產稅，中國保證有2億對夫妻要宣布離婚。中國的是假離婚，你一套，我一套，我們中國人是什麼都敢做的，那麼中國有2億對夫妻離婚，中國是全世界離婚率最高的國家，又有兩億對夫妻同居在一起，中國是全世界同居率最高的國家。創造一個世界醜聞。深圳2011年搞得限購令，深圳人那一個月離婚多少對啊，2萬對夫妻，排長隊離婚。我去看的時候，每個人都是面帶微笑，你說哪裡有離婚面帶微笑的啊！都是很痛苦的事情啊，全是假的。現在深圳統計，那一個月離婚的2萬對夫妻，多少對複合的，只有9000對複合，11000對自然解體。我告訴你，我們有好多的女的好笨哦，老公說，我們倆是假的假離婚，買房子，假離婚，你先出去，我買了房子你再回來復婚，這女的好笨哦，一分錢財產沒拿跑出去了，沒到兩個星期男的和別人結婚了。她說我們倆不是假的嗎？怎麼搞真的了呀。最後到法庭告，法庭怎麼判決，你跟你老公離婚合法離婚，你老公和別人結婚，合法結婚，最後這女的血本無歸呀，我警告我們在座的女性啊，千萬不要搞假離婚啊，不要假離婚變成真離婚，把老公趁機放跑了，如果萬一要搞假離婚，你也讓老公一個人出去嗎？你控制住財產嗎？
我建議大家，今年買一點股票，為什麼，因為股票和房地產在國外都是兩個並駕齊驅的。我們中國房地產長期在高位，我們的股票長期在低位，正不正常，絕對不正常，中央一定要把房地產打下來，價格。如果老百姓的股票不漲，中國老百姓的資產是不是要縮水啊，這是中央不願意看到的。中央希望，房子調下來，股票漲上去。至少老百姓的資產沒有縮水，如果中國的股票漲上去，房子跌了，中央一定要老百姓賣掉股票，抄底房地產，股票跌到這個地方，房地產漲到這個地方，就形成了房地產和股票的並駕齊驅。這是中央的戰略意圖。我告訴你，共產黨是最大的「專家」。中國的經濟就是政治經濟。所以我建議大家明天開始。大家賣房子，買進股票。
那我們在座的就會說，教授，你說經濟不好，股票反應經濟嗎？那麼經濟不好，股票怎麼會漲呢，中國的股票什麼時候反應過經濟啊。美國的GDP上升170倍，美國的股票漲多少倍啊，600倍。我們的GDP上升多少倍啊，280倍，我們的股票上升為0。上屆證監會主席名字叫尚福林，上升的幅度為零。所以今天我要跟大家講，賣掉房子，買股票。明年如果股票漲上去了，房子跌了，再請我演講，我讓大家賣掉股票抄底房地產。
